近幾年，如果你關注昆明樓市，你見到的買房現場應該是下面這樣的：
在售樓部開盤、在酒店開盤，甚至在體育館開盤，感覺哪裡就是人人人人人人人人.....
哪怕是經歷了今年的“疫情”寒冬，逐漸恢復的樓市也開始出現熱潮。
一定有人會好奇，是誰在昆明買房?誰那麼有錢?那麼，今天就給大家“科普”一下。
樓市的客群，無外乎省內本地、省內外地和外省三種(不考慮國外購房者)。
從統計數據來看，昆明在樓市下行的2014年及以前，基本以昆明本地人買房為主，而後，外省人買房比例開始持續增長，在2017-2018年到達峰值。
近日，昆明市房地產開發與經紀協會發布《2019年度昆明市房地產行業藍皮書》，根據《藍皮書》數據顯示，2015年，昆明樓市購房人群以本地人為主，佔比39%，省內地州購房人群佔比31%，省外購房人群佔比30%;
2016年本地購房人群比例下降至36%，省內地州、省外購房人群均上升至佔比32%。
2017年和2018年的購房人群佔比差別不大，本地購房人群均佔比30%，省內地州購房人群均佔比28%，省外購房人群均佔比42%，省外購房人群成為昆明買房最大的客戶來源。
(圖源《2019年度昆明市房地產行業藍皮書》)
那兩年，如果你關注樓市，你能隨時看到“外地看房團”、“省外投資客”、“買房子如同買白菜”這樣的字眼，簡單粗暴地說就是“炒房團”。
根據樓盤的情況來看，有的旅居盤甚至外地購房人群佔比高達80%。
從2015年到2018年昆明樓市購房人群佔比不難看出，省外客群在逐年增加。隨著這波行情到來的，是2018年昆明樓市的大事——“限購令”。
2018年7月，昆明市政府發佈的《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》，暫停向在昆明市主城五區已經擁有1套及以上住房的非雲南戶籍人士銷售新建商品房，而未滿18週歲的非雲南戶籍人士無論是否在昆明上述區域有住房，均不得購買。年滿18歲的非雲南戶籍人士，如果在限購區域沒有住房，則可以在昆明限購區域內購買一套住房。
這其實也從側面反映出：外省客戶已經成為當時昆明樓市的重要消費群體。
2019年，這一情況出現了轉折。
根據《藍皮書》，2019年全市商品住宅客戶中，外省客戶佔比明顯下滑，降低8個百分點，至34%;地州客戶佔比增加到35%，為近年來最高。
其中，到下半年外省購房客戶佔比進一步下跌到30%，地州客戶佔比進一步增加到近40%。
(圖源《2019年度昆明市房地產行業藍皮書》)
大部分外省客戶如今看重的是昆明的“文旅資源”，他們更看好低總價、物業形態改善、文旅配套等。而昆明的文旅盤，基本集中在晉寧、嵩明、石林、安寧等地。
於是，在這些區域的客戶總體佔比中，外省客戶要高一些，達到38%，那麼主城中外省客戶的佔比就比較少了。
從2019年的數據來看，在外省客戶銳減的情況下，地州客戶已經成為消費“主力”。搜狐焦點昆明站也在2019年收到了頗多關於地州客戶想在昆明買房的諮詢。
(圖源昆明購房交流群)
而針對地州客戶的暴增，可能會有人問：地州客戶圖昆明什麼?
或者：地州客戶那麼有錢嗎?
前一個問題不難理解，作為雲南唯一的特大城市和單核城市，又是“新一線”的昆明，在教育、醫療和商業配套等資源上有著高度集中性和優勢。
地州購房者買房的動機，有的是為了小孩能在昆明上好學校，有的是為了落戶昆明主城享受更多福利，有的是為了讓父母到昆明養老享受更好的醫療條件，也有少部分可能是地州的房價已經負擔不起了，轉向昆明(比如大理、西雙版納、玉溪房價逼近甚至超過昆明)。
所以，地州購房者似乎更看重昆明主城區，對主城區的教育、醫療等配套更加青睞，在2019年佔主城去化量近40%以上。
(圖源：salarycalculator.sinaapp)
那麼，地州購房者那麼有錢嗎?一份關於2020年各地的薪資報告可以參考一下。
2020年，昆明平均工資為4118元人民幣，而地州的怒江平均工資為6586元，西雙版納5954元，昭通5865元，楚雄5537元。(數據僅供參考)
這樣一看，地州戶籍的小夥伴，似乎確實要“比昆明本地人有錢”，跨地買房並不奇怪。
那麼，長期生活在地州的小夥伴，要在完全陌生的昆明買房，為了避免“踩雷”，可以多諮詢搜狐焦點昆明站。
對於《藍皮書》，2019年昆明樓市還有幾個比較有趣的表象：
1.置業客戶年齡段集中在25-35歲。
根據貝殼找房發佈的《2019新一線城市居住報告》顯示，90後已成為購房主力軍，最大的90後到2019年有29歲，與昆明市場的買房年齡段相一致。這個群體，大部分面臨的是結婚、生娃，對購房的需求處於高峰。
2. 買房支付方式中，貸款佔比最高，佔到77%。
鑑於買房年齡段的變化，一份《2018中國消費信貸市場研究》報告指出，在貸款群體分佈上，90後佔比最高，那麼貸款買房自然成為買方支付的主要方式。
3. 高層物業成交客戶中，地州客戶佔比相對較高，佔到36.7%。
大多數地州客戶買房屬於剛需，他們會選擇交通方便、教育資源豐富的主城核心區，而這些資源集中的區域又以高層物業居多。
4. 洋房和別墅物業成交客戶中，昆明客戶佔比相對較高，分別佔到38.2%和43.7%。
這一現象與目前昆明的物業類型變化有關。小戶型產品銷量和市場佔比進一步縮水，大部分開發商開始主攻洋房、別墅類高品質改善型住宅。昆明本地客群在解決剛需之後，近幾年選擇購置改善住宅的慾望不斷增強。
5. 二手房市場以省外客戶、昆明客戶為主，佔比均為39%;相較而言地州客戶佔比略低，僅佔比22%。
(圖源《2019年度昆明市房地產行業藍皮書》)
總結：
目前的情況就是：外省客戶減少，偏愛文旅;地州客戶上升，慎選資源配套;昆明本地人要求高，轉向改善型宜居住宅;90後已成買房主力軍，房價高到“買不起”。剛需一族們，房子總是要買的，剛需戶型小總價不高，市場變化對你影響不大，看中了就入手，任何時候都是你的“上車”好時機。
