最近惠州又火了。大概是從3、4月份開始，惠州板塊又異動了。搖號、一次性付款優先選房、凍資認籌，一些大品牌開發或者位置好的樓盤，紛紛提高了購房門檻。而拿到預售證的小樓盤，不出兩週，也已經賣得七七八八，只剩下邊邊角角。
銀行在貸款方面，也將房貸利息上調了30%—50%，進一步加重了買房的持有成本。
惠州為什麼這麼火？目前來說，理由有以下幾個：
一、惠州是粵港澳灣區概念裡，唯一臨深而不限購的城市。導致全國資金湧入
二、海南限購，熱錢流入沿海城市
三、深莞惠要建試驗區了
四、香港特首林鄭月娥來交流了
五、惠州地鐵會與深圳14號線和16號線鏈接
六、深圳東進戰略下，龍崗坪山板塊利好帶動了惠州臨深
這些所有原因加在一起，催化了惠州的樓市。其中最大的誘因，就是粵港澳灣區的概念，直接導致了全國各地的買家湧入。目前畫下的三塊大餅：雄安、海南、粵港澳灣區，雄安進不去，海南關大門，唯有粵港澳灣區在招手。
而在粵港澳灣區門檻較低的三個城市裡，肇慶，不挨廣深，山高地遠；江門，設了半年社保的條件；唯有惠州，沒有設限。幾把柴丟進來，自然而然惠州就火了。
那麼問題來了。惠州現在已經遍地一萬三、一萬四的房子，還值得投資嗎？現在進場，會站崗嗎？筆者認為，至少在這接下來的一兩年內，惠州仍然合適進場。但賺錢的難度變大了。
很多人在討論一個熱門城市（的樓市）的時候，喜歡談三樣東西：GDP、流動人口、二手房交易量。事實上，這個標準並不是決定性的，不然你就無從下手了。
假如現在時光能夠倒流，你回到2015年，面對惠州五、六千的房價，而GDP、流動人口、二手房交易量這些數字模型還是差不多，結論是什麼？結論是惠州一定是不值得投資的城市。後來還是妥妥奔萬了。
惠州實際上是個非常特殊的市場。舉兩個例子，相信具有普遍性：
我有一個朋友，最近告訴我說，他打算搬去單身公寓了。我問他幹嘛不住家裡，他說，因為父母退休了，在家也沒事情做，所以打算搬去惠州了。我問，那你幹嘛搬出來？他說，家裡的房子租出去能收一萬租金啊，比我工資還高，父母拿這筆租金養老多好，我一個人，租個千把塊的公寓住就夠了，結婚了，再把房子收回來唄。
我另外一個朋友，是東北人，他的父母，也住在惠州。我問他，為什麼你父母搬來廣東住，選了惠州呢？他說，因為家裡的預算買不起海南三亞的房子，惠州也靠海啊，氣候也挺舒服，最方便的是，它靠近兩個一線城市，有什麼需要的時候，隨時可以去廣深。
我的這兩個朋友都買了惠州的二手房，帶裝修，去年一萬單價買的，他們覺得挺值的。
從這兩個案例我們可以看出兩個投資邏輯：1.深圳的持續的高收入和高租金會利好惠州，越來越多的深戶中低產家庭的中老年人（很多深圳人家裡只有一套房），會選擇在惠州養老；2.惠州離一線的資源很近，氣候條件又好，也會成為深圳以外，更多地區的人的養老選擇。
深圳是一個更新換代很快的城市。而上一代的深圳人，也將要邁入老齡化的趨勢裡。在不賣原物業，兒女留守深圳的情況下，多半會選擇宜居的臨深城市養老。而惠州開車方便，高鐵與深圳相連，工業化程度低，會自然成為很多人的首選。惠州未來一兩年（實際上時間線會更長，因為需求是會不斷產生的）的投資邏輯，也將會建立在這個趨勢上。
大花園、品牌開發商、生活配套完善，滿足這些條件的房子，都會是很好的溢價品。目前惠州滿足這些條件的區域不多。
我說的賺錢難度更大了，指的就是：
針對目前一萬多這個價位，從投資角度來說，我的建議是滿足以上條件的，還允許貸款的樓盤可以大膽買。但目前選擇不多了，因為市場需求大，這樣的優質樓盤，幾乎都要求客戶一次性付款。
子彈充足也可以找二手筍盤，但眼光要更刁鑽，然後一次性付款。不要害怕限售，“限售”的意思就是告訴你，三年後你就能賺一筆了，等一等。但這樣的房子，必須要辛苦地跑腿才能找到，這是一個體力與腦力兼具的活兒。
對於惠州，我想說，它的趨勢只會更好，不會更壞。
我們都能夠說出它目前的所有缺點，但它也在慢慢地反駁我們的說法。
網友聲音
A：惠州以前都沒上過房網，以前想在房網上面找點惠州的信息不容易，現在在房網的帖子，看看多少關於惠州的啊？這說明了啥？
B：思路清晰，有說服力。
惠州很大，不妨說是惠灣。惠城博羅龍門那種山高地遠
惠灣比坪山相差近3倍樓價，我認為是很不合理的！長安與松崗、塘廈與光明、鳳崗與龍華龍崗樓價相差多少？惠灣片區樓價目前正常合理的價格在16000-18000我認為才是科學的，但是目前才多少？均價才1萬3，二手房價格甚至低於1萬大把。
深圳樓價高，買不起，卻打心底覺得好好好。買得起的擺出一副臭架子，嫌棄的要命。假以十日，惠灣肯定也會讓更多深圳人高攀不起。
C：坑梓丹梓龍庭18000左右，惠州龍光城15000新房，錦繡一號的20000新房。其實現在惠州和深圳差距不是很大。有深圳名額肯定優先深圳，畢竟教育還有城市不一樣。
D：面積是深圳的六倍，不愁惠州沒房子，就怕沒有那麼多人去住
E：樓主的貼寫的滴水不漏，看上去沒毛病。對於來深已經10年的人對投資惠州還是感覺哪裡說不上的彆扭。不是對這個城市有意見。看有沒有高人能點出。
F：惠州的二手貸款不讓貸，那麼二手不能盤活，就是名義的價值，其次一手太多了，房子想不起來，還沒有配套。搞啥呢。
G：問題是惠州大部分二手賣不動。樓主說的什麼全款付清投資惠州。如果能全款付清買深圳的小產權比惠州好一萬倍。布吉100多萬的小產權說賣就賣掉了（不瞭解的就不要說我吹牛了）。如果碰上舊改收益就是幾倍的利潤。給老人家養老也比惠州近的多了。房子不自住，出租也是隨時的事情，還可以年年漲租。
還享受到大深圳的配套。雖然小產權沒花園沒學位，但深圳是花園城市，大部分地區出門十幾分鍾就到達市政花園。如果我不在這裡告訴大家可能大家還不知道小產權的租賃信息憑證還可以申請學位只是不能積分。有些人說小產權沒保障風險大然後找出一堆理由反駁，不能否認沒有風險。然而投資只給懂的人看。風險厭惡者當我沒說。
H：根據資金多少優先考慮深圳，其次東莞，再次大亞灣，但無論哪裡儘快買就好了。
