“因为没钱”~
文｜雍恒
前几天，花样年的“1成首付”闹得沸沸扬扬（文→《这个开发商暴走了！》），惊动了ZF，加杠杆成了一个专属话题！
为什么，部分人，可以全款购房，还是要贷款买房？
手上没钱，贷款买房很正常；但是手上有钱，为啥还要贷款呢？
来算一笔账：
假设总价100万，根据物价上涨、GDP增速、人民币贬值等多因素换算，平均12年翻一番！
1.按揭购房
首付30万，贷款70万（30年），月供4143：
12年的月供本息是 4143x12x12=59.6万元
但需要注意的是，钱是在贬值的，平均每年贬值3.3%，12年后的59.6万，就相当于现在的39.8万，折中下，是48.6万
总投入=48.6万（月供本息）+30万（首付）=78.6万
净利润=100万-36万（总利息）=64万
总结：总投入78.6万，净利润64万 （即 投收比 = 1:0.814）
（根据历史经验来看，利率是在不断降低的，这也就意味着，贷款买房，实际成本会更低！）
2.全款购房
首付100万，贷款0元，月供0：
总成本=100万
其中70万就相当于存银行了，以12年翻一番来算，因为这个70万是实实在在拿出来的，以12年的通胀率算:12年后相当于现在的46.76万。即：
贬值金额：70万-46.76（实际成本）=23.24万（贬值部分）
净利润=100万-23.24（贬值部分）=76.76万
（单位：万元）
总结：总投入100万，净利润是76.76万（即 投收比 = 1:0.767）
3.这个方案
如果到这就结束了，那么全款买房好像赚的更多！看似全款买房更划算，实则不然：
按照目前惠州政策，首套30%，二套40%，100万可以买2套房子，手上还剩余30万
总利润=100 x 2（套） = 200万
总首付=30 + 40=70万
第一套（参考 上文 “1” ）：
总投入：78.6万
净利润：64万
第二套（首付40万，贷款60万，月供3551元）：
12年的月供本息是 3551x12x12=51.1万元
但需要注意的是，钱是在贬值的，平均每年贬值3.3%，12年后的51.1万，就相当于现在的34.1万，折中下，是41.8万。即：
总投入=41.8万（月供本息）+40万（首付）= 81.8万
净利润=100万-31万（总利息）= 69万
两套房总投入 = 78.6 + 81.8 = 160.4万
两套房净利润 = 64 + 69 = 133万
总结：总投入160.4万，净利润133万（即 投收比=1：0.829）
根据“投收比”来看：
按揭购房（1:0.814） > 全款购房（1:0.767）
根据历史经验来看，利率是在不断降低的，这也就意味着，贷款买房，实际成本会更低！
注：
1、利率：文中利率以5.88为基准计算；
2、文中图表“你好”表示实际付出的成本，“你好”表示名义成本；
3、投收比：投入成本和利润收益的比例（简称：“投收比”）
4、通胀率：平均年通胀率3.3%。以100万为例，12年后相当于现在的66.8万；6年后相当于现在的81.7万元。
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