让我们一起来看下整个案件！
给孩子读书买了套学区房，但在签了合同付了定金后，却发现学位已经被卖家优先占用了。面对这种情况，买家能否选择毁约并拿到违约金？日前，慈溪法院杭州湾新区法庭处理了这么一起案件。
付了买房定金学位却被占了
陈先生是杭州来宁波杭州湾新区工作的。他打算在当地买套学区房，等几年后自己事业相对稳定了，孩子可以转学过来。
精挑细选后，陈先生看中了当地某小区的一套二手房，小区附近有一所他认为不错的小学。
2018年7月1日，陈先生与房主刘某夫妇签订了《房地产买卖居间合同》。合同对定金支付、后续正式合同签订时间等事项作了比较详细的约定：
刘某夫妇将名下位于该小区的一套房子及车位以115万元的价格转让给陈先生，合同签订日陈先生支付定金10万元，合同签订后10日内再支付50万元定金；双方于2019年8月1日前按本合同约定的主要购买条件签订正式房屋买卖转让合同；刘某夫妇可使用房屋至2019年12月31日；刘某夫妇收到全款后按2000元/月支付陈先生租金，陈先生如因个人原因不能购买，可换别人名义购买；刘某夫妇的户口在2019年12月31日前迁出。
在上述居间合同签订后，陈先生按约支付了60万元。
在正式买卖合同签订前，刘某夫妇告知陈先生，称需要使用该房屋权证为自家要升小学的孩子进行入学登记。对此，陈先生回复表示，只要后期不影响他家孩子就读就没事，同意刘某夫妇从中介处拿走了房屋权证。
之后陈先生打听到，原房东如有孩子已在相应小学就读的情况下，可能影响新迁入房东孩子顺利入读。这下他坐不住了，赶紧找刘某夫妇商量，结果双方发生了争议。
陈先生认为这样一来自己的孩子将不能就读理想的小学，买这套房子的价值已不存在，不愿意再签订正式房屋买卖合同办理过户手续。而刘某夫妇认为陈先生是无故违约。双方就此问题进行多次协商，均未达成一致意见。
到底谁该付违约金
2019年8月，刘某夫妇起诉陈先生。随后，陈先生提出反诉。同年10月，法院对两案进行了合并审理。
法庭上，双方均认为交易难以为继，同意解除之前签订的《房地产买卖居间合同》。但是，刘某夫妇认为责任在陈先生，是他未按约办理房屋转让手续，要求法院判令扣掉23万元定金作为违约金。
而陈先生认为，双方在签合同时就说好了自己买房是为了学区，现在刘某夫妇的孩子占了学校入学的学位，再买这套房子已经没有必要，要求对方悉数返还60万元，并另行支付23万元违约金。
经过查看双方提交的材料，法官发现对于子女入读相应学区这个事，双方其实并未作出明确的书面约定。随后，法官又向相关教育主管部门进行了调查。据调查，在目前政策下，刘某夫妇的子女以涉案房屋为依据在对应校区学校就读，陈先生购买房屋后其子女在对应校区学校就读将不属于第一类招生。相关教育主管部门表示，这只是目前的招生政策，后期政策也存在调整的可能。
双方均主张对方违约，需要支付23万元违约金，那么，这个“锅”到底该由谁来背？
法院在审理后认为，涉案《房地产买卖居间合同》虽然明确了买卖价款等主要买卖条件，但双方在合同中也表明了尚需签订新的正式的合同，故应当认为双方之间系预约合同关系。在签订该预约合同后，双方均有进一步达成正式买卖合同的磋商义务。当事人未能签订本约，并不能直接认定其违约，而应审查本约未能签订是否可归责于一方当事人。
本案合同签订后，涉案房屋发生了变化，即刘某夫妇使用该房屋的权证进行了入学登记。虽然双方签订的预约合同中未就子女入学的有关事项进行约定，但涉案房屋的上述变化对于购房者而言显然属于重要事项。陈先生以此为由，拒绝签订本约，不应直接以此认定其存在违约。
而本案中上述事实的发生经过双方磋商，故应审查双方对该事件的发生是否存在过错。刘某夫妇曾就使用该房屋权证登记入学事项征求陈先生意见，陈先生表示同意，前提为不影响其子女入学。而根据法院的调查，涉案房屋的变化系购房者子女就读对应校区学校的顺位下滑，并非完全无法入学，而双方在此前的磋商过程中又并未明确该“影响”的具体指向。
综上，法院认为，双方对《房地产买卖居间合同》解除无争议，故应当解除。双方在签订预约合同后进一步的磋商过程中因涉案房屋相关入学问题产生分歧，而该分歧的产生双方均不存在过错，后续双方也就此进行了协商，现双方各主张对方支付违约金23万元的诉请，法院均不予支持。合同解除后，陈先生已经支付的购房款应予返还。最终法院判决，双方签订的《房地产买卖居间合同》解除，刘某夫妇在判决生效后七日内返还陈先生60万元。
判决后原被告双方均未提出异议，目前该判决已经发生法律效力。
法官提醒
为了给孩子更优质的教育资源，很多家长都愿意去购买附带学位的学区房，着急下定金锁定房子，却忽略了当中的法律风险。目前各地的学位政策各有不同，家长在购买相应学区房时应尽可能全面了解相关入学政策。如购买房子是为了获得学位，在购房合同中应明确购房目的，并保证学位并没有被占用，必要时固定好和卖家或者中介的聊天内容，以更好地维护好自己的权利。
(以上内容仅供参考……)
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