燕郊，北漂一族的棲息地！
李福成一個為北漂蓋房子的企業！
“燕郊鎮”隸屬於河北省廊坊市三河縣（市）下的一個鄉鎮，距離北京副中心僅一河（潮白河）之隔，從燕郊至天安門廣場距離僅30公里，車程不到30分鐘，如此之近的一個小村鎮承載著上百萬的北漂，它的魅力遠超北京的各個郊區縣。
燕郊鎮地處於北京、河北、天津相交的一個三角地帶，鏈接這京津冀經濟動脈，常駐人口僅36萬左右，總人口卻超百萬，東側緊鄰北京的通州區，自北京副中心成立，燕郊又煥發出一個嶄新的姿態。
燕郊的房價從2008年的3000-5000一路飛飈到35000-40000，截止至2018年出臺限購政策，燕郊房價開始大幅跳水，二手房市場基本凍結，房價平均水平在15000-18000左右，同時還要在當地有納稅要求。
在燕郊這個曾經的小城鎮裡在房地產的推動下 也孕育出百億規模的企業，首屈一指的就是福成集團，當地人號稱擁有半個燕郊的土地，其次匯福糧油，也是唯一一個可以與之相抗衡的一家大型糧油企業，還有兩個外來戶一個興達集團（三河市）和一個天洋集團（秦皇島），都在這個佔地108平方公里的鄉鎮賺得缽滿盆滿，多麼可怕的一個地產經濟，促使一個養牛的、生產糧油的、做物業運營的和一個賣電器的等等湧入了地產行列。
自2006起，全民房地產的模式慢慢打開！地方政府GDP增長靠出讓土地，房地產商利潤來自土地與房子的差價，建築商也靠材料掙錢，剩下的就是老百姓也紛紛參與其中，成為炒房客。潘多拉的墨盒就這樣打開了。
正是這樣的一個城鎮裡，還孕育著“城中村”經濟
燕郊鎮周邊的村落大部分已完成拆遷騰退，趕上了房地產高光時期的村民也紛紛過上了城市人的生活，可是當初的燕郊拆遷補償政策基本是由開發商說了算，沒有明確標準，給多給少看“運氣”，也有不少村幹部也轉型做起了商人。
當地村民都在說一個以村書記命名的大廈將崛地而起，這樣瘋狂的農村經濟開始蔓延，燕郊鎮的小張莊、燕郊一街和“攻堅1號”的馮家府村都是當地一道亮麗的風景線。
燕郊小張莊
燕郊馮家府村
當地村民彷彿也嗅到了地產帶來的紅利，當地村民開始變賣家產，親朋好友借錢、銀行抵押借貸，尋找外部投資人進行資金募集，全村開啟興建違建公寓，將自家原來的平房推平，不到6個月時間整個村莊變更了違建公寓的聚集地，最高的在村中建起了10多層高樓，建成後進行出租，生意異常火爆，終於實現了躺著掙錢的“夢”。
大街小巷到處是公寓出租，然而並無合法手續，甚者一年租金高達上百萬，如此之高的投資回報產品，在投資領域獨樹一幟。
然而給村民建設公寓的承包商卻是一個個包工頭，甚至以前都沒有蓋過房子的小工，更不用說建造資質和手續了，這樣的建房成本極低，不用土地證、建設規劃證、施工證等，更談不上竣工驗收一說，一手交錢一手蓋樓，抗震等級和防火等級就更無從談起了。
在距離北京副中心不足10公里卻存在著這樣的一個個“城中村”，客觀的公寓出租收益也在吞噬著村民的貪婪和無知。
在村民建造的公寓中房間小的可憐，最小的到8-12㎡就是一間，租金倒是便宜300-500元/間/月，我想象不到都是什麼樣的人群在此租房，不僅如此還有底商配套，很多開設著餐館和超市，在學校旁的違建公寓還有辦學教育的，一旦出現危險如何逃生和挽救都被村民的貪婪拋之腦後了。
2017年年底，地方政府出動警力開始清理，查封了村內所有的公寓和出租底商，瞬間當地村民才慢慢甦醒過來，看著人去樓空的景象就像一個“鬼城”，大部分外地租房客統統轉移了家園，然後村民背後的經濟就開始出現問題，蓋一棟樓少則投入幾十萬，多則上百萬、上千萬，當地農民的收入有限，這些資金從何而來？
大部分都是尋找外部投資人進行輸血，將建成後的危樓幾十年的租賃權抵押給投資人，這樣的一個消息讓村中的每家每戶背上了官司和貸款，同時還有很多在建的公寓還沒有裝門窗就已經停工了。
為了生存村民開始外出打工，掙錢還貸同時還要養家餬口，村民一輩子的積蓄和努力全部被吞噬了，從此村民開始過上了正常人的生活，只有勤勞的雙手才是致富的唯一途徑。
2019年，仍有很多村民抱有僥倖心理還在偷偷出租著公寓，私拆封條，檢查就關門，檢查過後繼續開張。但燕郊的外地務工人員已大部分清理了，出租率一直上不來，也面臨著入不敷出的景象。
“農村龐氏經濟”投資邏輯
1、農民拿出自家宅基地，首先土地是免費的，且不用承擔土地出讓金及各項規劃和環評的費用，這樣大幅度降低了成本。
2、尋找包工頭建房，這樣節省掉了人工和原材料的成本和相關稅費。單方樓板成本僅800元。
3、將建成的公寓出租給外地人，一間公寓建面15㎡，使用面積8-10㎡，每間公寓可每年可實現收入6000元。
假設：一個佔地500㎡的宅基地，建設10層樓，則總建築面積可達5000㎡，可建333間，出租率達到80%時，一戶村民一年可實現收入160萬，而建造成本僅400萬，三年回本，如此之低的成本和如此之高的收益催生了村民的貪念，這樣的投資回報率就連萬達、萬科、綠地、新城這些大型的持有物業開發企業都做不到，卻讓一個沒有任何開發和運營經驗的村民實現了。
但這種方式並不可取，且已經違反了集體用地的使用法，在集體用地制度中嚴格規定了土地的拆佔比，和拆建比的規劃，這是一種愚昧的投資邏輯，村民忽視了城市建設都是有規劃和建設指標要求的，2019年8月，《土地管理法》進行修改允許集體建設用地進行公開出讓，做到集體用地三權分置，所有權、經營權、承包權。同時在集體用地中的宅基地、農用地、集體經營性建設用地都制定了相應使用法則。
造成“農民畸形經濟”的主要原因在於村集體組織專業知識的匱乏，對相關制度規定的不識，和簡單粗暴的投資邏輯，侵佔了國家稅收鑽了法律的空子。還有最至關重要的就是農民的傳統觀念根深蒂固，在自己家的“一畝三分地”上生活久了，就將農村的房子作為自己唯一的資產，但他們並沒有意識到這些違建為村民帶來的不是小康，而是一堆建築垃圾且不受法律保護，生活環境已變得髒亂不堪，政府在拆違這一層面絕不手軟，且嚴厲打擊，目的是為了保障村民的財產安全。
也許還有很多的村落也在重蹈覆轍發生著同樣的故事，甚至有病不就醫，省錢蓋房子，但熟不知如今國內的房地產市場已漸入下行趨勢，國家樓市調控的決心堅不可摧，如今很多一二線的城市二手房成交量已出現了明顯下滑，房屋出租率也不盡人意，所以生活在村裡的村民就像是一隻井底之蛙，還沒有觀測到外部動態，仍在閉門造樓，帶來的是慘痛的代價。
一棟棟危樓違建平地而起，是誰的問題？是哪裡的問題？全是農民自身貪婪和對制度的無知嗎？還是當地相關部門監管問題？出現了這樣的問題如何處理，如何解決？且如何快速制止，減少村民損失？等等！
需要有人牽頭，有人帶隊將地方經濟發展統一規劃，統一建設，幫助農民拆後有房可居，有工可打，扶持三農發展，發展農民經濟產業，同時農民也要學習投資，學習自主創業，不要將全部身家套牢在一個不受保護的資產之上，只有這樣才能奔向小康！
如何解救村民於水火之中，需要民與政府和民間企業共同努力，但千萬不要讓村民成為房地產泡沫的最後一個接盤俠！
