什么是笋盘？
买对了，时价最贵的盘也是笋盘；
买错了，时价最便宜的盘也是烂盘。
1、悦府；恒裕二；双玺还能买吗？
我的答案就是：能。具备购买条件及能力的同学，一定要买。我以供求关系数据说话，数据来源于贝壳：
以上数据可见，悦府及恒裕二的放盘量很少。双玺花园放盘量大一点，如果剔除其中33套W公馆的小户型，它的放盘量是正常的。
悦府为什么还能买？请阅读我的文章：悦府，空中加油，再来一次三年房价翻番!
恒裕二怎么投？请阅读我的文章：2019年湾区投资的小众机会解析。
本文只重点分析双玺：
2、双玺简介
小区介绍：
招商地产品质打造，项目分三期开发，双玺一期包含六栋山海花园洋房；二期海之门两座双子塔海景大宅，临海伫立，尽享山海景观视野；双玺三期时光道包含四栋高层和四栋联排别墅，配有商业裙楼，与海上世界无缝连接。南面是滨海栈道，东面是渔港湾，西面是百万大盘太子湾，东面是我们出去的望海路、海上世界地铁站以及千亿海上世界商圈。
交通出行：邮轮母港，地铁2号线蛇口海上世界站， 100米处有海上世界公交站多条线路 和望海路、南海大道、后海大道、月亮湾大道、蛇口港的疏港大道以及广深沿江高速等陆地交通网。
教育配套：育才太子湾school，9年公立（小學+初中），育才教育集团统一管理运营，师资力量强，且两个学效离小区不到100米，过条马路就到。
周边配套：项目东临深圳湾，南临滨海长廊及一望无垠的深圳湾海景，西靠海上女娲滨海公园、文化艺术中心、希尔顿酒店，北靠环船广场，远观大南山，背山面海，城市环抱，位置优越。坐拥招商600亿商ye配套，出门100米商圈可达深圳湾游艇会、希尔顿酒店、海上世界艺术馆、海上世界国际商圈。 是一个集餐饮、娱乐、购物、酒店、办公、艺术、度假、休闲、居住于一体的滨海休闲片区。
休闲配套：目前，太子湾邮轮母港已投入使用，可乘邮轮环游世界。15公里滨海长廊西段已于17.7月开放。海上世界文化艺术中心（深圳观復博物馆、V&A展馆以及设计互联主展馆）已于17年年底开放。临近女娲公园等。
3、双玺为何现在能买？
我们以数据说话：（以下数据我尽量以面积，楼层，朝向大致相当的房源做比较，无法做到标准的同一，只有借鉴意义，无法严谨，请注意。）
我们来看看成交价格：
我们来看看这三个盘的报价：
由此可见：同为深圳湾同一级别的豪宅，双玺历史成交价格及现在的报价都比悦府及恒裕二低很多。
我们来看看与它毗邻的半岛三期报价：
双玺的报价也低呀。我要问一下：双玺难道就比悦府及恒裕二差很多吗？如果答案是否定的，那么双玺就被严重低估了。换句话说，双玺就是笋盘。
4、双玺之不同
与悦府及恒裕二相比，它有四不同：
1：圈层。业主同为富人阶层，悦府是金融新贵居多；恒裕二土豪居多；双玺是企业家居多。因此，悦府时尚；恒裕二华贵；双玺内敛。
2：炒家。悦府一期抄家少，二期多点；恒裕二炒家多；双玺炒家少。
3：密度。双玺是深圳湾豪宅中密度最低的楼盘，没有之一。其一期；二期及三期容积率为2.9；2.07；2.86；悦府一期及二期的容积率为7.5；9.28；恒裕二的容积率为3.8。
4：外部性。悦府地处后海金融中心，附近有大型的商业中心群修建；恒裕二地处深圳湾片区，未来有歌剧院及新名校的修建，正的外部性也有；但是双玺地处蛇口中心，可塑性更大，正的外部性更大。
5、双玺的正外部性
外部性是决定楼盘价值的主要因素，外部性一般是指楼盘窗外价值。外部性正负直接决定楼盘价值增减。我们来分析一下双玺的正外部性：
1：前海扩容 据传“双扩区”方案已上报国务院，方案一，扩容后的前海合作区40.9平方公里+现蛇口自贸区块13.2平方公里+蛇口南及赤湾片区3.6平方公里，扩容后的前海蛇口自贸区陆域面积约57.7平方公里。
2：招商加速建设蛇口 招商局集团（简称“招商局”）是中央直接管理的国有重要骨干企业，总部设于香港，亦被列为香港四大中资企业之一。招商局是国家“一带一路”倡议的重要参与者和推动者。前海蛇口自贸片区是粤港澳湾区对外开放的门户枢纽，蛇口是“一带一路“的战略支点，招商建设蛇口是历史的选择，也是现在政治的要求。
3：交通突变 微波山隧道；望海路下沉通道；太子港油轮码头；12号线的建设会改变蛇口的交通格局。
4：未来蛇口豪宅区 毗邻的太子湾规划中有豪宅项目，蛇口区域内会形成豪宅片区，集聚效应会显现，会形成新的富人区。
5：
跨海通道 深中通道往南十几公里有深圳市内首条海底隧道：妈湾跨海通道。通车后将连起深圳西部三大港区：蛇口港、赤湾港和大铲湾港，把前海、宝安与沿江高速连接起来，并通过深中通道连接大湾区城市。6：人工岛及使馆区 有传闻，未证实，请忽略。
我个人认为双玺就是当下的笋盘，是金子总会闪光，它会成为2020年深圳楼市的明珠！投资眼光是再多文字也阐述不了，让时间去检验吧！
