导读
在很多人印象中，能够做REITs的基本是商场、长租公寓等大众型物业，但事实上，一切经营型物业都可被REITs，包括别墅、洗手间这样的非主流型产品，今天我们就来看一家美国别墅REITs的案例。
REITs 简介
American Home 4 Rent (NYSE:AMH) 是一家在美国纽约证券交易所上市，专注于美国独栋别墅(Single-family House)出租的房地产基金公司(REITs)。公司在美国的22州拥有5万余栋独栋别墅。是美国专注于独栋别墅出租的房地产基金中，唯一资产负债表达到投资级别的基金。公司拥有约1,200名雇员。其中超过800人是在一线服务客户的人员。
宏观形势
1. 美国人对购买房子的欲望在不断下降，尤其是21岁-37岁之间的千禧一代。
上面是一项针对美国各年龄人群对拥有或租赁房屋意愿的调查结果展示。调查显示，自2016年以来，各年龄阶段人群对购买房屋的欲望都在不断下降。在最新的一次调查中，有82%的千禧一代选择租房居住。其中有8%的人群表示永远都不想拥有一处属于自己的房屋。年龄稍大的人群，租房比例较千禧一代人群有所下降，但租房依然是大家的普遍选择。
2. 美国30岁人口已购买房屋比例在不断下降。
较1975年，仅有33%的30岁人口购买了属于自己的房产。而这个数据在1975年达到了56%。
3. 美国公寓的空置率达到了2008年房地产危机后的最低点。
据美国统计局的权威统计，2019年Q4季度，美国公寓的空置率达到了自2008年房产危机后的最低点6.4%。这一水平也是自1985年后，再也没有出现过的。
4.美国政府推出的购买房屋减税计划已经无法覆盖日渐上升的房产税及贷款利息。
贷款利率的不断上升及房产税的加重使得美国政府提供的购房税收减免看起来杯水车薪，已经起不到奥巴马政府时的积极作用了。
经营区位选择
American Home 4 Rent (NYSE:AMH) 优先选择美国工作岗位增长较快，租金上涨较快的州进行布局。
职位增长
租金上涨
美国平均值
1.4%
4.7%
AMH所在州
2.0%
5.9%
理想租户
AMH对理想租户的描述为：
1.有较好的信用记录；
2.有很好的理由长久租赁；
3.可以将租赁房视作自己的房子爱护。
公司估值
在本文撰写的2020年2月8日，American Home 4 Rent (NYSE:AMH) 市值为$8.33B。根据公司最新披露的财务报告，公司共拥有52,537栋独栋别墅。换句话说，该公司的每栋别墅价值为$158,554。根据美国权威二手房，租赁房交易平台 Zillow 最新公布的报告显示，美国平均独栋别墅房价为$244,054。AMH的房产价值较美国平均房产价值有35%的优势。当然，这和房屋的位置及大小有关。
根据财报描述，在AMH拥有的52,537栋别墅中，有1,439栋别墅处于出售状态，有51,098栋别墅正处于出租状态。在其现金流表上我们看到2019年第3季度3个月租金收入为$293,064,000，也就是说，每栋别墅每月创造了$1,911的收入。这与当前市场相符。
那么，在AMH与行业老大EQR的数据对比中我们又能看出什么呢？
首先从租金回报率(Cap Rate)看起，两家公司的租金回报率较市场上的非专业玩家均有较大优势，EQR的租金回报率可以达到10%，而AMH的租金回报可以达到12%。当然回报率上的差距与AMH主要出租独栋别墅有关。在美国，大家还是愿意为独栋别墅支付更多的费用的。
但从运营实力上进行对比，AMH就差出了一大截，AMH的运营费用占比达到了40%,而EQR却只有30%。我想这与EQR集中式公寓群的投资策略有关，同时也与集中式公寓在房产税上的节省有极大关系。AMH的房屋比较分散，且房屋维修费用较高，这也是分散式较集中式公寓存在的劣势。不禁让我想起了中国市场上的散租公寓运营商和集中式公寓运营商，很好奇他们的数据对比会是什么样的。目前，蛋壳公寓已经在美国纽交所上市，期待更多优秀的中国公寓企业能在公募市场上出现。
EQR在管理费用上面的优势也比较明显，仅为AMH的一半。当然这与EQR的规模优势及集中式战略有很大关系。当然，不得不说，EQR的长期运营经验积累也起到了很大作用。
什么是投资者出租回报率？
下面有要给大家介绍一个我自己用来衡量是否购买REITs基金的指标-投资者出租回报率。因为作为投资者，我们购买这些REITs的实际价格与REITs资产负债表中的资产价值有所偏差，因此我自创的这个回报率能更好的反应购买公司的实际资产表现。
投资者回报率的计算方式为：
那么这两家基金的投资者租金回报率表现怎么样呢？
EQR - 8%
AMH - 14%
那么在同期，美国的市场租金回报率表现水平又是怎样的呢？以下是世界地产五大行之一的CBRE对北美市场2019年上半年长租公寓出租回报率的统计结果。结果显示，北美的租金回报率普遍在5.5%左右。因此，我们可以看出，现在购买AMH针对全美市场来说还是个不错的选择。
投资总结
American Home 4 Rent (NYSE:AMH) 所处的独栋别墅租赁市场是一个竞争较少，防守性较强的市场。AMH可以继续利用其在融资成本上的优势加速布局。此外，据调研显示，租住在独栋别墅的用户搬家频率比租住在集中式公寓的用户更低。
当然，由于AMH的投资标的为分散式独栋别墅，导致了其在与行业大佬EQR（以集中式为主的REITs）的对比中，运营成本及管理费用上处于劣势。
但同时，我们应该注意到，AMH所购置的独栋别墅在使用期限及退出价值上面对比EQR等集中式公寓有比较明显的优势。
