房企2020年中期業績的發佈接近尾聲。對於房地產行業而言，2020年是不平靜的，甚至是曲折的。
從銷售端來看，受疫情影響，今年2月百強房企銷售業績跌入低谷，3月開始恢復，進入6月後，整體市場逐漸走出“深V”曲線。受此影響，房企上半年的銷售增速較上一年度有所放緩。
從政策端來看，在“房住不炒”的大基調下，今年著重強調了穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”及因城市施策的長效管理調控機制。由於二季度後全國土地市場及部分城市的房地產市場出現過熱的苗頭，8月底住建部、央行舉行重點房地產企業座談會，設置“三道紅線”， 從房企融資端進行管理調控。
“三道紅線”的消息，與房企2020年中期業績的發佈幾乎同步，業績會上各大房企的高管也不得不面對投資者關於“三道紅線”的問題並給予詳細的解答。
這或許也預示著，房企的高槓杆時代將從此逐漸走進歷史，穩健增長將成為大多數房企未來發展的關鍵詞。
由於今年市場銷售節奏整體後移，為最大程度彌補上半年因疫情帶來的業績影響，房企下半年銷售壓力仍然巨大。但各大房企的高管在業績會上都對完成今年預定的銷售目標信心滿滿。
數據顯示，業績前十的房企中超過半數銷售均價呈上漲之勢，同時房企千億俱樂部的陣容也正在逐步壯大，2020年或將突破35家。每一次的危機，對於優秀的房企來說同樣是機遇。
我們選取了13位房企大佬在業績上關於“三道紅線”、投資拿地策略以及對未來市場的判斷等核心觀點，其中包括碧桂園莫斌、萬科祝九勝、融創孫宏斌等行業內舉足輕重的一群人，通過他們的遠見卓識，看透中國樓市紛繁複雜的2020年甚至更遠的未來。
”
01
“三道紅線”
對於重點房企的資金監測和融資管理規則問題，比較多的是叫“三道紅線”。
我們從2018年開始，其實也在降負債，跟國家的政策比較一致。我們在穩健和發展之間會做比較好的平衡，所以未來融資管理對我們來說還是相對比較友好的。
新政目前只是傳言，傳言是有“三條紅線”對應到企業內部，對全行業來說影響最大的是淨負債率較高的企業，對於安全邊際本身就不錯的企業影響不會太多。我們從去年下半年開始已經在降槓桿，“三條紅線”對整個公司影響不大。
中央對房地產調控已經經歷過好幾個週期，流傳的“三條紅線”，是國家意在房住不炒，引導行業健康發展。我們會積極配合和支持的，未來我們的淨負債率會維持在70%-80%左右，配合國家對房地產的要求，短期和中長期來講對我們影響不大，長遠對行業是有利的，我們也會受惠。
02
投資拿地策略
堅定迴歸能級較高城市不會變，具體佔比要看競爭情況。關注長江經濟帶，首選長三角，其次長江中游、成渝；在中西部、環渤海區域，關注中西部首位度（行政中心）高，單核發展的省會、二線城市，未來重點投資二三線城市，特別是基本面好，市場容量大、收益有保障的城市；謹慎投資四線城市，重點考慮都市圈內供需比健康的城市。
下半年土地市場研判比較困難，正榮投資佈局區域較多，還是會加強已經進入的區域研判，如長三角、海峽西岸和中西部等城市，對待尚未進入的區域，我們在合適的時機會選擇進入。
上半年部分城市土地市場過熱，國家政策的收緊對整個房地產來說是好事，對未來房地產健康發展是有好處的。一二線城市的整個市場大基調應該不會變，正榮還是會做好自己，尤其是投資，要堅持幾個大原則，一是盈利、現金流安全，二是快週轉，三是區域深耕。
03
整體市場判斷
“房住不炒”主基調不變的情況下，中國的房地產市場會越來越健康，隨著中國城鎮化的推進，也會越來越有機會，這種外部環境對碧桂園是最大的利好，我們靠競爭力去提升市場空間，包括盈利空間和規模空間。未來的2-3年，我們追求資源高質量的發展，穩定的健康發展，我們力爭能夠保持10%-20%的增長速度。
房地產仍是國內經濟主要的支柱產業，中央對房地產行業調控，是希望行業得到健康發展，對不同企業有不同影響。
調控對綠城而言是進一步發展的機遇。上半年我們拿了很多項目，疫情發生後，這些地該不該拿我們也曾糾結，不知疫情的影響如何。後來討論後覺得這是一個機會，疫情下經濟會更依賴房地產。下半年我們也會順勢而為，因勢而變。
在大的市場規模確定的前提之下，未來是不是有更大的成長空間？我們覺得未必。但是否會有更非常大的下降空間？這個判斷也是不會。
未來我們市場的感覺應該在存量市場裡面，更多考慮的是如何面對白熱化的競爭或者是能力的競爭，我覺得應該是一個分蛋糕的這麼一個狀態。
我對市場的一些簡單判斷，第一，市場還是非常平穩的，維持房地產行業平穩發展的基本政策不會變，包括“房住不炒”，“因城施策”，“租售並舉”，這些長期的政策，長效機制一定是非常穩定的。
第二，“穩預期、穩地價、穩房價”，穩預期放在更重要的方面，所以下半年的房價更趨平穩。
