經濟觀察網 記者 陳博 2020年初，面對“是否有進一步提升行業排名計劃”問題時，招商蛇口董事長許永軍的答案還停留在“質量第一，效益第二，規模第三”上；但關於主賽道房地產開發業務，招商蛇口已在追趕。
2020年招商蛇口實現簽約銷售金額2776.08億元，同比增長25.9%，不僅如期完成2500億元銷售目標，還超越新城控股、龍湖，年度銷售規模躋身中國房地產企業十強。
無論是從經營情況，還是從財務數據來觀察，招商蛇口延續了一貫“穩中求進”的態勢。一方面，資產規模還在進一步擴大。截至2020年末，招商蛇口總資產錄得7371.6億元，較2019年末增長19.3%.
另一方面，2020年中還踩中“短債比”一道紅線，但到了年末，招商蛇口的三項財務指標已經完全達標，除了剔除預收賬款後的資產負債率58.8%，現金短債比上升至1.2倍，淨負債率進一步從37.5%下降至28.8%。
不過，困擾招商蛇口的老問題依然未能得到有效解決。2020年，招商蛇口實現營業收入1296.2億元，同比增長32.7%。而同期淨利潤約169.1億元，同比下降10.3%。
這其中，歸屬於上市公司股東的淨利潤約122.53億元，同比下降23.6%。也即是說，歸母淨利潤的降幅遠高於淨利潤降速。
不管是年報，還是業績會現場，關於“增收不增利”的原因，招商蛇口將之歸結在三點：
第一，利潤率下滑以及結轉產品類型的差異化。盈利承壓的影像折射到招商蛇口的房地產開發業務中，從2019年開始，社區開發與運營業務的毛利率一路下降。2020年社區開發與運營業務毛利率為18.1%，相比2019年下降6.1個百分點。
毛利率向來最高的深圳區域，從2018年的52.6%連續跌至2020年的37.4%；最近三年，貢獻毛利率超過25%的區域也在逐漸減少。
“房地產開發利潤下滑是行業的普遍現象。“招商蛇口董事總經理蔣鐵峰說，房地產行業早就走出土地紅利及金融紅利時代，現階段主要是向管理要效益。
第二，2020年招商蛇口在存貨跌價準備及重大風險類別應收款項信用損失準備計提減值了31億元，比2019年多提了9.7億元。同期招商蛇口的歸母淨利潤因此減少21.8億元。
年報顯示，2020年，招商蛇口計提存貨跌價準備的項目共計10個，比2019年增加3個，其中既有一線城市北京的項目，也有二三線城市佛山的3個項目。當年計提25.3億元，同比增長20.9%。
“2016、2017年招商蛇口拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉週期。”3月23日的業績會上，蔣鐵峰提到。
計提存跌準備是基於對行業調整期的判斷。招商蛇口財務總監黃均隆表示，受房地產宏觀調控及疫情影響，招商蛇口有部分項目的盈利水平沒有達到預期。出於穩健財務政策的考慮，招商蛇口計提了減值準備。“至於後續是否還會存在減值，要看行業政策，要看市場，並且要看那個時候我們公司的資產狀況來決定，現在還定不了。”
第三，最近幾年頻頻出售資產的招商蛇口，2020年轉讓子公司產生的投資收益相比2019年減少了31.2億元，使的歸母淨利潤減少了25.1億元。
出售資產或項目股權影響歸母淨利潤漲跌的因素，更直接體現在少數股東損益這一指標上。2019年，招商蛇口的少數股東損益同比減少33.1%；到了2020年，少數股東損益達到46.6億元，同比增65%。
按照2020年招商蛇口169.13億元淨利潤規模來計算，少數股東損益在淨利潤中的佔比從15%提升至27.6%。這意味著，將近三成的淨利潤被少數股東“吃掉”。
從2019年起，招商蛇口少數股東權益增長就開始初現端倪，彼時很大一個原因在於，2018年底招商蛇口全面完成前海土地整備及合資合作事項，招商蛇口占有50%的權益。這部分土地擁有計容建面約456萬平方米的項目儲備，截至2020年底尚有387萬平方米計容建面的儲備。
合作拿地模式一定程度上侵蝕了招商蛇口的核心盈利。2017年—2019年三年間，雖然該公司新增土儲從1023萬平方米一路攀升至1423萬平方米，但同期拿地權益比例卻由63%下降至55%。
2020年，招商蛇口2533.57億元的權益總額中，少數股東權益達到1519.88億元，佔比高達60%。
“我們在2017年有大量合作拿地的情況，這部分地塊在2020年進入結轉時期，所以去年少數股東損益有所上漲。”黃均隆稱，但最近三年，招商蛇口的拿地權益比在適當增加，未來結轉權益利潤貢獻要比今年多一些。
2020年，招商蛇口新增土儲的權益比例重新提升，去年新增計容建面1624.83萬平方米，權益比例達到64%。
2020年8月以來，監管部門正對房地產資金端進行一輪穿透式全覆蓋的管控，除去“三道紅線”之外，各類參股未並表項目情況、明股實債、合作負債等表外融資也被納入監測範圍。
2020年的年報中，招商蛇口首次對外披露了表外數據：參股未並表住宅地產項目合作方股東投入淨額818.96 億元，其中股權出資555.35 億元；未並表住宅地產項目有息負債288億元，其中招商蛇口提供擔保對應融資27.87億元。
