今年初，疫情笼罩，全球都执行宽松的货币政策。
我国也实行了连续多次的降准降息，市场上中介又开始蠢蠢欲动。
开始大肆宣传央行放水，房价要涨，试图释放一种焦虑情绪，鼓动大家买房。
沉寂已久的经营贷也开始重出江湖，据说银行经理对一些小企业主疯狂打电话，表示可以将房贷转经营贷，直接降低利息省钱。
（图片来自公众号樱桃大房子）
这笔贷款是直接打到公司对公账户，只要不用就不产生利息，而这笔钱用到哪里，银行不过问，他们只要把钱放贷出去，就算完成任务了。
仔细品品，有多少人可以通过这波操作把房贷转经营贷，然后把这笔钱拿去买房？这相当于银行低利息借钱给你去炒房。
虽然上头再三强调房住不炒，但放那么多水，总是有点钱会流向楼市。
货币的宽松政策下，房价会不会大肆上涨？而今年的这种行情，是不是释放出最佳的买房窗口？
今天我们来聊聊这个事。
一季度我们已经放了几次水，数据也基本反映了，3月份M2增速10.1%，为近三年来最高水平。
M2是企业和居民存款加上银行之外的现金，就是我们通俗说的“水”，它一定程度可以预示着未来通胀水平。
可见，水确实是多了，但流到哪里了？
显然是没有流到居民消费和房地产。如果流到消费口，那应该看到物价上涨，但3月的CPI上涨4.3%，涨幅比上月回落0.9个百分点，预期内的通货膨胀并未出现，可见水没有流入消费端。
那流到房地产了吗？肯定有一部分，但大头没有。
因为房价只是个别城市的个别区域上涨，并没有走出直线上涨的行情。
所以，连续的降准降息，确实会利好楼市，但还无法直接和房价上涨呈正相关关系。
有人说是因为政策层面明确规定不允许水流入房地产，但大家还忽略了一个很重要的问题。
我们一谈到放水，谈到货币宽松，就以为国家加大马力去印钞了，但市面上增加的货币并不是印出来的，而是靠借贷行为借出来的。
比如有人拿30万首付去买100万的房子，贷款70万，而市面上等于增加了70万的货币，这多出来的70万货币就是靠借贷行为借出来的。
但是这种市场货币的增长多少和快慢，取决于有多少人愿意投资信用去加杠杠。而这背后就涉及大家对楼市后市的预期以及经济大环境了。
银行愿意低息放贷是一回事，重点还是得大家愿意买单。
这里插入一组最新的数据，一季度人民币存款共增加8.07万亿元左右，住户存款增加6.47万亿元，非金融企业存款增加1.86万亿元。
住户存款增加6.47万亿是什么概念？这就是说，一季度91天里，平均每天超过700亿存款涌向银行！
储蓄的反面就是消费，大家不去消费反而去储蓄说明了什么，大家对预期收入的不乐观，现在的情况大家都知道，国外疫情迟迟未能控制，国内倒闭企业开始增加，失业人数激增，今年整体经济行情不明朗，普通人还会不会那么乐观，积极去向银行借钱？
短期肯定不会，因为从现在的市场来看，并没有出现恐慌性购房潮。
深圳宝中的房价上涨只是个例，背后不乏中介和自媒体的互相炒作，而且深圳的供需矛盾和落户政策确实也足够宽松，让全国热钱往这涌，但暂时未出现房价全面上涨的情况。
那什么短期内能马上刺激成交，推动房价上涨？
利率、首付比例、限购限贷，这些组合拳共同打出，从需求端出发，对房价的促进作用可以说立马见效。
如果LPR利率不断走低再加上首付比例下调，我相信会释放出大量的首置刚需和改善型需求，但这种政策现在极为敏感，不到最关键的时刻，上头不会打出这张王牌。
确实，当下楼市大环境和经济环境都不太好，很多人被这种大环境所恐吓，购买意愿和情绪受到挫折。
而真正有价值的城市，能爆发出旺盛需求的城市，又因为首付比例和限购限贷政策压制，最终的结果就是虽然放水了，但因为普通人信贷行为的减少，楼市里的货币其实并不充裕。
所以短期货币放水并不会刺激房价上涨，那我们还要不要关注所谓的宽松政策？
毫无疑问，要。
从过去的经验来看，放水虽然并没有直接作用于房价，但市场上的流动货币多了，会长周期悄然声息影响资产价格的上涨。
大家肯定听过延迟满足，楼市里也会有个延迟反应。
从过去10多年来，我们都一直执行宽松的货币政策。
2008年-2009年，我们降息5次，降准3次，把存款利率下调了1.64%，法定存款准备金率下调了1.5%。
2011-2012年，我们降息2次降准3次，把存款基准利率下调了0.5%，法定存款准备金率下调了1.5%。
2014-2015年6次降息5次降准，把存款基准利率下调了1.5%，法定存款准备金率下调了3%。
以上阶段的货币放水，带来的最直接影响就是我们GDP增速维持了表面繁荣，而房价的上涨往往是在放水过后的一年时间内才逐渐开始补涨。
比如08年的放水，实际上到10年房价才迎来全面反弹性上涨，而2011-2012年的放水，也基本到2013年才更明显反应出来，过去10年楼市是经过放水—上涨—打压—下调—放水——上涨的过程。
所以这一轮的放水，效果可能不会马上在这几个月显现，预计下半年甚至明年才会有明显的体现。
巨量的货币投放威力之所以不容小觑，因为它会以长周期的方式渗透和改变这个社会的财富结构。
扎心两问：过去十多年，房价涨了吗？社会上的贫富差距是大了还是小了？
毫无疑问，房价涨了，贫富差距更大了。
为什么？
除了供需关系、城市化进程、人口流入这些原因之外，最重要是实行货币宽松政策，频繁且长周期的货币宽松确实让一部分人抓住了投资的机会，于是坐享一波资产上涨的红利。
在货币宽松时，利息低贷款容易，这时有人加杠杆负债进场，虽然短期压力存在，但随着通胀滞后性的到来，纸币贬值，负债也跟着贬值。
比如2008年金融危机来临，有人抛售有人断供，房价断崖式下跌，有人就加杠杠进场。
历史验证：10年前的月供2千多放到今天根本就不是事，这就是物价上涨、纸币贬值而负债也跟着贬值的最好的例子。
这也是为什么每次经济危机来临，人们都想通过房产来抵御通胀的原因。
因此对于普通人而言，确实已经释放出买房的窗口期。
至于落地怎么选，还是坚持一贯的观点：全面放弃非都市圈的三四线城市，投资很可能会被套牢，有足够租金的持币进场一二线核心区域的优质房产，而资金只有几十万的可以重点考虑城市群及都市圈中的城市，尤其是靠着环一线城市的三四线。
再缩小一下范围，建议重点关注长三角和粤港澳大湾区。
