讓我們一起來看下整個案件！
給孩子讀書買了套學區房，但在簽了合同付了定金後，卻發現學位已經被賣家優先佔用了。面對這種情況，買家能否選擇毀約並拿到違約金？日前，慈溪法院杭州灣新區法庭處理了這麼一起案件。
付了買房定金學位卻被佔了
陳先生是杭州來寧波杭州灣新區工作的。他打算在當地買套學區房，等幾年後自己事業相對穩定了，孩子可以轉學過來。
精挑細選後，陳先生看中了當地某小區的一套二手房，小區附近有一所他認為不錯的小學。
2018年7月1日，陳先生與房主劉某夫婦簽訂了《房地產買賣居間合同》。合同對定金支付、後續正式合同簽訂時間等事項作了比較詳細的約定：
劉某夫婦將名下位於該小區的一套房子及車位以115萬元的價格轉讓給陳先生，合同簽訂日陳先生支付定金10萬元，合同簽訂後10日內再支付50萬元定金；雙方於2019年8月1日前按本合同約定的主要購買條件簽訂正式房屋買賣轉讓合同；劉某夫婦可使用房屋至2019年12月31日；劉某夫婦收到全款後按2000元/月支付陳先生租金，陳先生如因個人原因不能購買，可換別人名義購買；劉某夫婦的戶口在2019年12月31日前遷出。
在上述居間合同簽訂後，陳先生按約支付了60萬元。
在正式買賣合同簽訂前，劉某夫婦告知陳先生，稱需要使用該房屋權證為自家要升小學的孩子進行入學登記。對此，陳先生回覆表示，只要後期不影響他家孩子就讀就沒事，同意劉某夫婦從中介處拿走了房屋權證。
之後陳先生打聽到，原房東如有孩子已在相應小學就讀的情況下，可能影響新遷入房東孩子順利入讀。這下他坐不住了，趕緊找劉某夫婦商量，結果雙方發生了爭議。
陳先生認為這樣一來自己的孩子將不能就讀理想的小學，買這套房子的價值已不存在，不願意再簽訂正式房屋買賣合同辦理過戶手續。而劉某夫婦認為陳先生是無故違約。雙方就此問題進行多次協商，均未達成一致意見。
到底誰該付違約金
2019年8月，劉某夫婦起訴陳先生。隨後，陳先生提出反訴。同年10月，法院對兩案進行了合併審理。
法庭上，雙方均認為交易難以為繼，同意解除之前簽訂的《房地產買賣居間合同》。但是，劉某夫婦認為責任在陳先生，是他未按約辦理房屋轉讓手續，要求法院判令扣掉23萬元定金作為違約金。
而陳先生認為，雙方在籤合同時就說好了自己買房是為了學區，現在劉某夫婦的孩子佔了學校入學的學位，再買這套房子已經沒有必要，要求對方悉數返還60萬元，並另行支付23萬元違約金。
經過查看雙方提交的材料，法官發現對於子女入讀相應學區這個事，雙方其實並未作出明確的書面約定。隨後，法官又向相關教育主管部門進行了調查。據調查，在目前政策下，劉某夫婦的子女以涉案房屋為依據在對應校區學校就讀，陳先生購買房屋後其子女在對應校區學校就讀將不屬於第一類招生。相關教育主管部門表示，這只是目前的招生政策，後期政策也存在調整的可能。
雙方均主張對方違約，需要支付23萬元違約金，那麼，這個“鍋”到底該由誰來背？
法院在審理後認為，涉案《房地產買賣居間合同》雖然明確了買賣價款等主要買賣條件，但雙方在合同中也表明了尚需簽訂新的正式的合同，故應當認為雙方之間系預約合同關係。在簽訂該預約合同後，雙方均有進一步達成正式買賣合同的磋商義務。當事人未能簽訂本約，並不能直接認定其違約，而應審查本約未能簽訂是否可歸責於一方當事人。
本案合同簽訂後，涉案房屋發生了變化，即劉某夫婦使用該房屋的權證進行了入學登記。雖然雙方簽訂的預約合同中未就子女入學的有關事項進行約定，但涉案房屋的上述變化對於購房者而言顯然屬於重要事項。陳先生以此為由，拒絕簽訂本約，不應直接以此認定其存在違約。
而本案中上述事實的發生經過雙方磋商，故應審查雙方對該事件的發生是否存在過錯。劉某夫婦曾就使用該房屋權證登記入學事項徵求陳先生意見，陳先生表示同意，前提為不影響其子女入學。而根據法院的調查，涉案房屋的變化系購房者子女就讀對應校區學校的順位下滑，並非完全無法入學，而雙方在此前的磋商過程中又並未明確該“影響”的具體指向。
綜上，法院認為，雙方對《房地產買賣居間合同》解除無爭議，故應當解除。雙方在簽訂預約合同後進一步的磋商過程中因涉案房屋相關入學問題產生分歧，而該分歧的產生雙方均不存在過錯，後續雙方也就此進行了協商，現雙方各主張對方支付違約金23萬元的訴請，法院均不予支持。合同解除後，陳先生已經支付的購房款應予返還。最終法院判決，雙方簽訂的《房地產買賣居間合同》解除，劉某夫婦在判決生效後七日內返還陳先生60萬元。
判決後原被告雙方均未提出異議，目前該判決已經發生法律效力。
法官提醒
為了給孩子更優質的教育資源，很多家長都願意去購買附帶學位的學區房，著急下定金鎖定房子，卻忽略了當中的法律風險。目前各地的學位政策各有不同，家長在購買相應學區房時應儘可能全面瞭解相關入學政策。如購買房子是為了獲得學位，在購房合同中應明確購房目的，並保證學位並沒有被佔用，必要時固定好和賣家或者中介的聊天內容，以更好地維護好自己的權利。
(以上內容僅供參考……)
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