物業服務不到位，物業費是否減免？

物業服務不到位，物業費是否減免？

業主入住新房後，如果小區物業責任心強，管理到位，業主的生活可以說是錦上添花。反之，如果小區物業服務不到位，小區裡面垃圾成堆、安保一塌糊塗、私家車亂停亂放，那就很鬧心啦。有的業主因為物業服務不到位，拒交物業費。那麼業主拿出物業服務不完善的證據，能否酌情不交或少交物業費呢？法院會支持嗎？

基本案情

2016年下半年，湖南省茶陵縣居民李某、鍾某、彭某等6人先後入住該縣縣城某住宅小區，並與小區物業公司簽訂《前期物業管理服務協議》。

此前，物業公司已與小區開發商簽訂了《前期物業管理服務合同》。

該合同約定，物業公司負責物業共用部位的維修、養護和管理；物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；物業共用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、汙水管道的疏通；公共綠化的養護和管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理；裝飾裝修管理服務；物業檔案資料管理。同時，還對物業公司的服務質量標準進行了明確。

後來，小區成立了業主委員會，業主委員會通過投票將物業公司解聘。

其間，李某、鍾某、彭某等6人因不滿物業公司的服務質量，長時間未交物業費。

2019年11月16日，物業公司向湖南省茶陵縣人民法院提起民事訴訟，要求李某支付欠交的13個月物業費2188元，並支付違約金500元，隨後以鍾某、彭某等5人為被告提起了類似的民事訴訟。

法院審理一審判決

2019年12月，湖南省茶陵縣人民法院對該系列案件進行了開庭審理。庭審中，李某等提交了小區內物業服務不完善的視頻和照片，以及小區業主們聯名簽署的抗議書。

法院經審理查明，物業公司僅安排了3名已達到退休年齡的人員對小區進行管理，且3人均無上崗證和健康證。在服務期間，物業公司未經相關業主同意承接外牆的廣告，造成李某等5名業主的牆體受損。加上小區與附近一家幼兒園共用出入口，物業管理人員有時不在現場維持交通秩序，導致高峰期道路堵塞。

物業公司沒有很好地盡到物業管理及服務職責，但完成了一定的物業服務，李某等人不可以拒付所有的物業費。因此，酌情判決李某支付物業費1094元即欠費的一半，駁回物業公司其他訴訟請求。鍾某、彭某等5人的物業費也實行“收費減半”。

事後，物業公司對此判決不服，上訴至湖南省株洲市中級人民法院。

2020年3月16日，湖南省株洲市中級人民法院對該案進行了二審。

二審期間，物業公司沒有提交新的證據。李某等人又提交了新的證據，證明物業公司擅自承接外牆廣告等情況，這些證據被部分採信。

二審判決

湖南省株洲市中級人民法院審理認為，李某等人提交的小區照片、視頻資料，以及小區業主聯名簽署的文件等證據，可以證明物業公司未盡到物業服務合同的義務。同時，考慮到物業公司已被解聘，也可以認定物業公司提供的服務中存在問題，一審酌情判決李某等6人酌情支付物業費即“收費減半”並無不當。物業公司雖然物業服務不到位，李某等人也未按期交納物業費，雙方均有違約行為，所以一審不支持物業公司要求李某等人支付違約金也無不當。

最終裁定駁回上訴，維持原判。

法官提醒

一、業主收房之後，在條件成熟時，應及時、依法成立業主委員會，以便更好的與物業服務企業溝通，共治共管，維護自身的權益。

二、在物業服務企業沒有很好地履行物業管理及維護等職責的情況下，業主委員會或業主們平時應注意固定或保留證據，以便在訴訟過程中提供相關材料，法院才能視情況對是否減免物業費作出判定。

三、物業服務合同的權利義務終止後或物業服務企業被解聘後，物業服務企業應當及時移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。