一波還未平息，一波又來侵襲。
鯉城江南，編號8904的新天號“通宵臥鋪”專列剛剛過站；東海，夾雜著亞熱帶暖冬氣流的海風，已然拂面。
（圖說：10月28日—31日，新天2-1號樓開出8904元/平的均價，引發不少市民通宵排隊）
11月7日，位於濱海一線的上實海上海三期首批房源1#、2#正式獲批，410套住宅的價格區間為6440-14607元/㎡，均價定格在了12678元/㎡。
不到6500元的起價，也創下了近年來泉州主城預售價的新低。
緊跟在上實後面的，同為全新項目，是東海灣門第的B地塊。與上實三期一樣，也是一線親海組團。
（圖說：將於11月開盤的門第B地塊，首期推出7、12#樓）
不過，與上實二三期價格平穩過渡不同的是，門第的A、B地塊在定價上拉開了較大的差距。
據宣朗大數據中心監測，門第A地塊最後一批次產品的均價為12964元/平，而根據公式，將於11月開盤的門第B地塊，價格已經來到了13700—13800元/平，兩批次房源的跳漲幅度在800元左右！
同樣情況的還有萬科城市之光三期。前不久開盤的萬科二期一線看海住宅，均價為13019元/平；而接下來欲推的萬科三期產品，其均價也來到了13800元/平左右，房價漲幅同樣在800元左右！
另外，市場等候多時的
碧桂園天璽灣二期，也有望在一期6#樓年底開盤後，於明年入市。而根據公示，這個項目的入市價格也將超過13500元/平。在東海待推貨量近百萬方的當前，以上這三個項目便有近70萬方的體量。多個代表項目新批價格跳漲，是否預示著久控不漲的泉州房價格局被打破？中心城區房價的“啟動”，對整個泉州樓市究竟意味著什麼？未上車的剛需、剛改客群再不上車，真的就來不及了？
宣朗君試圖從以下幾個角度，為你梳理東海房價跳漲背景下的泉州樓市真相！
1.泉州樓市看東海
風雲吞吐尋常事，笑到最後是贏家。
在這個考驗耐力的賽場，新市府東海以穩定的供貨能力，笑到了最後。
自2017年泉州中心城區啟動公證搖號以來，強力控價下的市場，使得營銷成為了雞肋般的存在。
賣多少錢，能批多少貨，什麼時候賣，能賣給誰……這些關於營銷的終極拷問，都能在《***項目認籌開盤方案》中找到答案。於是乎，賣房從一場智力與產品力的比拼，演變成了持久供貨能力的考量。
在城東、江南已基本無房可賣的情況下，東海不僅是中心城區的成交主場，對整體樓市更有著風向標意義。
根據宣朗大數據中心，在泉州六區的單盤成交前十強中，東海的門第、上實、海宸佔了三個席位，且排名均比較靠前。
而目前的房價格局中，由於中心城區供應主力的東海，板塊均價穩定在1.3萬元/平，與外圍精裝1.3萬元/平的臺商、毛坯1.2萬元/平的池店南板塊，並未拉開明顯差距，甚至很多時候賣的比外圍還便宜。
房價梯度未能有效建立，中心弱、外圍虛的格局，使得樓市運轉時常卡殼。
作為龍頭的東海，房價何時啟動，關乎整個泉州樓市大局！
2.現價是怎樣煉成的？
為了維持賬面房價數據的穩定，從2017年初，主管部門便制定了嚴厲的限價政策。
這主要體現在兩方面：一是，新供應的土地，國土局會根據算法，計算出該地塊未來入市後的最高限價，即所謂的“限房價競地價”，從土地的源頭上控價格；
二是，現狀的土地，在辦理預售的時候，根據地塊所在區位2016年10月的房價指數以及居民收入等指標，確定出板塊基準價；而後根據項目的容積率、樓面價，有無區實驗小學、大型商業等配套，是否位於核心主幹道，開發商是否排名全國五十強……林林總總十餘項指標，設計出權重，在板塊基準價的基礎上進行加減，計算出項目的預售均價。
舉例來說，很多吃瓜群眾不明白為何新天城市廣場蹦躂了兩年，才只批出了8904元/平的均價。套用上面那個公式，2016年10月新天所在的江南浮橋板塊，成交主力是均價只有六七千塊錢的鼎盛大觀，這導致了
片區指導價被低位鎖定，徘徊在七八千塊錢！所以即便大商業、學校這些指標能加分，但無奈板塊“底子”太差，任由新天怎麼往上串，房價也到不了九千！
而同理，即便貴為市府板塊，但2016年10月東海的備案主力是精裝9900元/元的碧桂園天璽灣一期，所以即便居民收入等指標能加分，但板塊的指導價也僅能維持在12500元/平左右。
只道是：當年不肯嫁春風，無端卻被秋風誤。
2016年10月，這個樓市的風向標月份，連同這個月“降生”的各盤，包括鼎盛大觀、碧桂園天璽灣、保利城一期等，莫名地就被欽點、就被賦予使命，成為影響各自板塊至今的價格標的！
（圖說：東海諸盤區位及參考價格）
頂著東海板塊12500元/平的片區參考價，2017年以來，東海共計有十餘個項目開盤入市，根據梳理，各盤的房價大致呈現三種情況：
一是舊盤供新貨，定價參照上一期的價格做加減。代表項目是十二宴二期，當時批覆的平層毛坯價格是近1.4萬元/平。理由是這批房源之前，十二宴的“復二代”精裝均價開到了近1.7萬元/平，在扣除兩千的精裝成本後，套入公式，計算出這批房源1.4萬元/平的均價；
二是強勢指標加持下的房價逆襲。代表項目是碧桂園公園裡、東海灣三街四坊、海韻山居等。這些項目的均價均超過了1.4萬元/平，在東海算是比較特殊的存在，究其原因，主要在於他們都是低密度的改善型產品，低容積率在ZF的那套計算公式中，優勢相當明顯，能加不少分；
三是高容積率的普通高層小區。代表項目是東海灣門第、萬科城市之光、上實海上海、海宸尊域，號稱東海F4，這些項目的均價在1.25—1.3萬元/平左右，是東海的供應和成交主力。這些項目基本處於東海的臨海或者靠海地塊，擁有超高容積率（普遍在4.5左右，所以上實、海宸動不動都是超40層），雖然在房企排名以及學區配套上能加一些分數，但無奈容積率確實太高。
從上面三個層次的代表項目就能看出，第三種情況構成了東海的樓市基本面，這也導致了東海的整體均價長期維持在1.3萬元/平左右。
3.東海房價異動，咋回事？
上面我們說了，接下來東海會有幾個代表項目實現跳漲，包括東海灣門第B地塊，萬科城市之光三期，以及碧桂園天璽灣二期。
三個的共同之處在於都是全新項目，且體量巨大，待推量均超過15萬方。
之前業界傳言的片區指導價會有修正、提升，是導致這次東海房價異動的根本原因，而據宣朗君瞭解，片區的指導價直至今日並未有過調整。
那麼這些項目實現房價跨越的真實原因是啥？
以即將於這個月入市的門第B地塊為例，在與A地塊各項規劃指標基本一致的情況下，B地塊的主要採分點就在於地段更核心，處於兩條城市主幹道豐海路與東梅路的交匯處。
（圖說：門第B地塊直面豐海路，且用地性質上有所加分）
多一條城市主幹道，容積率略小；更加重要的是，在用地性質上，B地塊的規劃等級更高，能對單價帶來直觀帶動，綜合這些因素，使得門第B地塊比9月份開的A地塊最後一期足足貴了800元/平。
4.東海待推項目情況一覽
5.宣朗君的幾個觀點
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1、東海新批房源價格的跳漲，打破了板塊內的兩種平衡：一是橫向的，原本買上實、買萬科、買門第都是一個樣，大家的價格都在1.25—1.28萬元/平左右，項目間價差不大；
二是縱向的，原本買同一項目的一期、二期基本沒差。得不到的不用騷動，被偏愛的也沒必要有恃無恐。人們信奉的是：搖一搖，總能搖中的。
而現在前後兩期的價差，跳到了一千元左右，購房的緊迫感一下子就被提上來了；
2、除了板塊內部的平衡局面被打破，東海房價的“啟動”對於整個樓市的影響將更為深遠。
上文我們也提到，
東海作為整個樓市的龍頭，其長期滯漲，使得“中心火、外圍涼”的分化格局更為穩固。當前的局面就是，改善、剛需、投資客群沒有區分，地緣性歸屬被打破，所有原本能影響板塊格局的因素，都因為市中心“相對便宜”而被極具弱化，關注和購買力被市中心強力吸附！而如今，假設東海板塊能兌現價值，站穩1.4萬元/平，則樓市的“火車”才算正式發動，外圍板塊也才有望迎來購買力的迴歸；
3、房地產本來就是承載也於固有土地之上的各種社會資源的集合，將各種優劣不一、產品各異的項目都統一用一套價格體系去衡量、去束縛，究竟是我輩之幸還是我輩之哀，只能交由後人說。
不過，樓市調控三年之久的泉州，也是時候出現一些寬鬆的氣息了，至少是在板塊內部有適度的價格區分，不僅是激活樓市的核心驅動力，更是城市向上向好的價值體現；
4、 在每半年漲3%的gf許可下，東海也確實迎來了新的價格窗口期。
對於剛需客群來說，目前還在1.3萬元/平左右徘徊的上實海上海還有海宸尊域，雖然戶型不盡如人意，但隨著其它項目的跳漲，這兩個項目將更突顯性價比，是剛需上車難得的機會；
5、新天300多套住宅迎來超9000組認籌，證明了限價下的中心城區依然是樓市“黑洞”般的存在。
而新天之後，上實海上海三期、門第B地塊、城東限價17825元/平的地王項目水墨芳鄰也都在等著拿“愛的號碼牌”，最快都有望於這個月內認籌開盤。
這些高價項目，尤其是門第B地塊和水墨芳鄰，將是泉州樓市未來前景的試金石。東海逼近1.4萬/平，城東逼近1.8萬/平，一二手倒掛的差額不再了，市場買不買賬，更具參考價值；
6、買房本來就是一種價值投資。苦等了兩年多，東海一手新房均價終於要逼近1.4萬元/平的大關。
這既是時間的禮物
更是對早先上車者的褒獎
所以你要上車了嗎？
