#开封买房那些事#说实话，最近地产人也都挺诧异：经济这么差，哪里来这么多买房的人？
前阵时间密集的房企年报字里行间都是“换档降速”、“降负债降规模”，充满了悲观情绪。
谁曾想年后画风一转，内有托市降息政策吹风，外有全球危机货币放水，手里有钱的人越来越焦虑。
就这样，第一波行情开始于刚需涌入市场，本以为只是需求回归小面块回暖，想不到改善客也跟着坐不住了，就这样由点带面，房产市场回归了行情。
但我很担心越是这种行情，买房人在市场里越会踩坑，无数案例验证过，人一到群体中，智商就会严重降低。
所以梳理几点对置换改善客的买房建议，每一条都是实战的血泪教训，希望能对各位有所帮助。
01、明确置换需求
选择换房的朋友肯定会有多种原因，建议把所有想让你换房的因素全都写下来，衡量好置换优先级。
对于普通家庭而言，置换现在一般有两大出发点：满足居住需求、教育。
满足居住需求里也要明确几点：
改善地段、交通通勤
改善居住面积
改善居住环境
改善多种配套
改善户型
而在这些因素里，每个年龄段每个家庭都有不同的优先级排序——
比如说年轻人，上班通勤肯定是首选因素，地段和交通肯定要足够方便，我个人认为时间是最大的资金成本，一定要距离产业园区和上班的地方近一些。
如果是老年人，养老和生活便捷肯定是首位，建议把居住环境和配套的优先级排高一点。
而对于普通家庭而言，一般都是教育先行，这一点也要充分考虑资金状况，是买入一套小的挂学区还是一步到位，或者通过住投分离解决教育问题。
没有搞清需求就置换的买房人，无异于蒙个眼罩就冲进战场。
02、新房还是二手房
这两者都有各自的优缺点，展开来说有几种不同情况——
新房的优点是买入流程简单，税费成本比较低，直接对接开发商和按揭银行，一般在选定区域看好标的即可买入，交易流程也比二手房要简化。还有房龄新，内部配套比二手房齐全等其他优势。
但同时优点背后也是新房的缺点，对接开发商意味着购房者的谈判空间极小，标准化的交易流程买房人一般砍不下来价，要么在内部有够硬的关系，要么在外部有联系的渠道。
对于置换者来说，更建议买入二手次新房 ，优点是现房所见即所得，一般价格低于一手，还会有谈判空间。
缺点是税费成本高，流程复杂，需要有大量看盘和避坑的经验。
但同样也是因为流程复杂和成本较高，二手房的缺点都可以转化为优点作为谈判空间。
二手房里的不利因素，都可以转化为买房人谈判的有利因素，这一点一定要心里有数，谈判不要指望中介，要自己去压。
对于选择中介，也有一点小技巧，敲定房源后如果房东挂的不是独家，可以在别处打听，在中介费方面争取一点让利。
不是教大家一定要跳单，对于好房源好价格，也要避免东打一锤西敲一棒，风险评估后就可以加快成交周期。
想淘笋盘的朋友，就需要更多的踩盘经验和更高的逻辑认知，但对于置换而言，极少会有笋盘，都选择改善了，尽量要避开老破小和药单。
03、先买还是先卖，是一个永恒问题
关于这一点的抉择，始终是见仁见智，要结合个人实际情况和需求来判断，这里给一点个人建议。
第一，理清首付资金和购房资格
这一点是置换前关键的一步，是否要通过卖出才有首付资金和房票。
如果二者皆有，尽量不需要考虑卖出，一买一卖的置换成本还是比较高的。手里现有的房子也可用来放租和养贷。
如果需要卖出才有资金和房票，要重点关注所在城市的购房政策。是否认房认贷、是否先卖才有房票，直接就决定了购房资格、首付比例及利率。
根据自身和城市的实际情况选择换房方式，来获取最大程度的腾挪空间。
第二，根据行情判断买卖顺序
类似去年11月11日深圳市场的启动，房源供不应求，房东跳价。是容不得买房人多做时间思考的。这种时候考虑置换，买卖市场都很热，建议先下定，再考虑卖出。
第三，不着急置换，建议先卖后买
买房也是一场心理拉锯战，谁最着急谁就是弱势的一方。如果已经做好了长周期置换的准备，建议先卖房选择持币待购，保证你看房的时候会更理性，也有足够的权利和时间成本去谈判去压价。
第四，踩准买房卖房的周期
经验不足就要遵循周期，熊市买房，牛市卖房。
另外要坚信，除了极个别城市，短周期房价波动的情况很难再出现，所以买入卖出也不要有大的心理波动。
04、想买卖好价格，必须做好这几件事
我们经常可以看到中介平台，很多老破小不做清洁和简装就挂出售卖，要知道这样的房子挂到市场，一定会被砍到怀疑人生。
可以借用投资客里的“凤变冰”手段，通过一些清洁、简单装修、装饰的手段，来让房屋的评估价变高，完成“凤姐变冰冰”的华丽转变，别怕麻烦，差的产品一定会让你在市场上没有话语权。
另外不要抵触结识中介，一个好的靠谱的中介，可以帮你完成：卖一个好价钱，买一个好价钱。
房子这么大宗的资产托付给了中介，就要做好摆正心态的准备，不要像大爷一样对人呼来喝去，当然也不用谄媚奉承，礼貌大方地把房子的优势盘点给中介。
如果觉得不好卖，还可以承诺一笔小额奖金，没有中介会抗拒又有教养分寸又会讲究做事的房东。
中介是服务者，但也不是只服务你一个人，要想到别人手里有房源，凭什么先推你的？
想买个好价格也是同理，处好关系中介也会帮忙压价，因为他们对房东的情况基本都了解，极易打破他们的心理攻防，知己知彼百战不殆。
但也不要完全依靠中介，自己做点压价准备，进小区前你就要开始观察不利因素，进了小区观察内部环境，进入户大门前观察维护状况，进房后观察楼层因素，观察是否有树木遮挡阳光，观察房屋内部状况。
这些软肋，都可以变成你买到好房子好价格的铠甲。
如果是买新房，提前在约定时间20分钟到售楼处观察不利因素，给自己留足独立看房和思考的时间，先不要留电话和联系方式。
看房过后如果觉得还不错，大胆联系渠道，他们手里有佣金或者礼包，不需要给开发商节省这些成本。
05、都改善了，避开远郊、硬伤和非常规产品
作为置换改善的买房人，千万不要看房看多以后忘掉了换房的初衷，都准备换房改善了，不要再别图便宜买远郊、买有硬伤和非常规产品。
而且一二线对改善选筹的宽容度开始降低，买入卖出都是成本，买房禁不起瞎折腾了。
避开远郊的非地铁盘，避开没有确定性的新区。
有硬伤的房子也要避开，比如楼层不佳、正对大马路、户型不好、老破小等，如果预算不够也特别喜欢，那就砍到好价格再买入，否则不要用“还行吧” 这样的理由来敷衍自己完成置换。
06、留一点心眼
置换者不要再把自己当成刚需和小白，也不要太过指望房东中间都会体谅你，
想要置换取胜就要把每一套房子都当作投资来对待。看盘也要有重点，白天去看光照，晚上看亮灯率和噪音，雨雪天去看是否漏水积水，物业服务如何。
无论是买还是卖，不要第一次就报心理价位，给自己留一点回旋的余地。
做好一切坏的打算，别只幻想未来入住的美好生活，做好资金监管和风险管控，留一点尾款。
最后请记住，人不会珍惜轻而易举就得到的东西，换房也是
