最近義烏各大社群、網站上，紛紛有網友爆料，位於義烏CBD版塊的金茂府均價折後居然低至2.6萬每平米！
初聞此消息，難免震驚！要知道，之前該樓盤銷售眾口一詞的對外報價是每平米3萬＋，如果以2.6萬每平來算，相當於比預期低了13%。雖然“報高開低”是樓盤銷售的常規“套路”，但幅度如此大的，實屬罕見。
本著讓“子彈飛一會”的求實精神，知樓不敢貿然相信，但幾天過去仍不見金茂府闢謠，看來消息不是空穴來風。
01.
之前知樓對該樓盤的銷售預期並不是非常樂觀，雖然金茂地產屬於根正苗紅的央企，隸屬世界500強中化集團，曾經的上海標誌性建築金茂大廈就是出自金茂地產之手。
金茂府效果圖|圖源網絡
作為首個進駐義烏的央企地產，金茂是自帶光環的，央企特殊的企業性質決定了它並非以逐利為唯一目的，甚至是將產品質量擺在首位，畢竟要兼顧社會影響和社會責任，搞出上電視的負面新聞，領導估計要被免職了。
“府”系產品是金茂地產中最高端的，能被稱為“府”，必然在樓盤外立面用材、入戶大廳裝修、綠化率、園區配套等方面有嚴格要求，知樓曾參觀過位於杭州的首開金茂府樓盤，印象最深刻的就是央企不惜重金打造產品體現出來的財大氣粗。
金茂府效果圖|圖源網絡
但，義烏房地產市場相對於一二線城市尚屬於起步階段，大部分購房者對品牌並不感冒！
也就是最近3年隨著城區有機更新的推進，越來越多的知名地產商進駐義烏，而眾多知名地產商除了綠城有交付多年的玫瑰園項目樹立品牌外，其它地產商都沒有拿出能積累擁躉的招牌。
其實義烏市場的不成熟還體現在，在當下精裝修交付已成趨勢的大環境下，義烏購房者對精裝修的認可度卻極低，也正因此，金茂府才打造了目前為止唯一毛坯交付的“義烏定製版金茂府”。
在品牌認知度不足的情況下，金茂對外報價3萬＋，自然對購房者難以形成吸引力。
02.
而對於義烏CBD這個版塊，生活在這座城市的人是存在認知分歧的。
在老義烏人看來，義烏最好的區域是以義烏之心為圓點，半徑3-4公里範圍的繡湖商圈，出了這個圈，價值都是打折扣的。
但是每一個初來義烏的外地人在逛過這座城市以後，肯定會對CBD高樓林立的都市感印象深刻，這片區域確實是義烏的一張金字名片，是每次義烏對外宣傳必出境的地方。
義烏CBD實景圖|圖源網絡
老義烏人認為這片區域屬於義烏的郊區，雖然高樓林立，但是人氣不足。新義烏人認為這片區域既連接義烏立市之本——國際商貿城，不僅“高端大氣上檔次”，而且周邊有江濱綠廊公園、福田溼地公園、浙四醫院、新光匯商業綜合體、未來更有輕軌站點，是一個宜商宜居的理想之地。
雖然在CBD區域價值大家仍舊存在認知上的分歧，但新老義烏人對繡湖商圈是核心城區的看法確是一致的。所以金茂此前外界預測3萬＋的價格，有消費能力的購買群通過橫向比較，自然會更傾向同等價位的融創·壹號院。
03.
但，如果金茂真的如傳言所說折後均價將在2.6萬/平，那極可能對目前的市場造成碾壓。
原因有三：
第一，價格具有競爭力。以同版塊的濱江壹品樓盤作對比，目前該樓盤去化率已經超過8成，從2017年開盤至今，價格相對恆定，雖然出現過一些打折促銷，但力度都不大。總體均價維持在2.7萬每平米左右。
而一片區域開發的首個樓盤定價對該區域售價的“錨定”，讓大家多會以該樓盤售價作為參考。所以基本肯定：CBD樓盤的售價是以2.7萬每平米為底的。
反觀周邊樓盤，部分雖然也位於CBD，但離義烏江還有一段距離，所以並不具有景觀優勢，而金茂府對面就是江濱綠廊公園，臨江的幾棟屬於無視野遮擋的江景房，從居住舒適性上比較，金茂優勢明顯，而金茂目前報的價格更低。
第二，金茂的產品足夠優秀。上週三，金茂的實景示範區開放，從大氣莊重的門欄走進，通過由櫻花、灌木、喬木組成的綠植區後才抵達售樓處，給人十足的儀式感。
金茂府示範區實景圖|圖源網絡
整個樓盤的綠化率達到了驚人的38%，常規樓盤的的綠化面積僅有30%左右，而超高綠化率的背後更意味著寬闊的樓間距、更多樓盤附屬設施的建設等等。
從相關渠道瞭解到，金茂為了達到“府”系產品的綠化要求，更改過設計圖，豪氣地拔掉了地塊中的一幢樓，來做綠化。
這種犧牲利潤追求產品的事估計也只有央企有這個毅力。
再從戶型來看，作為主力戶型的117㎡（三房兩廳兩衛），做到了三室朝南、動靜分離、陽臺的寬度達到5.7米，戶型優勢自不必多說，可以前往售樓部參觀樣板間。
金茂府建面約117㎡戶型|圖源網絡
第三，回到CBD區域的版塊價值上。雖然該板塊周邊配套已基本齊全，但不可否認的是白天和晚上的人流相差較大。
根本原因是義烏CBD缺少大型已交付樓盤形成的居住人群，版塊內雖然有大型企業、醫院、高端寫字樓，但是下了班大家都回家，所以晚上顯的人氣不足。
但是隨著濱江壹品和金茂府樓盤的建成交付，兩個樓盤都是超2000戶的大樓盤，保守估計將聚集起超萬人口。屆時CBD白天晚上人流不均的情況將得到根本扭轉。
從宏觀上說，政府一直將這片區域作為義烏的城市名片打造，落得的政府投資項目都是義烏最近高端的，同理還是引進的房地產開發商無論是濱江還是金茂都是業內知名的，目的就是將這裡打造成義烏的高端住宅區。
第四，類似的情況很像當年歐景名城區域，曾經也不是市場的絕對寵兒，但如今卻被冠以義烏豪宅區這一名號。
此次金茂2.6萬的每平米，未必不是當年綠城玫瑰園的1.8萬每平米。
文|知先生
編輯|知小妹
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