一方面，隨著開封房地產市場的持續下行，開封已然從“小規模的幾套房幾十套房特價”變成了現在的“整棟樓多棟樓特價”，其中更甚的是“整盤特價”。另一方面，為了緩解開發商遇到的壓力，今年的預售證政策也有了相當程度的放鬆。除此之外，在購房者陷入觀望情緒以後，開發商同樣也在觀望市場，其直接表現是開發規模放緩，銷售提速。這也使得近期的部分購房者開始愈發的擔心，將要購買的樓盤會不會爛尾，有多大概率的爛尾？
尤其是對於當下的剛需購房者來說，不僅怕買貴，更害怕買不對。
近日，對於開封市場熱點購房組團（汴西湖、中意湖、高鐵站）的主流項目進行了一輪航拍，以空中的視角讓購房者感受更全面的工程進度。
01
高鐵站組團，航拍的樓盤有永威梅隆郡，暉達紫譽府，大梁府，朗詩新建投地塊（汴京熙華府）和西湖天胤。
*大梁府
*朗詩新建投地塊（汴京熙華府）
對於這一區域來說，永威梅隆郡是區域內首個樓盤，項目於2018年7月下旬開放售樓部，是區域內工程進度最快，銷售最好，價格最高的樓盤。項目於近期而言，購房者最關心的一個問題即是：永威梅隆郡8000元/㎡的價格，可以買嗎？
*永威梅隆郡
對於不同的提問者，我會有不同的答案。但大致的邏輯可參考：
其一，在市場價格戰的衝擊下，沒有哪個樓盤可以一直扛住。所以，對於永威來說，在區域內洋房和小高層產品持續推出以後，永威梅隆郡的高層產品受到的壓力可想而知。
其二，對於永威後期還會不會降價，主要取決於：永威剩餘滯銷的戶型還有多少？
其三，西湖龍首片區永威梅隆樾項目能否如期啟動，能否支撐起現金流？
除了永威，高鐵站今年以來熱點樓盤莫過於暉達紫譽府和西湖天胤。
對於暉達項目來說，它最大的貢獻莫過於“捨得一身剮，把開封洋房市場價格拉下馬”。暉達紫譽府首開，戶型和價格是其致勝的因素。
*西湖天胤
對於西湖天胤項目來說，是今年以來營銷攻勢比較猛烈的樓盤，做了開封市場很多項目不敢做的事。尤其是近期啟動了快速結傭，幫助項目賣房。對於這個項目而言，讓購房者產生擔憂的原因可能是和“龍升麗景”離得太近了。
02
汴西湖組團，可以分為三部分：
其一是三大街組團，航拍的樓盤有奧園珺樾府，暉達紫宸，禹州嘉譽府，中南林樾。
其二是西湖龍腹組團，基本上全部為新樓盤，航拍的有聖樺樾西湖，西湖華府，攬月灣，橄欖城五期B。
其三是西湖龍首組團，航拍的有西湖半島，富力灣，桃李春風，海馬公館二期，梅隆樾。
具體來說：
其一，三大街組團的樓盤大多數都和暉達有關係，截止到目前以來，區域內所有的項目都呈現了持續熱銷的狀態。對於接下來的開封市場來說，三大街組團將會繼續影響開封樓市的價格體系，具體影響幅度可參考暉達紫宸首批房源的開盤價及開盤的效果。
*中南林樾
*禹州嘉譽府
*奧園珺樾府
*暉達紫宸
其二，區域內新盤如西湖華府，攬月灣還有樾西湖都不是百強開發商，但三個項目具備的共性條件都是地段好。在海馬二期首開給出11000元/㎡的開盤價以後，對於西湖龍腹區域內的樓盤，想要超越海馬的價格體系基本上很難。畢竟，在大多數購房者心中，海馬一期就是開封的標杆。
*橄欖城五期B
*西湖華府
*攬月灣
其三，西湖龍首區域，在工程進度方面楓華和海馬是遙遙領先的。剩餘的樓盤，永威梅隆樾今年才摘地不久，桃李春風二期啟動時間或未定，富力灣變化不大。
*西湖半島
*海馬二期
*富力灣
*永威梅隆樾
*桃李春風
03
中意湖組團，航拍的樓盤有雅居樂金茂悅棠，美的國賓府，綠城紫薇公館，建業碧桂園天璽和融創宸院。這個片區是當下開封市場百強房企最集中的一個區域，在今年以來隨著雅居樂金茂“撤離”的決心越來越強，區域內的價格也越來越不穩定。
另一個尷尬是，區域的剛需剛改屬性明顯強於改善。融創的幾次熱銷和價格有直接的關聯，而建業在摘下了中意湖地王，碧桂園連一次項目的熱銷也沒有出現過。
*美的國賓府
*建業碧桂園天璽
*雅居樂金茂悅棠
*綠城紫薇公館
*融創宸院
注：文中圖片來源於2020年10月4日航拍
