每週《立問立答》，奉上搖號熱門樓盤獨家點評，解答最具代表性的購房問題。歡迎粉絲在文末留言提問。本期期數：NO.115
文 | 《地產小王子》主編 蘇陽
搖號熱門·樓盤短評
▶德信·閱杭
▷項目地址：蕭山區南陽大道與港城大道交叉口（1號線上蓋南陽大道站）
▷開盤信息：預計5月初首開2/6/7號樓共162套，戶型95-115㎡
▷預計均價20500元/㎡，精裝交付
▷最近地鐵站直線距離：1號線南陽大道站上蓋
短評：200萬預算，在杭州能買到的房子越來越少了，如果還想坐擁一條地鐵線路，那更是少之又少。好消息是，就在1號線南陽大道站的上蓋，很快又有純新盤——德信·閱杭首開入市。
閱杭是德信空港65萬方TOD大城中的第3子，是地鐵1號線延伸段，南陽大道站上蓋，今年就會通車，2站即可換乘7號線和城市中軸快線，能夠快速接駁市中心、濱江等區域，2站就能達到蕭山國際機場。
項目毗鄰地鐵紅盤天空之翼和時代公館，天空之翼自帶約5萬方商業綜合體，預計今年年底就能部分開業，肯德基、德信影城、西派健身等品牌已簽約入駐。小戶型總價約200萬，有“萬人搖”的潛質。
▶仁恆祥生·珊瑚世紀雅園
▷項目地址：西湖區麗景路與珊瑚沙路交叉口
▷開盤信息：加推疊墅3幢共20套，戶型166-186㎡
▷預計均價52891元/㎡，精裝交付
▷最近地鐵站直線距離：6號線楓樺西路站約1千米
短評：Gad蔣愈在疊墅設計上的突破之作，大退臺、頂層大簷口的外立面，再加上仁恆濱江園同款的木紋鋁板，是全杭州最有“別墅感”的疊墅產品。首開只有20套，總價約800萬起。聽說在一次設計大會上，宋衛平看到了珊瑚世紀的設計方案，就問GAD：為什麼這麼好的產品不給綠城？
▶金輝·紫雅雲邸
▷項目地址：西湖區紫金港北路和甲來路交叉口
▷開盤信息：首開全部3幢高層共148套，戶型148㎡
▷均價28600元/㎡，精裝交付
▷最近地鐵站直線距離：4號線紫金港路站約850米
短評：盤體量不大，一共只有4幢高層，還有100套自持，首開推出了全部房源，清一色都是大戶型產品。紫雅雲邸在三墩北板塊當中，是距離地鐵站比較近的一個。三墩北的限價擺著，是主城區少數單價3萬元/㎡以內的板塊。
精選提問·立問立答
Question 1
提問者▷Mr吳
您好！請教下目前我房子是杭州江乾區的萬科紫臺89方，由於有兩個小孩考慮換房，之前沒有貸款，所以考慮賣掉後再買二手房，目前考慮拱墅和西湖區的房子，預算450-520萬，希望是2010年後的房子，學區還可以的，麻煩推薦幾個，不知金地自在城的房子咋樣？謝謝啦！
蘇陽：整體來看，學區上西湖區優於拱墅區，如果要兼顧居住品質和學區，那麼建議考慮西湖區的二手房，450-520萬相對來說也還有一些選擇的餘地。
金地自在城的學區是文三教育集團文理小學，如果考慮為了學區購買，金地自在城還是比較不錯的。當時在入市時，金地自在城所在的三墩板塊，還是偏剛需的。自在城是板塊第一個精裝的樓盤，價格在板塊裡相對還是高的，整體品質也還過得去。
Question 2
提問者▷打問號
請教一下，我在雲棲小鎮上班，喜歡交通便利的小戶型，自住首套，保值為主，總價控制在350萬上下，通勤一小時左右可以接受。目前看了蕭山市北、勾莊，其他有推薦的板塊或具體樓盤嗎？二手次新房也可以，謝謝。
蘇陽：可以考慮一下在之江轉塘一帶購房。新房的話目前限價3萬8左右，祥生·雲境的小高層起步110㎡，仁恆祥生·珊瑚世紀雅園起步105㎡，總價會略微超出你的預算。之江目前二手房成交價相對比較高，普遍都要超過4萬3，但是轉塘二手房還在3萬5左右，你的預算相對比較充足。
除此之外，也可以考慮濱江浦沿、東冠、白馬湖這一帶的二手房。你上班過個之江大橋就能到達，基本上3萬5左右的小區也比較多。
Question 3
提問者▷垚科粒
200萬以內，剛需無房，一個想自己先買房上車的女性。看過富陽銀湖和大江東，目前在看融創城和雲湖城，搖號怎麼考慮？希望5年內發展規劃更好，買了大江東去其它城區上班會不會不方便？
蘇陽：如果你的工作在濱江、之江，建議考慮富陽銀湖，如果你的工作在城東，建議考慮大江東。200萬預算限制了你所能買到的板塊。如果出現大的工作變動，通勤上都會比較麻煩。比如銀湖和大江東雖然有地鐵，但是到市中心距離遠，通勤時間長。崇賢雖然直線距離比較近，但是又沒有地鐵。
魚與熊掌不可兼得，如果想要未來的規劃藍圖好一些，那就要忍得住眼下配套的短缺。像大江東融創城所在的位置，又有地鐵，又有綜合體，再加上錢塘新區剛剛成立不久，接下來會有很多的發展利好。
Question 4
提問者▷琪琪
未婚單身女生，濱江區政府的一個碼農，月薪剛過萬。家有現金100萬，請教小王子我該如何買房？新房還是二手房？濱江成熟區還是近郊或者遠郊地鐵房？
蘇陽：月薪剛過萬，如果按照首套房目前的上浮點數，大致能貸款的額度也就是100萬，加上手頭100萬現金，總共是200萬的總價。這個預算，在濱江成熟區買新房是不可能的，要不就選擇周邊外溢板塊的小戶型，要不就是選擇二手老破小或者回遷房。
首套三成貸款的資格非常難得，不用足也是很可惜的。建議可以先往蕭山方向買一套小戶型、有地鐵的新房，作為婚前資產配置，會比較有升值的空間。或者現在周邊買一套老破小作為過渡，將來再考慮置換。
Question 5
提問者▷strawberry
想買地鐵方便、品質好、配套好的房子，請問杭源裡、養雲靜舍、花語天境府，哪個好？另外，請問您還有什麼好的推薦嗎？謝謝。
蘇陽：杭源裡到3號線香積寺路站直線大約150米，養雲靜舍到5號線萍水街站也就是200米，花語天境到1、4號線彭埠站大概300米不到。整體來看，三個樓盤到地鐵都很方便。
配套和居住生活度上，大關和申花會比城東新城略勝一籌。養雲靜舍勝在是現房，所見即所得。杭源裡是融創開發，最近幾年在杭州樓市交付口碑不錯。價格梯度應該會是養雲靜舍、杭源裡、花語天境府。
