最近宁波楼市圈最火的，莫过于陈婆渡鲍家耷地块拍出了21470元/平的天价。
我们来看看这块地后面的一串Title：
（1）30余家开发商报名参拍，评价：宁波土拍历史上也不多见；
（2）地王！这个区域维持多年的20750地价记录自此作古，这块地成为了新的天花板；
（3）火上浇油！2019年大涨的宁波，2020年曾被寄予“缓一缓”的厚望，结果土拍来了一个“王炸”！地王来了，对于本就亢奋的楼市，无异于火上浇油！
无论是看空还是看多的朋友，心里相信都会有这样的一个疑惑：地王再现的宁波，是什么在推动行情？开发商集体“疯了”吗？
（一）“地王价”是否有利可图？
高速旁边的陈婆渡宅地楼面价超过2万！这个结果似乎有点魔幻，但是它仍在情理之中。
在没有限房价之前，各个开发商看未来售价预期，有的保守有的激进，那时房子未来落地最终能卖什么价谁都无从知晓。可以认为那时的土拍，更像是赌，赌对了大赚，赌错了凉凉。所以那时的地王价，很可能意味着赔钱！
现在土拍政策是“限房价、竞地价！”简单说，就是在房子拍卖的那一刻，未来能卖多少钱就已经规定死了。这意味什么呢？意味着这时拿的地，都是经过开发商审慎的思考判断至少不会赔本的！
该地块规定：若实施全装修销售，高层住宅产品类型(12层及以上)最高销售均价(含装修价)不高于29000元/㎡，小高层住宅产品类型(7-11层)最高销售均价(含装修价)不高于31900元/㎡，多层住宅产品类型(4-6层)最高销售均价(含装修价)不高于36685元/㎡；
1.8的容积率，未来楼盘势必有至少一多半都是多层和小高层产品，整盘价格在32000上下，参照21470元/㎡，这个价差依旧有利可图。
（二）是什么在推动“行情”？为什么这么多房价扎堆参拍？
（1）水，真的来了
下图是最近一年来我国M0、M1、M2的走势图。
M2的增速“梦回三年前”，重新进入两位数时代！3月份的10.1%意味着什么？不能说房价会因为此暴涨，但至少房价下跌的动能没了。对于人口流入多的城市，尤其是去年全国人口净流入排名第4的宁波，市面上的增多的钱在外贸疲软的情况下大概率会选房地产！近期炒的沸沸扬扬的深圳贴息经营贷入楼市这个新闻，在这里不论是否真的进入了楼市，至少有一点可以确定：大家都认为这些资金有理由进入楼市，在中国还能找到比楼市更稳、利润空间更大的市场吗？
（2）MLF中标利率下调
举个栗子，以100万为基数，LPR每下调10个基点，那么每个月就可以减少60元，20年之后就可以省下10859元。也就是说：钱越来越便宜。
对于商业银行而言，央行大池子里放水，自己小池子就会水满则溢，需要为多余的资金找“出口”。既能够保证较好的利率，同时又能够避免坏账出现，最好的方式就是房贷了。据统计：过去几年房贷的不良平均水平在0.29%左右。远低于业内1.5%左右的贷款不良率，房贷可以说是所有贷款的不良率中也是最低的。
（3）城南门户+不限购
周边配套不需要赘述，谈一谈规划：根据宁波市总体规划要求，鄞州区陈婆渡东地段（YZ09）定位为融居住、娱乐休闲、商贸办公于一体的多功能城市复合地段。根据功能定位及用地布局，确定本区的发展目标为：建设生活宜居区，强化滨河景观塑造；完善公共服务设施配套，打造片区中心；积极营造新城区南门户形象。
门户概念其实既容易被人重视也容易被人忽略。提示一下：被定位成宁波的东门户形象的——正是如今大红大紫的东部新城。被定义成宁波的北门户形象的——正是如今的姚江新城。现在是不是对这里的价格会高看一眼？
（4）地价水涨船高，楼市再起波澜，此时买房需要谨慎甄别！
3月，宁波的“隔壁”——绍兴土拍创出全市历史以来最高地价记录。
4月，离杭州中心30多公里的戴村，以自持22%再创区域新高。
从价格梯度角度而言，当大水漫灌开始，没有一个角落会成为洼地。杭州、绍兴已创新高，宁波出现这样的情况，其实一点也不让人意外。但是地价上涨不等于宁波房价全面上涨。
在地王出现后，我们看到各个项目、各家中介纷纷拿出早准备好的土拍喜报，开始在朋友圈造势刷屏，类似：地价又高了！我们可能又要涨价了！你们再不买就错过了！
实际上，无论是宁波还是扩展到全国范围，房价都将出现一轮分化。市区范围内，一些配套条件较差、不是城市发展方向、地理位置偏僻的地区不要因为便宜或者当下看似涨的快而选择买入。全国范围内，一二线和三四线城市的房价也将逐步出现增速差异。
嗯，一句话，真正好的地方，有性价比的地方，房子是靠抢的。不然为什么我推荐别人买房的时候，一般都只说一句话呢？（选一二手房价倒挂的地方！）
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