文 | 羅志剛
當你說了第一個謊言的時候，你就需要用無數個謊言來給自己圓場。
9月2號公佈的一則關於深圳向周邊城市軌道延伸的消息，被很多人大喊深圳大禮包來了，搞得好像他中了幾百萬彩票似的。之前唱8·26要擴容，結果事與願違，現在出了這麼個消息，又是關聯深圳與東莞惠州的，這樣一想，他們的心情也是可以理解的啊！
不過最令人詫異的是，今天居然又看到了有人寫擴權了！
只是粵港澳大灣區發展規劃在兌現
9月2號公佈的文件：《交通運輸部關於深圳市開展高品質創新型國際航空樞紐建設等交通強國建設試點工作的意見》，說白了就是粵港澳大灣區在逐步兌現規劃。
我們回顧一下2019年2月份印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，其中提到以下幾點：
（一）優化提升中心城市。以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區域發展的核心引擎，繼續發揮比較優勢做優做強，增強對周邊區域發展的輻射帶動作用。
（二）加強基礎設施建設，暢通對外聯繫通道，提升內部聯通水平，推動形成佈局合理、功能完善、銜接順暢、運作高效的基礎設施網絡，為粵港澳大灣區經濟社會發展提供有力支撐。
（三）構築大灣區快速交通網絡。以連通內地與港澳以及珠江口東西兩岸為重點，構建以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路為主體的城際快速交通網絡，力爭實現大灣區主要城市間1小時通達。編制粵港澳大灣區城際（鐵路）建設規劃，完善大灣區鐵路骨幹網絡，加快城際鐵路建設，有序規劃珠三角主要城市的城市軌道交通項目。
規劃綱要當中明確提出，深圳作為四大中心城市之一，在區域發展上同樣要起到核心引擎作用，增強對周邊區域發展的輻射帶動作用。那麼增強對周邊的輻射作用，暢通對外聯繫通道是重中之重，而在區域與區域之中，最廉價最便捷的通道，無疑就是軌道交通了。
我們再看下今年國家發改委關於批覆粵港澳大灣區近期城際鐵路建設規劃的消息，如下：
2020年8月初的時候，國家發展改革委批覆了粵港澳大灣區近期城際鐵路建設規劃。規劃建設13個城際鐵路和5個樞紐工程項目，總里程約775公里。構建大灣區主要城市間1小時通達、主要城市至廣東省內地級城市2小時通達、主要城市至相鄰省會城市3小時通達的交通圈，打造“軌道上的大灣區”。
按照規劃，近期到2025年，大灣區鐵路網絡運營及在建里程達到4700公里，全面覆蓋大灣區中心城市、節點城市和廣州、深圳等重點都市圈；遠期到2035年，大灣區鐵路網絡運營及在建里程達到5700公里，覆蓋100%縣級以上城市。
從過去國家發佈的消息來看，9月2號公佈的關於深圳市以及與周邊城市軌道交通的文件，其實就是在不斷兌現粵港澳大灣區發展綱要裡面的規劃。那些說是深圳40年大禮包的人，只不過是在為之前一直唱擴容擴權找回一點顏面而已。
粵港澳大灣區發展規劃才是這些城市樓市能扯得上的唯一真實大背景，深圳特區40年只不過是這個背景下的一個時間概念上的小插曲而已。
投資惠州臨深房產需看長遠
短短的兩個月時間，惠陽迎來了兩波炒作高潮，第一波是7月29日惠陽政府官網發佈的一則消息，請看下圖：
這則消息發佈的時間剛好是在8·26前夕，於是很多人又開始大張旗鼓的唱惠陽要擴容了、擴權了，那幾天，微信朋友圈、微信群聊裡面唯一的熱門話題就是要趕緊買惠陽的房子了，房價即將暴漲，惠州人身價要暴漲了，反正就是類似這樣子的可笑話題。
第二天我也在朋友圈發表了我的看法，說明8·26擴容擴權什麼的是不可能，詳細內容可看以下我的朋友圈截圖：
同樣，9月2號發佈的這個文件，一下子又把惠陽炒火了，地鐵概念來了，地鐵房要抓緊買，抓住機遇賺200%。反正就是勸大家趕緊買房，而且就要買惠陽的房子。
我希望大家都是辯證唯物主義者，而不是主觀唯心主義者。
惠州臨深房產未來最大的價值真的是深圳地鐵14號線惠州段延長線、或者說真的是14號線所在的惠陽區域嗎？
深圳地鐵14號線惠州段延長線雖然是在惠陽，但是很多人不知道，其實這條線路是在惠陽和大亞灣交界處附近走過去的，只不過是剛好處於惠陽境內而已，以規劃的白雲站和曹洋站而言，往南不到1公里就進入大亞灣境內了，惠州南站距離大亞灣直線距離也不過是1公里多，這樣去看的話，深圳地鐵14號線惠州段延長線，對於惠陽和大亞灣來講，這兩個地方區別真有那麼大嗎？
還有一些朋友一直分不清，惠陽和大亞灣到底哪個離深圳更近，其實這兩個地方到深圳的距離，沒有多大的區別，惠陽在北面，大亞灣在南面，他們倆的西面就是深圳，如下圖：
因此，從距離深圳近的角度來講，惠陽和大亞灣這兩個地區，並沒有哪一個是特別有優勢的。
從深圳方面已經透露過的軌道交通規劃當中，目前到臨深片區已經有三條規劃，一條是深圳地鐵14號線東延線，從惠陽和大亞灣兩地交界處附近走過，一條是深大城際，大致是從大亞灣石化大道走過，還有一條是深圳地鐵16號線東延線，大致是從大亞灣龍海四路走過。
前兩年的文件，已經明確了14號線東延線的可能性，至於深大城際和16號線的東延線，在我看來，也是早晚的事，而且時間應該不會比14號線晚太久，為什麼這麼說呢，因為深大城際在最初的時候是有設想要連接到深汕特別合作區，夾在中間的大亞灣是必經之路，而且今年深圳方面也提出了大亞灣這邊的大致勘測位置。而16號線呢，深圳方面與惠州方面在幾年前與14號線一起就提出了相關的規劃。而且從去年大亞灣城鄉規劃建設局網站上公佈的塘橫塘布高新產業園規劃可以看出，這個是和深圳坪山的田心田頭科技園有很大契合關聯性的，而大亞灣的這個高新產業園，也是未來當地逼格非常非常高的一個園區，政府擬斥資600億投資建設的，而這個產業園剛好在之前規劃的16號線東延線上，通過東延線與16號線的銜接，能大大加深塘橫塘布產業園與深圳田心田頭科技園乃至再往深圳西邊區域的要素快速順暢流通。
除了交通的互聯互通因素之外，我們還要看待一個地區的成長性，軌道交通只是成長性的一個方面，此外我們還要看待片區內的資源豐富程度高不高、資源集中度高不高，重點要參考教育資源、商業商務氛圍、宜居環境等關係一家老小生活便利的要素。
其次，還要看待這個片區的未來規劃空間是否足夠大，有沒有相對充裕的土地資源供規劃使用。目前臨深的惠灣片區，沒有太多特別高大上的一些標誌，如果一個地區沒有相對的可開發用地，那麼將來這個地區也不會有太大的變化，反之，那些有地的區域，未來可能會因為某些大的規劃項目落成或者新增多種關乎生活便利的要素資源而提升片區的綜合競爭力。
再者，還要看待片區與片區之間的連接性強不強，一個大區域內各板塊之間能不能實現各要素的順暢連接。惠州臨深這個地區，是一個兩極分化很明顯的區域，老城區老破小扎堆，交通擁擠，資源分佈極度不均勻。並且還有一個現象是很多近些年開發的新區規模不大，新區小，老區大，新區與老區縱橫交錯分佈，各新區之間被老城區穿插形成天然的隔斷層，交通擁堵常見。未來一個區域的整體性強不強也會對這個片區樓市的發展產生不可忽視的影響。
惠州臨深發展，不是寄希望於被擴容或擴權，而是深惠同城一體化；惠州臨深買房，不是唯地鐵論，而是基於深惠軌道互聯基礎上片區未來的成長性!
文章來源公眾號：惠州肆夕先生
作者：羅志剛
