#開封買房那些事#說實話，最近地產人也都挺詫異：經濟這麼差，哪裡來這麼多買房的人？
前陣時間密集的房企年報字裡行間都是“換檔降速”、“降負債降規模”，充滿了悲觀情緒。
誰曾想年後畫風一轉，內有託市降息政策吹風，外有全球危機貨幣放水，手裡有錢的人越來越焦慮。
就這樣，第一波行情開始於剛需湧入市場，本以為只是需求迴歸小面塊回暖，想不到改善客也跟著坐不住了，就這樣由點帶面，房產市場迴歸了行情。
但我很擔心越是這種行情，買房人在市場裡越會踩坑，無數案例驗證過，人一到群體中，智商就會嚴重降低。
所以梳理幾點對置換改善客的買房建議，每一條都是實戰的血淚教訓，希望能對各位有所幫助。
01、明確置換需求
選擇換房的朋友肯定會有多種原因，建議把所有想讓你換房的因素全都寫下來，衡量好置換優先級。
對於普通家庭而言，置換現在一般有兩大出發點：滿足居住需求、教育。
滿足居住需求裡也要明確幾點：
改善地段、交通通勤
改善居住面積
改善居住環境
改善多種配套
改善戶型
而在這些因素裡，每個年齡段每個家庭都有不同的優先級排序——
比如說年輕人，上班通勤肯定是首選因素，地段和交通肯定要足夠方便，我個人認為時間是最大的資金成本，一定要距離產業園區和上班的地方近一些。
如果是老年人，養老和生活便捷肯定是首位，建議把居住環境和配套的優先級排高一點。
而對於普通家庭而言，一般都是教育先行，這一點也要充分考慮資金狀況，是買入一套小的掛學區還是一步到位，或者通過住投分離解決教育問題。
沒有搞清需求就置換的買房人，無異於蒙個眼罩就衝進戰場。
02、新房還是二手房
這兩者都有各自的優缺點，展開來說有幾種不同情況——
新房的優點是買入流程簡單，稅費成本比較低，直接對接開發商和按揭銀行，一般在選定區域看好標的即可買入，交易流程也比二手房要簡化。還有房齡新，內部配套比二手房齊全等其他優勢。
但同時優點背後也是新房的缺點，對接開發商意味著購房者的談判空間極小，標準化的交易流程買房人一般砍不下來價，要麼在內部有夠硬的關係，要麼在外部有聯繫的渠道。
對於置換者來說，更建議買入二手次新房 ，優點是現房所見即所得，一般價格低於一手，還會有談判空間。
缺點是稅費成本高，流程複雜，需要有大量看盤和避坑的經驗。
但同樣也是因為流程複雜和成本較高，二手房的缺點都可以轉化為優點作為談判空間。
二手房裡的不利因素，都可以轉化為買房人談判的有利因素，這一點一定要心裡有數，談判不要指望中介，要自己去壓。
對於選擇中介，也有一點小技巧，敲定房源後如果房東掛的不是獨家，可以在別處打聽，在中介費方面爭取一點讓利。
不是教大家一定要跳單，對於好房源好價格，也要避免東打一錘西敲一棒，風險評估後就可以加快成交週期。
想淘筍盤的朋友，就需要更多的踩盤經驗和更高的邏輯認知，但對於置換而言，極少會有筍盤，都選擇改善了，儘量要避開老破小和藥單。
03、先買還是先賣，是一個永恆問題
關於這一點的抉擇，始終是見仁見智，要結合個人實際情況和需求來判斷，這裡給一點個人建議。
第一，理清首付資金和購房資格
這一點是置換前關鍵的一步，是否要通過賣出才有首付資金和房票。
如果二者皆有，儘量不需要考慮賣出，一買一賣的置換成本還是比較高的。手裡現有的房子也可用來放租和養貸。
如果需要賣出才有資金和房票，要重點關注所在城市的購房政策。是否認房認貸、是否先賣才有房票，直接就決定了購房資格、首付比例及利率。
根據自身和城市的實際情況選擇換房方式，來獲取最大程度的騰挪空間。
第二，根據行情判斷買賣順序
類似去年11月11日深圳市場的啟動，房源供不應求，房東跳價。是容不得買房人多做時間思考的。這種時候考慮置換，買賣市場都很熱，建議先下定，再考慮賣出。
第三，不著急置換，建議先賣後買
買房也是一場心理拉鋸戰，誰最著急誰就是弱勢的一方。如果已經做好了長週期置換的準備，建議先賣房選擇持幣待購，保證你看房的時候會更理性，也有足夠的權利和時間成本去談判去壓價。
第四，踩準買房賣房的週期
經驗不足就要遵循週期，熊市買房，牛市賣房。
另外要堅信，除了極個別城市，短週期房價波動的情況很難再出現，所以買入賣出也不要有大的心理波動。
04、想買賣好價格，必須做好這幾件事
我們經常可以看到中介平臺，很多老破小不做清潔和簡裝就掛出售賣，要知道這樣的房子掛到市場，一定會被砍到懷疑人生。
可以借用投資客裡的“鳳變冰”手段，通過一些清潔、簡單裝修、裝飾的手段，來讓房屋的評估價變高，完成“鳳姐變冰冰”的華麗轉變，別怕麻煩，差的產品一定會讓你在市場上沒有話語權。
另外不要牴觸結識中介，一個好的靠譜的中介，可以幫你完成：賣一個好價錢，買一個好價錢。
房子這麼大宗的資產託付給了中介，就要做好擺正心態的準備，不要像大爺一樣對人呼來喝去，當然也不用諂媚奉承，禮貌大方地把房子的優勢盤點給中介。
如果覺得不好賣，還可以承諾一筆小額獎金，沒有中介會抗拒又有教養分寸又會講究做事的房東。
中介是服務者，但也不是隻服務你一個人，要想到別人手裡有房源，憑什麼先推你的？
想買個好價格也是同理，處好關係中介也會幫忙壓價，因為他們對房東的情況基本都瞭解，極易打破他們的心理攻防，知己知彼百戰不殆。
但也不要完全依靠中介，自己做點壓價準備，進小區前你就要開始觀察不利因素，進了小區觀察內部環境，進入戶大門前觀察維護狀況，進房後觀察樓層因素，觀察是否有樹木遮擋陽光，觀察房屋內部狀況。
這些軟肋，都可以變成你買到好房子好價格的鎧甲。
如果是買新房，提前在約定時間20分鐘到售樓處觀察不利因素，給自己留足獨立看房和思考的時間，先不要留電話和聯繫方式。
看房過後如果覺得還不錯，大膽聯繫渠道，他們手裡有佣金或者禮包，不需要給開發商節省這些成本。
05、都改善了，避開遠郊、硬傷和非常規產品
作為置換改善的買房人，千萬不要看房看多以後忘掉了換房的初衷，都準備換房改善了，不要再別圖便宜買遠郊、買有硬傷和非常規產品。
而且一二線對改善選籌的寬容度開始降低，買入賣出都是成本，買房禁不起瞎折騰了。
避開遠郊的非地鐵盤，避開沒有確定性的新區。
有硬傷的房子也要避開，比如樓層不佳、正對大馬路、戶型不好、老破小等，如果預算不夠也特別喜歡，那就砍到好價格再買入，否則不要用“還行吧” 這樣的理由來敷衍自己完成置換。
06、留一點心眼
置換者不要再把自己當成剛需和小白，也不要太過指望房東中間都會體諒你，
想要置換取勝就要把每一套房子都當作投資來對待。看盤也要有重點，白天去看光照，晚上看亮燈率和噪音，雨雪天去看是否漏水積水，物業服務如何。
無論是買還是賣，不要第一次就報心理價位，給自己留一點回旋的餘地。
做好一切壞的打算，別隻幻想未來入住的美好生活，做好資金監管和風險管控，留一點尾款。
最後請記住，人不會珍惜輕而易舉就得到的東西，換房也是
