所谓的“小产权房”，也有的地方称之为“乡产房”，就是在农村集体所有的土地上进行房地产开发而建立的房产。从现有的法律层面讲，不管叫“小产”还是“乡产”，其实质就是“无产权”。对于现实中大量存在的“小产权房”，人民群众也褒贬不一。以违反现行法律法规反对者有之，以对平抑房价有功支持者有之，以既建之则安之的同情者有之，以“谁让你去买呀”的幸灾乐祸者有之…，然而，从民法的基本原理来看，我国现行法律不允许农村集体所有的土地上进行房地产开发，是不符合民法的基本原理的。
一、从所有权的主体看，国家土地所有权和集体土地所有权同样是土地的所有权，只是二者的所有权主体不一样，国家土地所有权的主体是国家，集体土地所有权的主体是集体。根据民法的基本原理，在民事活动中，民事主体的地位是平等的。地位平等的民事主体当然可以同等的享有自己的所有权。换句话说，你国家可以用自己所有的土地开发房地产，那我集体也当然可以用我自己的土地开发房地产。那我们的法律为什么要规定：集体所有的土地只有在被征用为国家所有的土地后，才能再进行房地产开发？举个浅显的例子，这就相当于张三有一筐鱼，李四也有一筐鱼，那你李四不能直接向消费者卖自己的鱼，你的鱼只有被“征”为张三的鱼后，再由张三去卖。这是什么逻辑？在这种情况下，我们肯定会说，张三是“鱼霸”，是欺负人。
二、从所有权的权能看，民法的基本理论告诉我们，所有权人对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分四项权能。据此，我们知道：依据国家土地所有权，国家对自己所有的土地有自主的处分权，可以搞房地产开发。同理，集体土地所有权，集体对自己所有的土地同样也有自主的处分权，只要符合国家或地方的土地规划，同样也能搞房地产开发。那凭什么国家法律法规要规定：国家可以在其所有的土地上搞房地产开发，而集体则不能在其所有的土地上搞房地产开发。这和规定张三可以出卖自己的手机，而李四不能出卖自己的手机一样荒谬！
我们的法律之所以有这样的规定，恐怕还是我们的“国家至上”理念在作祟。当然，国家至上自然有其适用的领域，但是，我们也不能把这个领域无限扩大，否则国家这个“利维坦”就会出来危害社会了。
