2007年排名：福田、南山、羅湖、鹽田、龍華、寶安、龍崗。
2019年排名：南山、福田、寶安、龍華、羅湖、鹽田、龍崗。
2007-2019年：
寶安進步最大
龍崗排名未變
鹽田退步最大
羅湖退步也大
再來看看大師兄整理的2004-2017深圳5大區房價漲幅對比，2004-2011年南山區漲幅領先，2011-2017年寶安和龍崗漲幅領先，2004-2017年漲幅前三名分別是寶安、南山、龍崗。
我們能夠從以上兩份報告裡得到什麼啟示呢？
01 房價本質規律
首先需要釐清價值和價格公式：
01.土地價值=交通+學校+商業+醫療+公園+其它公共服務
02.樓盤價值=土地價值+產品價值
03.房價=地價+建安+稅費+融資成本+房企利潤
04.房價=需求÷供應
公式03是成本定價分析，建安+稅費+融資成本+房企利潤是相對不變的，是地價的變化決定了房價的變化；公式04是市場定價分析，分子和分母都有長期規律，同時也有很大的短期彈性，本文只探討長期規律。
城市的生長必然導致產業分佈、人口分佈、財富分佈、土地價值、土地供應、需求分佈、購買力分佈、資金流動等方方面的變化，最終必然影響到房價；城市不動產的價值，說到底，就是其所處區位公共服務的投影，買房相當於購買城市的“股票”，除了居住，還可以分紅，不僅分享現在公共服務帶來的租值，還可以分享未來新增服務帶來的租值。
如果原先是郊區，對應的是較低的房價，後來發展成CBD或副CBD，自然會對應著較高的房價，那麼，這個過程會獲得較大的漲幅，從價值規律看，房價上漲本質上是城市價值擴張，這一過程也對應住房供應的增量階段；假如進入住房存量時代，而此時經濟增速和收入增速不減，那麼，存量住房面臨存量競爭，必然導致分化，強者恆強，這是住房供應存量階段的特徵。增量和存量、價值擴張和價值聚集，在空間上可以發生在一個城市，也可以發生一個板塊，在時間上有時是先後關係有時又是並存關係。
說到底，房價就是社會財富在住房上的凝聚。
02 深圳特殊表現
回顧深圳房價高地變化和漲幅排名，能夠發現與城市發展趨勢呈高度相關性，城市發展一路向西，房價高地也一路向西。這絕不是巧合！
大體上，2004-2019年是深圳樓市增量發展階段，剔除住房供應、產品迭代等因素，可以說是深圳城市發展決定了房價高地和漲幅排名。
回顧深圳城市總體規劃的發展歷程，在空間上的表現可以歸納出三個特徵：
01.一路向西。
02.樹狀生長。
03.多中心發展。
深圳八十年代依託香港發展，香港是前店，深圳是後廠，羅湖是核心區，外溢出去的布吉獲得發展先機；隨著經濟和人口高速增長，九十年代開發福田，福田成為行政和金融中心；兩千年後，產業繼續升級，發展新興產業，南山區依靠科技創新成為核心發動機，同時龍華、寶安、龍崗也獲得較大發展；2019年進入粵港澳大灣區時代，會加快建設前海城市新中心的建設，同時，新一輪的城市總規在醞釀身軀的膨脹和網格化。
CBD的遷移（來源：深樓市）
01.城市新區由荒蕪變為繁華的過程，是城市新市民和財富不斷聚集的過程，疊加人口結構年輕和產品迭代，新城區的興起伴隨著老城區的沒落，也是房價高地不斷轉移的過程，新城區領漲，老城區跟漲。
02.深圳樓市整體已經進入存量時代，新房成交量小於二手房成交量，新增住房供應主要依靠城市更新和向臨深拓展，而需求和財富還在高速聚集，資金最終必然向好地段好房子加速凝聚，強者恆強。
結論
房價就是社會財富在住房上的凝聚。
80-90年代：羅湖是價值高地，上海賓館以西是農村。
2000年左右：福田進入開發高峰期，福田CBD的城市規劃領先，科技園、后海灣、前海路還是剛需聚居地。
近10年：關外副中心崛起，例如宇宙中心紅山、東部中心大運新城。
如今：香蜜湖和后海灣正值巔峰，炙手可熱！前海灣重中之重！
未來：前海灣將是深圳最宜居宜業的價值高地；沙井、光明、坪山等區域會快速崛起，軌道沿線優質住宅會持續受到剛需追捧；主城區會形成香蜜湖—竹子林—華僑城—超總—科技園—後海—蛇口—前海—寶安中心區等連續的房價高地。
來源:巴喬樓市研究
