业主和物业之间的矛盾由来已久，近两年愈演愈烈。取消物业、回归社区管理、实行业主自治的呼声不断。那么，到底是什么原因促使业主和物业之间水火不容？物业公司有没有存在的必要？取消物业，回归社区管理行的通吗？业主实行自治能持久吗？针对这几个问题，笔者谈谈看法。
一、业主与物业之间矛盾的焦点在哪里？
当前，业主反应比较强烈的物业管理方面存在的问题，也是争议的焦点，主要有：
1、对物业公司的日常工作不满意，认为物业收费不透明，收钱不干事，服务不到位，居住小区环境脏、乱、差；
2、对小区车位的归属、使用、收费不满，业主认为小区车位应属于业主共有，物业不该收费，无权限制无位车辆进入小区；
3、对个别物业公司简单粗暴的管理行为不满，认为物业没有摆正位置，颠倒了主仆关系；
4、成立业主委员会，物业不配合，更换物业管理单位时，原物业公司不移交相关物业管理资料，强行霸占物业管理，职能部门束手无策。
5、成立业主大会、业主委员会难，主管部门态度暧昧，业主与物业之间出现纠纷，投诉无门，维权艰难。
二、业主和物业之间产生矛盾的原因是什么？
纵观各地发生的业主与物业之间的纠纷和矛盾，主要原因大致可归结为以下几个方面：
1、小区物业规模小、不正规，物业主管人员素质不高，法律意识淡漠，缺乏物业管理知识和能力，人员配备不到位，处理问题简单粗暴。
2、相关物业管理法规落地缺乏具体的指导规则，主管部门设定模糊，行业监管缺失，业主投诉无门，维权艰难。
3、小区车位归属、使用、收费的相关法律、法规条款比较笼统，容易引起歧义。
4、政府主管部门对业主大会、业主委员会的成立和日常工作缺乏指导和监督，对业主和物业之间的矛盾，主动调解的不多，推诿扯皮的不少。
5、有些业主对物业管理的内涵缺乏足够的了解，对业主与物业服务企业之间的平等地位关系存在误解，对正常的物业管理行为不能正确认识，片面强调单方面的个体利益诉求而不履行业主的应尽义务。有些业主的思维则还停留在计划经济年代，不愿意为物业服务承担费用，希望享受免费的午餐。
三、物业公司有没有存在的必要？
物业管理作为一个新兴行业，是伴随着我国住房制度改革和城镇化发展进程而发展起来的，物业服务企业的诞生和快速发展，为改善人民群众的生活和工作环境，提升城市社会管理水平，扩大就业发挥了积极的作用。随着近二十年的快速发展，一些大品牌物业公司的服务日臻完善，管家式的贴心服务已经得到越来越多的业主的广泛认可和充分肯定。整洁、优美、舒心、省心的居住环境是人们追求美好生活的需要。因此，物业服务不是不需要，而是需要不断的升级、改良、强化和完善。当然，高品质的物业服务必然需要业主支付对等的物业服务费用，比如上海的汤臣一品物业费是15元/平方米，而广州珠江新城的汇悦台的物业服务费是8元/平方米。物业费标准与物业服务管理水平相适应，符合物业管理条例确定的收费原则。所以，从需求角度来看，物业管理企业的存在十分必要，未来的物业管理应该会逐步走向分级化，不同的物业形态，不同的收入群体，可以实行不同的物业管理模式。
四、取消物业，回归社区管理行的通吗？
在我国实行住房商品化之前，居民的住房是由所在单位通过福利化分房来解决的，一个居住小区基本都是同一单位的员工，日常物业管理是由单位的后勤部门来完成的。其实，说是物业管理实际上仅限于居住公共区域的卫生清洁和公共水电维护，楼道内的卫生基本都是住户自觉打扫。房改之后，随着房改房小区、安居小区、解困小区等的出现，物业管理基本上是由居委会来管理的，也就是现在所说的社区。社区管理主要是负责卫生清洁（包括小区道路、楼道）、集中供热、小区二次供水设施、供电等方面。至于住户室内下水堵塞、漏水漏电等日常维护都需要住户自己负责联系维修人员来维修。由于居委会或者街道办属于吃财政饭，受编制限制，不可能投入大量人力来提高服务水平。所以，回归社区管理只能是满足前面所说的最基本的物业服务需求，而对一些居住品质需求较高的业主则无法满足。如果要求社区提供更多的服务，就必须招兵买马，实际上又变成了新的物业公司，从管理的本质上来说，与其他物业公司并没有什么分别。
五、业主实行自治能持久吗？
小区实行业主自治，从法理上来说是可行的，即使是在由物业公司管理的小区，全体业主也是处于物业管理的主导地位。但是，这种管理模式对业主委员会的成员素质要求较高，被选为业主委会员的人员必须符合物业管理条例的相关要求，即要具有公益心，为人正派，具备一定的组织管理能力和水平，熟悉相关法律法规。业主自治能否维持长久，关键在业主委员会。业委会如果不能出于公益心，不能坚持公开、透明的办事原则，恐怕也难以被广大业主所接受。现实中，实行业主自治后，业主和业委会之间又爆发新的矛盾的例子也不在少数。此外，实行业主自治的小区规模不宜过大，以不超过200户为宜，因为管理区域越大，对业主委员会成员的素质要求就越高，并不是每个小区都能找到合适的人才。业主委员会选举不好，让动机不良之人混入其中，中饱私囊，后果更可怕。有不少小区赶走原来的物业实行自治，结果没坚持多久，业主对业委会就不再信任，最后落得小区没人管，垃圾遍地，怨声载道。
六、如何化解业主和物业之间的矛盾？
业主和物业之间的冲突和矛盾，并非不可调和。要化解业主和物业之间的矛盾，就必须对症下药，笔者认为，不妨从以下几个方面入手：
1、完善物业管理相关法律法规，释疑容易引起业主歧义的法律概念，出台较为具体的工作指导原则，便于实际操作。日前，全国人大常委会法工委发言人关于车位归属的发言，表明国家已经着手相关法律法规的完善。
2、加强对物业管理的行业监管和指导，制定物业管理行业的分级服务标准，实行差别化物业服务管理。对物业公司、社区管理、业主自治等不同物业管理形式进行规范、引导。尽快落实新修订的物业管理条例关于建立守信联合激励和失信联合惩戒的诚信物业管理体系。
3、主管部门应加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，积极主动协助小区业主成立业主大会，选举业主委员会，强化对业主与物业之间纠纷的调解、化解作用，监督、敦促物业管理形态变动的实际落实。
4、净化行业环境，坚决打击物业管理领域的黑恶势力，建立物业企业黑名单，对涉黑涉恶的物业服务企业实行行业市场禁入。
5、街道、社区应做好物业管理的宣传、引导、服务工作，提高业主对物业管理的认知水平，加强法制教育，敦促业主履行法定义务。适当组织物业服务企业之间的参观、考察与交流，不断提升落后小区的物业管理水平。
6、职能部门应对物业服务企业的收费情况加强监管，不定期对物业企业的乱收费现象进行检查、整治，维护物业管理行业的市场秩序。
7、明确主管部门，实行归口管理，认真对待业主投诉，积极协调解决问题，不拖拉，不推诿。
综上所述，物业管理工作只要坚持政府主导，责任明确，规范细致，措施得当，监管到位，业主和物业之间的矛盾就会逐步减少，和谐社会得以促进。
