來源：京法網事，通州法院
買房了?開心!
交物業費?鬧心!
物業公司沒和我籤合同
也能收我物業費?
新買的房子就漏雨，
物業公司還想收我物業費?
說好了租戶交物業費，
怎麼還來找我交物業費?
我不差錢兒，房子好幾套，
不住的房子也要交物業費?
小區裡的綠地越來越少，
垃圾越來越多，
這樣的服務也收物業費?
.........
這個物業費，我不交!
您的這些意見能不能得到法院支持呢?
▌案例一
趙某：開發商與物業公司簽訂了前期物業服務合同，由物業公司負責涉案小區的物業管理工作。那物業費應當由開發商承擔吧?
京小槌解答：
業委會成立之前，開發商與物業公司簽訂的前期物業服務合同之效力及於全體業主，業主應當全面履行。業主自從開發商處接收房屋時起，業主就對房屋有實際佔有、使用的權利並享受物業服務企業的物業管理服務，因此應向物業服務企業繳納物業費。
京小槌普法
根據5月1日即將實施的《北京市物業管理條例》第十九條規定，建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同。第二十二條規定，前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業費，由業主按照房屋買賣合同的約定承擔;房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。
▌案例二
錢某：我與承租人朱某簽訂租賃合同，合同約定物業費應由承租人朱某交納，因此物業公司應向承租人朱某催討物業費吧?
京小槌解答：
業主不能以房屋出租為由，拒繳繳納物業費，即在租戶朱某沒有及時交納物業費時，業主要向物業公司支付物業費。
京小槌普法
業主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務作出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。從債務的角度分析，業主與承租人約定由承租人交納物業費實際上構成了債務的轉移，將原屬業主的債務轉移給承租人，在業主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業公司的同意時，並未免除業主支付物業費的責任。
▌案例三
孫某：“我家的房子一直沒人住，誰給我服務了?”我認為因為沒有入住，所以沒有享受小區的物業服務，應該可以拒絕繳納物業費吧?
京小槌解答：
業主因自身原因未居住房屋要求減免物業費，法院一般不予支持。
京小槌普法
房屋交付後，業主如何佔有、使用、收益處分該房屋，是業主自己的權利。如果不是因為物業服務企業的過錯造成業主無法使用房屋，業主以房屋沒有居住、使用，沒有享受到物業服務為由，不同意支付物業費，不予支持。
▌案例四
李某：物業服務費用中包括電梯運營費用，但是自己住在一樓，平時不使用電梯，那我不應該支付電梯運營費用吧?
京小槌解答：
業主不能以無需接受相關物業服務或未享受公用設施為由拒絕交納物業服務費用，電梯屬全體業主的共有設施,即使不經常使用電梯，甚至從未使用過電梯，也不能成為拒交電梯日常運營費用的理由。
京小槌普法
一個小區內業主人數眾多，共有部分的利用和管理必須由全體共有人共同作出意思表示，不能以單個業主的個體意思為準。如果允許個體業主以未享受物業服務企業提供的服務或無需接受服務為由拒絕交納物業費用，則侵害了其他業主的利益，不應得到准許。
▌案例五
張某：新買的房子質量有問題，內牆有裂縫，而且預埋的管道滲水，物業一直不給解決，所以我可以不交物業費吧?
京小槌解答：
房屋質量問題維修的主張與物業服務糾紛系屬不同的法律關係，如確有證據證明系開發商交付的房屋存在質量問題，可另行主張權利，不宜在物業服務合同糾紛中一併處理，業主不能以此為由拒繳物業費。
京小槌普法
對於房屋維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區物業在國家規定的保修期和保修範圍內，由建設單位負物業的保修義務;在保修期限屆滿後，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養護義務，物業服務企業也可以對業主提供有償的維修服務;小區共有部分、公共設施設備，由物業服務企業承擔維修和養護義務，物業服務企業履行義務時，可使用小區的住宅專項維修基金。
▌案例六
王某：小區綠化太差了，垃圾越來越多，我可以不交物業費吧?
京小槌解答：
物業費是物業服務企業提供物業服務的對價，對物業服務質量與合同約定差距明顯且屬長期持續狀態的，根據質價相符的原則，業主要求減收物業費的，應當依法酌情考慮，但是業主不能以物業服務不達標為由拒絕繳納全部物業費。
京小槌普法
物業服務是否達標要依據雙方簽訂的合同來判斷。如果物業服務企業在提供服務時存在瑕疵，經過多方努力仍未使業主滿意，在此情況下，業主要求拒交全部物業費的，原則上不應得到支持。確實給業主造成損失的，業主可以另行主張權利。但只要物業服務企業提供了服務，業主就不能以物業服務存在瑕疵為由拒絕交納全部物業服務費用。
▌案例七
張某：法官，您說了這麼多，我就是對物業公司的服務不滿意，我要換物業公司，可是成立業主大會太難了，您給我支支招吧!
京小槌普法
《北京市物業管理條例》將於今年5月1日起施行，根據其規定，成立業委會的難度較以前大大降低：一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建築物總面積50%以上的，5%以上的業主、專有部分佔建築物總面積5%以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請，居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。
如果您所在的小區還是達不到這個要求，《條例》也給您提供了另一個解決辦法：成立物業管理委員會。根據《條例》規定，不具備成立業主大會條件、具備成立業主大會條件，但是確有困難未成立的，業主大會成立後，未能選舉產生業主委員會的都可以組建物業管理委員會。物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建，主要職責是組織業主共同決定物業管理事項，並推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
