在知識城一墅難求的情況下，即將推出一個高層洋房和稀缺疊墅產品結合一體的全新樓盤，對於知識城的改善型客戶來說無疑是個好消息，巧的是這個全新樓盤在知識城的總辦公區，就在123房先生公司的對面，可以說是對門對戶隔壁鄰居，好了大家隨123房先生來詳細瞭解一下這個知識城全新的樓盤
知識城樓市朋友圈再添新夥伴。
6月16日，由廣州市啟韻房地產開發有限公司（啟韻地產）開發的領雋城市花園項目配套小學、幼兒園工程項目，對外進行勘察設計招標。這個位於知識城南起步區新規劃的洋房疊墅混合住宅項目，首次亮相。
知識城領雋城市花園在哪裡呢？位於知識城南起步區規劃道路KS1號路以南、KS4-2號路以西。也就是鳳凰湖以西，審協廣東中心北側地塊，僅一路之隔。
這是一箇中型體量的樓盤。
領雋城市花園總建築面積為751029平方米，建設內容包括有：住宅、24班小學、17班幼兒園、其他公建配理用房、垃圾收集站、公共廁所等）、地下停車場等。項目總投資約72.49億元。
➤花落誰家？
領雋城市花園項目地塊編號為：ZSCN-D2地塊。據悉，該地塊權屬為知識城投資開發有限公司與知識城集團共同持有，啟韻地產是其合資子公司。
按知識城投資公司旗下各子公司此前持有的多宗地塊來看，預計領雋花園項目將尋找第三方開發商進行開發。
比如，ZSCN-C1-2地塊由萬科拿下，即現在的萬科幸福譽三期（幸福薈）項目；啟坤地產持有的ZSCN-C1-1地塊，由保利納入囊中，即現在售的保利拾光年項目；而啟日地產持有的ZSCN-C1-3地塊則是萬科幸福譽五期（幸福悅）。
花落誰家，我們拭目以待。
知識城投資開發有限公司及合作第三方地塊
➤項目優劣勢
該項目在知識城片區，算不上明星盤，其優勢僅在於前後左右有多個產業項目，包括審協廣東中心、知識城廣場、國際領軍人才集聚區、清華珠三角研究院等，同時毗鄰高中廣州實驗中學，教育資源較為豐富。
而劣勢也比較突出。主要兩個：
一個是：項目毗鄰花莞高速和永九快速路，有噪音影響。離地鐵站遠，僅項目門口到何棠下地鐵站，去到2公里，而小區裡面，預計在2.3公里，不在步行範圍。
另一個就是項目周邊配套缺乏，商業氛圍差，目前主要依賴周邊現有住宅項目底商及自然村落配套，缺乏都市級別配套。
➤分四期，高層+疊墅組合
項目可研報告顯示，本項目分四期建設，開發週期長達5年：2019 年9月啟動，2020年2025 年7 月竣工驗收，共 71 個月。
其中，一期：2020年5月開始施工，2022年7月竣工驗收；二期：2021年3月開始施工，2023年3月竣工驗收；三期：2021年4月開始施工，2023年11月竣工驗收；四期：2023年6月開始施工，2025年7月竣工驗收。
值得一提的是，上面可研報告所提時間，估計未考慮此次疫情因素。所以其中提到的一期施工時間預計要相應延後。
項目產品由高層洋房和低層疊墅組成，均採用純南北獨棟式佈局，實現戶戶南北通透。其中，高層住宅部分於第一期、第二期和第三期建設，分別於第一期、第二期與第四期建設。
項目可研報告提出，戶型組合總體原則為控總價、多功能、高附加。未來區域新增產品仍是以 80-110 ㎡三房為主，總價段在 150-300 萬之間，與項目主打改善型產品具有一定區隔。
其中，高層洋房以3-4房單位為主，3房面積段控制在85㎡-95㎡之間，4房面積段控制在100-140㎡之間，包括100㎡、110㎡、140㎡三種戶型。
疊墅 148 棟，合計 592 套。面積控制在120㎡左右，產品佔比12%，產品組合優先考慮低層產品最大化。
價格方面，可研報告提出，高層靜態測算價為 2.4 萬元/㎡，低層住宅靜態測算價為 3.9 萬元 /㎡。
其中，高層洋房估算價分別為：第一期（2021-2022年）24000 元/㎡，第二期（2022-2023年）25800 元/㎡，第三期 （2022-2023年）27735 元/㎡。
疊墅估算價分別為：第一期（2021-2022年） 39000 元/㎡，第二期（2022-2023年）41925 元/㎡，第四期（2023-2025年） 45069 元/㎡。
對於這個估算價，從目前項目周邊新盤售價來看，高層洋房的價格基本吻合，而疊墅價格，則明顯過高。目前，知識城南起步區高層住宅一手均價2.4-2.6萬/平；康大龍祥匯的平層產品，目前價格3.0-3.3萬/平。
如按領雋城市花園第一期（2021-2022年）疊墅估算價，意味著康大龍祥匯在一年後，要漲八九千一平？恐怕很難。在理想的狀態下，比如大水漫灌、又有華師附中加持，漲個兩成，也仍有一些距離。
另外，根據地塊開發計劃，首期車位入市最早為 2023 年下半年，預計首期車位開售均價可達到 12 萬元/個。
➤項目競爭對手
領雋城市花園是知識城第14個商品住宅項目，也是第四個混合類住宅（此前三個為：合景、康大、龍湖）。
知識城建城10年，目前已樓盤扎堆，已先後開發：合景天峻、時代天韻、綠地城、萬科幸福譽、中新裡、招商雍景灣、龍湖雙瓏原著、萬科幸福薈（三期）、康大龍祥匯、萬科幸福悅（五期）、保利拾光年、時代印記。
再加上最新納入知識城範圍的鎮龍片區的中泰天境，以及即將開建的品秀鎮龍站項目，知識城範圍樓盤已高達14個，釋放了天量房源。其中目前在售10個，貨源充足，競爭火熱。
由永道工程諮詢公司做的該項目可研報告認為，知識城區域已餘貨超 3000 套， 未來萬科幸福譽五期新增約 3900 套住宅產品，目前已公佈戶型為 66-101平方二至四房，保利拾光年增加 2600 套，目前已公佈戶型為 60-90平方二至三房。兩個項目將會是未來項目入市最大競品。
另外，該項目開發週期過長，也還存在潛在競品。比如周邊還有大體量用地待拍賣，未來如果集中推出併入市，將加劇這一片的市場競爭。
比如，在知識城南起步區的鳳凰湖周邊，除了領雋城市花園地塊，在該地塊南側、審協廣東中心西南側長庚村範圍，還有一塊體量相當的居住用地，尚未開發。
再看整個知識城範圍，目前九龍大道沿線各村舊改項目如火如荼，位置更好的何棠下，以及旺村、湯村、鎮龍村東片、洋田村、楓下村、佛塱村...這些舊改項目如推進順利，未來三到五年內也將釋放大量的融資區房源（即商品房）。
而未來一兩年，知識城進入二手市場。一方面是新房源源不斷，另一方面二手天量庫存，可以預計競爭將是相當慘烈。
知識城土地規劃圖，紅色斑塊為商業用地，黃色為居住用地、紫色為教學科研用地、土黃色為工業用地。
可研報告認為，在未來 3-5 年內，知識城板塊進入快速發展期，預計將吸引超 過 26 萬的高知人才進駐，將釋放大量的潛在的首次購房需求。知識城板塊城市面貌進一步升級，產業新城雛形已現，區域將從剛需 為主的現狀中衍生出品質夠改善住宅的需求。
可研報告建議，在保證成交量的前期下，打造品質改善型產品配搭剛需產品，增強項目的市場競爭力。
來源黃埔觀察！
