为什么置换需求才是真正的刚需？
五天前，我发表了《房价平稳以后，为什么这些人反而大胆买房卖房？》的文章，指出随着房住不炒定位坚持后，置换需求就成为了房地产市场的主力参与者。
那么，房价会不会平稳，我们看到国庆前夕，唐山和银川连续发布了调控政策，原因就是房价涨幅超过银行贷款利率，让没有购房意愿的人提前买房，带来了房地产大起大落的风险。
前面我的文章写到，贷款买房就是套利工具，套利的就是房价涨幅超过银行贷款利率的差价，举例来讲，如果银行房贷利率是5%，而房价涨幅达到10%，那么不想买房的人也会加入到买房的队伍，这些不想买房的人买房的目的就是一旦长高了就卖出，最终会引发房价的大起大落。
而房价的大起大落，会让一类刚需需求反而不敢买房，这类人就是置换需求。置换就是卖一套再买一套。这类需求是纯粹的满足自住的需求，根本不是为了博取买卖的差价为目的。因为一卖一卖就对冲掉房价的涨跌，所以，置换是真正不以买卖差价为目的的纯正自住需求。
而单纯的买房和卖房，本质上都是带有投资性质的行为，虽然嘴上不一定承认，但是实际都会关注房价的涨跌，只有预期房价上涨才会买房，一旦预期房价下跌就会卖房。
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