為什麼置換需求才是真正的剛需？
五天前，我發表了《房價平穩以後，為什麼這些人反而大膽買房賣房？》的文章，指出隨著房住不炒定位堅持後，置換需求就成為了房地產市場的主力參與者。
那麼，房價會不會平穩，我們看到國慶前夕，唐山和銀川連續發佈了調控政策，原因就是房價漲幅超過銀行貸款利率，讓沒有購房意願的人提前買房，帶來了房地產大起大落的風險。
前面我的文章寫到，貸款買房就是套利工具，套利的就是房價漲幅超過銀行貸款利率的差價，舉例來講，如果銀行房貸利率是5%，而房價漲幅達到10%，那麼不想買房的人也會加入到買房的隊伍，這些不想買房的人買房的目的就是一旦長高了就賣出，最終會引發房價的大起大落。
而房價的大起大落，會讓一類剛需需求反而不敢買房，這類人就是置換需求。置換就是賣一套再買一套。這類需求是純粹的滿足自住的需求，根本不是為了博取買賣的差價為目的。因為一賣一賣就對沖掉房價的漲跌，所以，置換是真正不以買賣差價為目的的純正自住需求。
而單純的買房和賣房，本質上都是帶有投資性質的行為，雖然嘴上不一定承認，但是實際都會關注房價的漲跌，只有預期房價上漲才會買房，一旦預期房價下跌就會賣房。
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