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熊貓貝貝專欄內容：地產話題第三百零二期（NO.302）
專欄內容提要：
中國的房價變化，正在對不同的城市，進行價值重塑
資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。
客觀行文，理性看事。 還請各位讀者朋友多多支持。
拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業內容。
（獨家內容，侵權摘抄必究，首發頭條號）
我是@熊貓貝貝小可愛 ，地產行業策略研究者，房產樓市觀察者，歡迎關注。
圖片來源：網絡
今天這篇文章，只說乾貨，透過房價變化的現象，看到城市價值的變化趨勢。
選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。
讀者通過文字選擇作者，作者也在通過文字選擇受眾。
如有幫助，歡迎關注，每天看點有深度的房產和樓市的內容，幫助您更好的認知中國房地產的那些事兒。
圖片來源：網絡
一、2020，中國房價的“魔幻之年”
2020年，確實挺魔幻的，很多常態被打破，很多認知被顛覆，很多規律，也發生了改變。
對於中國的房價來說，更是魔幻：
3-5年短週期的全面普漲，不靈了；
全國樓市，在不同城市之間，出現了典型的單點分化，放股票市場來說，那就是“妖股”頻發；
房價一直漲的北廣上深，被啪啪打臉，事實上除了深圳，北京上海的平均房價3年都是橫盤陰跌；
南北房價走勢背道而馳，北方城市房價全面淪陷，“白菜價”城市爭相走上網紅之路；
省會城市，中心城市房價變化脫離常識：
銀川，石家莊，鄭州，濟南，青島，天津這樣的代表城市出現下降，各路自媒體驚悚標題奪人眼球；
成都，重慶，廣州等等這樣的熱門城市，大量看好，房價卻不溫不火。
區域房價，分化趨勢，高度明顯：
過去5年房價漲幅最大的10個城市，除了北京，都在南方
圖片來源：網絡
除了武漢合肥，都在東部地區。
趨勢明顯，但是對於身在不同城市的老百姓來說，面對樓市，堪稱霧裡看花。
價格趨勢決定市場信心，價格高低決定市場態度，價格波動決定市場安全。
中國房價，在各方媒體的口中，各種角度都在解析一種“淒涼”和“日暮西山”的唱空情緒。
2020前三季度的樓市已經走完，或大風大浪，或波瀾不驚，或暗流湧動。
局勢很嚴，全國樓市調控在不同城市不斷加碼升級，大有房價冒頭，鐵錘跟上的節奏。
回望中國經濟20年，每一輪房價的普漲都伴隨著中國經濟面臨或者陷入危機和困境之時，通過貨幣政策和對房地產的刺激依賴，擴大內需得以緩解。
2020年經濟困難不困難，恐怕已經沒有爭議的餘地了。
但是房價，不僅不讓漲，在很多城市和地區，還出現了事實上的下降。
圖片來源：冰山指數
透過現象，看清本質。
房價，其實正在默默的重塑每一個城市的價值，揭示不同城市的未來趨勢。
二、實與虛的相對論：房價的真相
中國兵法有云：“實則虛之，虛則實之”，虛實交融，制勝不二法門。
對於房價趨勢來說，這個比喻實在是太貼切了。
盯著宏觀數據，平均價格去看，恐怕一輩子也沒有買房的動力，不管是剛需還是投資。
不知道大家有沒有發現，房價這個東西，公示數據和現實情況的差距，其實是大的難以接受的。
深圳人均28㎡的居住面積，可能是9個沒房子，1個住280㎡豪華大平層，這樣的平均有什麼意義？
10%的能代表90%？絕對讓人笑掉大牙。
在房價問題上，也是一樣：
統計出來的均價，和你想要買的房子，怎麼也搭不上邊；
明明都在說降價，你要買的房子只漲不跌，一房難求；
你看到的現實房價，都是10%以上的漲幅，那個個位數的房價變化，是哪裡來的？
你看到房價下跌，動不動就是7折8折，好歹也有20%吧？怎麼實際才個位數？
如果要說購房群體看到的房價是“實價”，那宏觀統計，各種數據，甚至媒體發佈的信息中的房價，都是“虛價”，虛價不是假價格，而是對於買房群體來說，接觸不到的價格。
房價的真相看不到，那就一定會被虛實結合的市場和信息所矇蔽迷惑。
跟風喧囂沒有意義，買不買房子，適不適合買房子，先看懂房價真相，才是正道。
看懂真相，再談趨勢。
1、宏觀房價數據和個人微觀視角的差異非常之大，現實中一個城市的房價包括了行政轄區絕大部分合規的房價採樣，而以個人的視角，很難覆蓋多個區域，只能侷限於一定的日常半徑。
而在一個城市中，有固定的價值中心區域，不論這個城市大小，這樣的區域的房價，對於本地房價來說，買房群體所在的區域的真實房價情況，很有可能“被平均”。
2、房價數據分成三種類型，一手房，二手房，一二手房綜合，其中最有參考價值的，是二手房成交價格和成交量信息。適用於所有城市。
3、先不說數據充水和存在某些原因導致的失真，任何數據信息都有其自身目的和表達需求，關鍵要看這個數據的來源和出處。
這個不便多說，懂的自然懂，說多了容易被叫去喝茶。
4、一個城市的房價整體上漲，不代表這個城市所有區域板塊的房價都在上漲，整體上漲，是一種結構性上漲，有的漲，有的跌，有的不漲不跌，這才是真實。跌價情況，也是一樣。
所以，針對微觀視野的個體買房，盯住自己要買房的目標區域，才能得到真實的房價動態。
5、中國房價漲跌很有規律，一般來說是一線城市和區域核心城市先漲，俗稱輪動，然後帶動周邊城市掀起來新一輪的漲幅，同樣，跌價也是一樣的規律。
6、南北城市在房價情況上區別非常大，北方以北京為代表，絕對的磁力核心，帶動房價所有的有力因素都往北京為中心聚集，房價規律可以參考大購物中心和周邊商業街的經營情況和租金，一個意思。
而南方城市就有“去中心化”特徵，北方城市高首位度的省會效應和核心效應不適用，關鍵看各個城市自身的經濟內向發展力和基礎實力。
在房價問題上，南方比北方要複雜的多。
簡單一個歸納：南方看經濟，北方看政策。
7、剛需買房，不需要看房價動態，完全看自身需要和經濟購買力是否匹配，衣食住行的基本需求，和價格無關。
投資買房，追漲殺跌，還是低位入場，全看各人對投資的理解和投資能力。
時代背景不同，大浪淘沙遲早要來。
關注房價，特別是週期越短，投機博利的心態越重，沒有例外。
8、房價整體普遍上漲，對應的是整個城市的經濟基本面上行，隨便買沒毛病。
房價結構性上漲，也就是部分漲部分不漲，對應的是土地財政依賴度高和宏觀經濟上行，挑著買有機會。
房價結構性穩定，部分漲，部分跌，部分穩定，對應的是極高的土地財政依賴和地方內向發展力不足，高度風險狀態。
這套邏輯放到下跌狀態裡面，一樣的用。並且適用於全國任何城市。
9、限價房，特價房，個別開發商打折，對一個城市的房價系統和房價走勢沒有任何影響。
特殊時期的特殊產物，最多激起水花，但是不可能改變河流走向和正常流淌。
10、房價漲跌總是有深層次的理由，漲跌只是表現，而不是結果。
決定房價是需求和購買力。
但是決定房價漲跌的趨勢，更為複雜和多元化，甚至會因為城市和區域的不同，而成因不同。
以上10個關於房價的真相，純粹是乾的不能再幹的硬核總結，只要能看懂並加以理解體會，就能發現自己所在城市的房價真實情況。
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三、揭示真相，價值重塑
在明白了房價真相的基礎上，才能談房價變化對城市價值的趨勢揭示作用和重塑效應。
1、房價對應的是城市綜合價值和潛力表現，最現實的對應關係，是GDP。
在中國，任何城市的土地轉讓和房產開發，必然佔據地方GDP總量的一部分。
10年時間，房地產佔GDP總量的變化情況（圖片來源：統計局）
房地產佔GDP的範圍在4.61%到6.87%區間，再加上房地產關聯的上下游產業和配套行業，房地產就是中國經濟結構中的重要組成部分，起到支柱作用。
然後這個數值也是平均值，對於不同城市，有不同的佔比。
土地財政依賴越高，這個佔比就對應越高，也就是說這個城市的價值主要是由房地產開發帶來的。
但是土地屬於不可再生資源，過度依賴土地財政的城市和地區，其實經濟增長效率會隨著開發程度的提高而降低，總有開發到極致的一天，請參考自然資源枯竭型城市的經濟規律。
土地本質上也是自然資源，總有賣光用完的一天。
2、房價是由城市平均購買力決定的，也就是由可支配收入決定，從房價的高低，就能看出一個城市的平均收入水平的實施情況。
如果一個城市的房價高度平穩，意味著這個城市的經濟發展也相對平穩，城市價值穩定且抗風險能力強。
如果一個城市的房價出現不正常的漲跌，那就是資本炒作和沒有支撐能力的價值包裝，什麼是不正常？就看城市的GDP走勢就可以了，房價漲了超過GDP增長率，房價跌了超過GDP變化，就是不正常。
正常，意味著在GDP範圍內，可以說房價健康合理。
在不正常的房價漲跌的城市中，房子的資本屬性超越了自身屬性，具有泡沫經濟特徵。非常危險。
3、房價是城市價值的微觀體現，房價漲跌對應的就是一個城市的價值增長或者去泡沫化的過程。
北京行政範圍內的房子，再怎麼跌，也有北京城市價值託底。但是環京的房子，就很脆弱了。
概念炒作和價值包裝都是沒有支撐能力的，即使資本炒作起來的價格，總是會隨著時間將真實價值打回原形。
4、房價還對應著城市和區域，產業結構和時代的契合情況。
北方城市房價下跌不是人口問題，省會城市，不論從人才吸引力還是需求層面來說，都是足夠支撐的，出現這樣的趨勢，深層次是北方的重工業基礎和發展方向，和中國經濟增長的輕工業和高新技術，沒有在時代發展上站到同一個方向。
簡單來說，一個城市的房價，其實是由城市的盈利能力，也就是賺錢的本事決定的。
城市賺不到錢，光搞房地產，老百姓也沒錢買，也就談不上房價支撐和上漲了。
5、房價的變化，其實從一個角度對應了一個城市經濟結構的調整過程。
底蘊深厚，具有內向經濟發展能力，再加上地域優勢的城市，房價即使被短期管控，但是伴隨城市的價值增長，遲早要上漲。
因為貨幣效應，永遠需要一個價值表現的資產載體。在中國，就是房子。
同樣，經濟結構調整失敗，自身經濟發展乏力的城市，再高的房價，都要隨著時間和貨幣流動效應，迴歸真正的價值表現。
這個過程，永遠不可能阻擋。
6、內循環大背景下的房價變化，會對城市價值產生重塑效應。
內循環就是內需市場，房子是中國消費市場上比重最大，單個家庭消費最高的商品。
房子就是商品，再特殊也是商品，商品價格上漲，不談供需關係和資源錯配的問題，唯一能實現的，只有經濟增長。
沒有經濟增長，房價就沒有真正的價值增長理由和推動力。
如果外貿受阻，也就是不能往中國拿錢進來了，或者是拿錢的效率降低了，對應的必然是經濟增速降低。
但是不同城市之間房價依然會持續變化。因為外部收益沒有了，就會導致內部虹吸的加劇。
特別是在高鐵時代，一條條鐵路和交通效率的提升，直接加大了虹吸效應的效率和規模。
而且虹吸一旦開始，就是一個不可逆的過程，強者愈強，弱者愈弱。
現實就是現實，低能級城市很難像武俠小說那樣普通人遇到奇遇，功力大增實現人生逆轉。
所以很多城市的價值，其實在當下已經被決定了，虹吸效應之下，房價的下跌，只是開始而已。
當虹吸能力和程度達到臨界點，那就是寸草不生。
超級大城市，大都市圈，是未來的必然。價值集中，重新塑造，同樣是必然。
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寫在最後：
今天說的是房價，但其實歸總到底，是對城市未來價值發展變化的研究和探索。
不論屏幕前的你，看待房子和房價，是從剛需角度還是投資角度，其實並不重要。
買房子自己住也好，有目的性的投資也好，買房這件事的本質，其實就是和一個城市的價值進行資產捆綁而已，到了2020年，這個觀念應該不用再反覆說明了。
關鍵是，看完這篇文章，能不能幫助你看清楚你所在的城市，你想要買的房子，你所面對的房價趨勢，三者之間的關聯和價值趨勢？
選對城市，才有機會說得上的上選對房子，才有發展。這一點很重要。
北京永遠是北京，深圳永遠是深圳，價格不是炒起來就是真的，城市的價值決定的價格，才是真的。
經典電影《教父》裡面有這麼一句經典臺詞：
花半秒鐘就看透事物本質的人,和花一輩子都看不清事物本質的人,註定是截然不同的命運。
就這樣。
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思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的準備。
每個人，都沒有選擇時代的權力，但是時代絕對可以選擇人。
這是一個長期主義的時代，是一個眼界和思維決定的未來。
希望能與有偉大格局和理念的群體同行。
做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運的主宰，做財富的主人！
僅以此文，與各位讀者朋友，分享。
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