所謂的“小產權房”，也有的地方稱之為“鄉產房”，就是在農村集體所有的土地上進行房地產開發而建立的房產。從現有的法律層面講，不管叫“小產”還是“鄉產”，其實質就是“無產權”。對於現實中大量存在的“小產權房”，人民群眾也褒貶不一。以違反現行法律法規反對者有之，以對平抑房價有功支持者有之，以既建之則安之的同情者有之，以“誰讓你去買呀”的幸災樂禍者有之…，然而，從民法的基本原理來看，我國現行法律不允許農村集體所有的土地上進行房地產開發，是不符合民法的基本原理的。
一、從所有權的主體看，國家土地所有權和集體土地所有權同樣是土地的所有權，只是二者的所有權主體不一樣，國家土地所有權的主體是國家，集體土地所有權的主體是集體。根據民法的基本原理，在民事活動中，民事主體的地位是平等的。地位平等的民事主體當然可以同等的享有自己的所有權。換句話說，你國家可以用自己所有的土地開發房地產，那我集體也當然可以用我自己的土地開發房地產。那我們的法律為什麼要規定：集體所有的土地只有在被徵用為國家所有的土地後，才能再進行房地產開發？舉個淺顯的例子，這就相當於張三有一筐魚，李四也有一筐魚，那你李四不能直接向消費者賣自己的魚，你的魚只有被“徵”為張三的魚後，再由張三去賣。這是什麼邏輯？在這種情況下，我們肯定會說，張三是“魚霸”，是欺負人。
二、從所有權的權能看，民法的基本理論告訴我們，所有權人對自己所有的物享有佔有、使用、收益和處分四項權能。據此，我們知道：依據國家土地所有權，國家對自己所有的土地有自主的處分權，可以搞房地產開發。同理，集體土地所有權，集體對自己所有的土地同樣也有自主的處分權，只要符合國家或地方的土地規劃，同樣也能搞房地產開發。那憑什麼國家法律法規要規定：國家可以在其所有的土地上搞房地產開發，而集體則不能在其所有的土地上搞房地產開發。這和規定張三可以出賣自己的手機，而李四不能出賣自己的手機一樣荒謬！
我們的法律之所以有這樣的規定，恐怕還是我們的“國家至上”理念在作祟。當然，國家至上自然有其適用的領域，但是，我們也不能把這個領域無限擴大，否則國家這個“利維坦”就會出來危害社會了。
