2019战略全解析
01期
文 | 罗文锋
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Part 01
2019年联东集团动态:摆脱环京地区依赖性，扩大异地复制
联东集团（LIANDO GROUP），创立于 1991 年，是中国领先的产业园区专业运营商。以 “联东 U 谷”为核心品牌，致力于支持中国实体经济发展，专注园区产业运营、服务中小制造企业，已在全国 40 多个城市投资运营产业园区超过 230 个，引进制造业企业和科技型企业超过 10000 家。
2019联东集团动作可以总结为3个方面：
夯实拓展战果，聚焦产业转移。2018年，联东集团全国布局达35个城市，新增37个项目，新布局9个城市，实现了2015年战略收缩后的成功的主动拓展，项目落地运营良好，经营业绩斐然。2019年以来，联东新增拓展项目减至18个，投资区域主要聚焦产业转移区域如嘉善、徐州、常州等地，多处再次落子，夯实2018年拓展战果。
持续加码存量资产盘活项目，模式由“重”逐步走向“轻”。5 月 15 日，联东在上海开发的老工业片区二次开发项目联东 U 谷•上海松江车墩科技企业创新港项目揭牌，8 月 21 日，联东在苏州签约了首个单体量最大的存量盘活项目，项目规模达 205 亩。
关注战略新兴产业，引进高质量企业。 2019 年开年以后，联东招商团队围绕人工智能、生物医药、电子信息、精密机械及能源环保等特定产业开展招商，招商范围也不局限于中国大陆，还涵盖了英国、德国等国外企业。企业选择方面，联东在专注做好园区载体平台的同时，也不断引进高质量的企业如德国百年企业奥托博克、国家高新技术企业“九系机器人”、中国叉车行业翘楚安徽合力等，助力了园区经济的高质量发展。
在这个民营企业发展的新时期、新时代，我们相信特别是像联东 U 谷这样的园区载体平台，一定会对产业发展以及经济发展发挥更加重要的作用。
Part 02
联东战略：跟随产业转移趋势执行轻重并举
2.1
发展历程：积硅步，至千里
2.1.1 从北向南实现全国布局（2015 年以前）
形成标准化产品与成熟的业务模式之后向全国扩张。联东集团1991年创立唐山，创立之初是一家开展建筑模板业务的模板作坊。直到2003年才开始探索产业园区项目。联东集团依托以前做建筑模板的经验，围绕人工智能、生物医药、电子信息、精密机械及能源环保等特定产业，专注于产业园区开发，形成了标准化、可复制的园区产品与业务模式，这为联东的全国复制夯实了基础。形成标准化产品与业务模式成熟以后，联东集团开始以激进粗放的步伐在全国扩张。2013 年，联东集团就把产业园区规模就做到了中国民营企业的榜首；2014年，联东集团进入了入杭州、郑州、大连、青岛、成都等25个城市，入园企业突破5000 家；2015年联东集团由于激进布局的一些三四线城市项目而遭遇“滑铁卢”，招商与后期运营都陷入困境。
2.2.2 困境之后，重新聚焦于“2+13”城市（2015 年至 2017 年）
为了缓解企业困境，联东提出回归一二线城市。2015 年以后，联东的粗放扩张战略失误以后，开始反思并推动战略转型，改变全面开花的粗放型扩张战略，并提出了 “回归一二线”的口号，重新聚焦于“2+13”——即北京、上海和经济较为发达的 13 个省会城市。截止 2017 年，联东集团加深在一二线城市的布局，项目数量达到了 130 多个，入园企业突破 8500 家。
2.2.3 跟随产业转移趋势，继续规模扩张之路（2018 年以后）
联东集团重启全国扩张之路，下沉至三四线城市。进入 2017 年以后，在政策调控下区域产业振兴与复苏、产业转移与区域一体化的宏观背景下，使得产业园区办公或生产地载体需求被激发出来，联东集团紧抓市场需求开启扩张。联东集团也提出了 2018 年年底完成 200 个园区，到 2020 年将打造超过 350 个园区的宏伟目标。在 2018 年，联东增加了 37 个项目，新布局 9 个城市，联东集团主动打破了原来“2+13”的布局策略，向外扩张意图明显。截至 2018 年仅布局了 167 个项目,为了达到 2020 年布局 350 个园区的宏伟目标，联东主动做了“项目下沉”与“轻资产项目”。
联东集团董事长刘振东提出了一个 5 年目标，那就是 5 年之后联东将转变为一个纯服务公司，届时的一个标志就是服务收入将超过园区租售收入。如果联东的园区服务收入超过租售收入，那么发展轻资产项目成为联东集团的必然选择。
Part 03
联东的业务模式：以“物业租售与增值服”与“税收减免”为主要盈利模式
3.1
盈利模式：以物业租售为盈利核心
据联东官网介绍联东三大主营业务为产业园区开发、金融投资和模板钢结构。在金融投资方面，联东的动作很少，市场回报亦不高；园区运营与模板钢结构仍然是联东盈利的核心业务。在园区开发方面，联东的盈利模式为物业租售与物业服务。
联东集团主要采取“物业租售+增值服务”的业务模型来实现单个产业园区的的内部资金平衡。由于联东土地储备较少，不做一级开发，因此通过帮助地方政府运营园区来获取增值服务收入；同时，通过园区房地产的开发销售获取稳定的现金流，来弥补园区运营的不确定性的收入。
联东集团作为我国产业地产的翘首，每年都从政府手中获得大量的财政补贴，这也成为集团盈利的重要组成部分。据联东集团董事长刘振东介绍，联东每年开年会的时候都会有一个重要的检讨环节，就是注意看整个公司的市场化程度如何。产业地产作为国家产业发展与创新的核心载体，其发展不可避免地融入了大量的非市场成分，财政补贴也是其中重要的一部分。
3.2
政府税收减免也是标准厂房的重要利润来源
在联东的标准产房项目中，租售能赚到钱的项目主要依靠项目的租售赚钱，不能赚到钱的项目，赚的是地方政府的返税。以重庆市为例，在《重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见》中明确了标准厂房开发的含义、认定标准、确定程序等，并提出了十一条扶持政策，其中明确在城市配套建设费、土地契税、营业税费、土地增值税、企业所得税等6个方面的税费减免 。这些税费减免也给企业提供了大量的利润。
以此为依据，对重庆某项目进行静态的简化财务模拟分析。根据重庆市国土房管局公开信息，该项目地块（一期）占地12.65万平方米，规划建筑面积25.3万平方米，土地总价 3188万元，单价约16.8万元/亩，楼面价约126元/平方米。假定25.3万平方米全部建成标准厂房，售价参考周边项目3200元/平方米，其他相关成本也参考市场及周边项目，模拟结果如下：
若不考虑税费减免，项目的收入和投入差不多刚刚打平，可以说几乎没有利润，也就是说标准厂房单一产品的开发不亏已经很不错的了，因为该地块地价还略低于周边约30万元 /亩的地价。但上表右边一列的数据可能更接近真实的开发情况。
考虑相关税费的减免，地块的开发可以获得接近15%的利润，约1.2亿元。而细分利润来源，收入是一样，因此来自于成本的减少，如右图，最大的两项，城市配套建设费、营业税及附加，两项差不多贡献了 1.1亿元的利润。此外，还有一块没有体现在表中，就是企业所得税，因为考虑减免的情况实际上是按 15%计算，也就是还有14168*（25%-15%）=1416万元，并没有体现在表中。所以，通过上诉简化的模拟分析，标准厂房这一单一产品开发而言，其利润实际上基本都来自于相关税费的减免。联东的项目不管是以市场化手段通过租售的方式获取利润，还是依靠非市场化的政府税收减免获利，项目皆输出联东的品牌，扩大企业的规模，在政府招商过程中形成了一定的议价能力。
联东的产品付款采取多方式结合，根据不同城市、企业环境等，首付比例、分期时间、利息等均有所不同。一般来说，北京付款方式要求严格，首付五成，一年内必须全部付清，半年内免息；其他城市产业综合体大多首付三成，一年之内免息分期，最长两年内付清全款；产业综合体项目均可按揭；总部综合体首付3-5成，多采用按揭形式，也可一年内分期付清。例如：联东U谷•南上海国际企业港的产证发放就需要满足两个条件：1.企业需付清全款，并正式投产；2.投产两年，产值符合园区要求。满足这两个条件后才可发放产证。
3.3
瞄准中小企业厂房需求的痛点
任何龙头企业的崛起都是在一定的时代背景下，抓住了发展机遇，以较好的业务模式与成本管控模式及盈利模式，在市场化的环境下与同类企业相互竞争角逐，才夺得桂冠，联东集团亦不例外。
3.3.1 瞄准中小企业崛起需求，专注于产业地产项目，开发标准化产品
联东集团从2003年开始布局产业地产项目，当时中国刚加入“WTO”（2001年）不久，国外企业纷纷布局中国，国内企业也逐步崛起。由于企业数量的剧增，企业办公与生产的需求旺盛。大型企业可以依托其规模直接从政府手中拿地盖楼，建设办公物业。由于政府精力有限，无法快速满足大量中小企业的生产与办公需求，因此，政府放开了产业地产行业，使得民营企业得以进入产业地产行业，联东集团就是在这样的时代背景下发展起来的。联东集团开发标准化产品，构建成熟的开发体系，降低开发成本，获得价格优势，使得联东形成了企业的护城河。联东在16年的发展历程中，不被高利润的房地产所诱惑，坚守在利润微薄地产业地产行业，深刻研究企业需求，这也是联东做到龙头的核心因素。
3.3.2 业务逻辑由“重资产扩张”转向“轻重结合”
联东早期的项目均以“重资产”为主，但随着我国可出让工业土地的降低，联东为了扩大企业规模不得不开展轻资产项目。从联东集团本身来思考做轻资产是不情愿地，因为联东集团开展的园区租售业务，做重资产联东可以获得园区租售收入与园区运营的收入，但做轻资产仅可以获得租售的服务费。
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未完待续……
