房企“降價”投降,購房者冷靜,房價能降多少?兩位大佬“交底”

來源:樓市新觀


2019年公認是過去三年樓市“最艱難的一年”,很多專家甚至稱這是“過去十年房地產最差的年份”,因此去年底在預測2020年樓市走勢時,絕大多數專家都不謀而合地認為,2020年絕對會有不一樣的“驚喜”。但誰曾想飛來了一隻黑天鵝,2020年初樓市便迎來“至暗時刻”。


“至暗”體現在四個方面:第一,樓市被按下“暫停鍵”。“暫停經營”下,直接導致超過95%的城市新增房源遭遇“0成交”;第二,機構測算2020年一季度,如果按損失50%的銷售額計算,一季度房企將損失14398億元。開發商的“傷亡”有多慘重有目共睹;第三,今年僅過去四十多天,但全國已有近百家開發商破產。按照這個破產速度計算,全年破產開發商會超過600家,這將創下近20年來的最高紀錄;第四,今年前兩個月房企融資方面更是暴跌86%,未來更多的中小房企,可能失血“猝死”。


明眼人都能看得出來,這場風波下,最受傷的還是地產開發商。原因很簡單,對於購房者而言,頂多是延遲幾個月的購房計劃,影響微乎其微。但是對資金週轉要求較高的房企卻不一樣,堪稱致命一擊——一有高額負債要還,二沒有資金迴流,三更難借到錢,多重夾擊下,很多房企沒等來“春天”,就斃死在了“寒冬”。


有人可能會反駁說,說開發商艱難都是託,沒看到最近一段時間各方的動作都很大嗎?地方給調控“鬆綁”,甚至有人給開發商拿地開各種“綠燈”,更有人給購房者“送錢”,強硬催生購房需求,更不要說僅僅一個2月份央行就降了兩次息,合計釋放的資金流動性超過萬億。這種種做法,歸根結底是變相“救市”,在幫開發商解圍。開發商還沒“難過”一點就開始哭天喊地,過去那些年瘋賺的時候怎麼沒見他們哭窮過?


平心而論,這一次和以往任何一次都不一樣:首先,開發商是真的艱難,尤其是不受保護的中小房企,融不到錢都揭不開鍋了。不止小房企,其實頭部房企也難逃這場風波的巨大沖擊。更不要說今年開發商還有海外、境內以及信託等累計1.5萬億的債務要償還。業內專家直言,這樣的形勢再持續兩三個月,恐怕超過半數的房企都會“死掉”。這可不是危言聳聽,是針對房企的債務和現金流分析得來的結論。截至目前已有近百房企破產,這更絕非兒戲。


房企“降價”投降,購房者冷靜,房價能降多少?兩位大佬“交底”


所以我們看到,最近一段時間以來,房企都放低了姿態,宣佈降價“投降”了。尤其是恆大全國613盤齊降價25%大讓利搶收,更是人盡皆知。後續更引來十數家房企跟風模仿,我們預計的1個月以後的房企“打折潮”,竟然提前開啟了。


有人可能會說,敲骨吸髓以榨取利益為己任的商人可能降價便宜購房者嗎?他們又不是慈善家。這種質疑很有道理,但我想說的是,這也分情況,腰包鼓鼓囊囊不愁錢的時候,自然不會輕易降價賣房,恨不得捂盤惜售到天荒地老,賺最多的錢,但是現在情況不一樣——現在樓市銷售仍處於半停滯狀態的情況下,資金回收就面臨壓力。款回不來,還談何生存呢?


其實不止新房降價賣不掉,二手房市場更是千瘡百孔,有人降價50萬,都難覓接盤俠,流下了悔恨的淚水。根據房媒報道,海南陵水近一個月房價出現了大幅縮水,去年底還是3萬/平的房子,新年過後業主就掛出了2.5萬/平的“跳樓價”,降價幅度高達17%。拿一套100平米的房子來計算,短短一個月這套房子的市值就縮水了近50萬。


降價投降,購房者就一定會買賬嗎?非也!


房企這邊誠意滿滿,購房者那邊又是何態度呢?答案恐怕讓開發商開心不起來。58同城、安居客報告顯示,開發商緊急開闢的第二戰場“線上售樓處”幾乎成了擺設,購房者“賦閒”在家,不管你多美的主播、多花哨的文案,他們就是無動於衷,冷靜得可怕;幸福裡近期開展的針對10000多名購房者的問卷調查顯示,在一季度及今年年內有置業計劃的購房者中,六成以上表示,由於目前市場形勢並不明朗,自己的購房計劃將延期3個月以上;貝殼研究院的數據同樣如此,6成以上購房者亦在樓市按下“暫停鍵”的時候,也一起收起了購房打算,而且是任你如何刺激都無動於衷的那種。


這給今年的房價走勢定下了何種基調?降價,降價,再降價!


在昨天的文中我說得很清楚,現在是賣方這端有求於購房者,而不是購房者有求於他們。在這種情況下,任何套路都沒用,唯有降價這一條路真實有效。不買房購房者可以住在農村老家,甚至是租房住,但你開發商和緊急需要資金的炒房投資客能等得起嗎?


一句話說白了就是,樓市按下暫停鍵,購房者在家暫停,售樓部暫停,可是開發商們的鉅額債務卻不會暫停。現在對於開發商來說,就是現金為王的時代,誰手裡有錢,誰的資金充沛,誰就能熬過這個困難時期並絕地反擊;沒錢,拿不了地不說,連人員工資和到期負債都償還不了,還談何繼續經營,談何擴大規模?


當下是購房者的最佳購房時機嗎?個人認為不是。我們預計接下來,房企還有一波接一波的“降價潮”,這波降價潮目前只是試探,接下來便是貨真價實的讓利於購房者,因為現在市場還未恢復常態,所有的促銷行為都可以看作是大餐前的“開胃小菜”。一方面,房子賣不掉,房企的資金壓力還在加劇;另一方面,真正的償債高峰期還未到來,年中年末是債務集中兌付期。


房價允許跌多少?兩位大佬“交底”


孫宏斌和潘石屹一直都是房地產界的焦點人物,他們現在的經營模式雖然大相徑庭:一個激流勇進,各種買買買,爭做地產一哥;一個卻見好就收,過去三年一直在籌劃撤離,變賣了不少地產業務,而且還做起了包租公的生意。但不得不說,他們都是地產界的領軍人物,在“房價能降多少”這個問題的看待上,他們二位的觀點幾乎一致:


過去三年孫宏斌不止一次強調過,本輪調控的威力不可小覷。在去年的業績發佈會上他直言表示,對房地產行業長期看好,但對短期調控鬆綁不存在妄想,融創已經在做過冬的準備了,未來兩年都不打算在公開市場拿地。至於很多人關心的“若房價下跌地產商能承受多大的跌幅?”孫宏斌也曾交了底:假如整體房價跌了30%以上,我們就都死了。


無獨有偶,地產大佬潘石屹也曾經說過,我們能夠允許的房價下跌底線就是20%,超過這個底線,很多開發商就不復存在了。原因很簡單,現在很多人購房採取按揭的方式,房地產上面積累了大量的槓桿,因此房價如果跌太多,會引起金融系統的風險,因此房價不能跌太多。


兩位大佬對房價最大跌幅都“交了底”,是否意味著購房者可以按照這個降幅來衡量未來的房價走勢呢?答案是否定的!我們雖然吃定了房企接下來會選擇降價促銷換取回款,但是不得不說,期待房價一夜大幅度下跌,是不現實的。


首先,現在的行情已經不允許中國的房價出現大漲大跌,因為既不符合政策導向,也不符合市場規律。我不止一次告誡過大家,調控的真實目的是穩樓市,而非降房價,需知我們能用的降房價招數有一大堆,但是就不可能有這樣的招數存在;其次,正如兩位大佬所言,房價真的跌這麼多,我們所有人的日子都不會好過,尤其是中國經濟,會被拖入無底深淵。更不要說房地產關聯著數十個產業,牽一髮而動全身,所以穩才是它最好的歸宿。


轉自:鳳凰網房產

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