文｜公眾號“壹樓” 豹子哥
這裡是武漢迄今為止備案均價TOP1的新盤。
地址：漢口青島路。
名稱：華髮外灘薈。
去年首次推盤時“壹樓”就介紹過，它在武漢市場是一個相當奇特的存在：
衡量這個項目成功與否，不在於它賣價有多高、賣了多少，而要看它是否鎖定了一批真正“懂”它的買家。
現在，第一批買家已將謎底揭曉。
丨（示意圖）
01.
還是先用一點篇幅，來了解下這個註定很“孤獨”的樓盤。
青島路位於過去老漢口“十里洋場”的端頭地帶——英租界內。英租界是舊時漢口形成最早、發展最為完善的租界。如今這裡是武漢歷史文化風貌核心區。
作為漢口近代工業的起源地和最早的的金融貿易中心，匯豐、花旗、景明洋行、平和打包廠等舊時金融和實業聚集，並在這裡留下了聖教書局、魯茲故居、英文楚報館等大量英倫風格的建築群，時稱“萬國建築博物館”。
丨舊時洋行聚集的區域
中西方建築文化的長期交融，還在這裡誕生了漢派民居——裡分。鹹安坊、同豐裡、漢安村等是其中的代表作。
漢口的裡分如同北京的衚衕，上海的石庫門一樣，是城市獨特的居住文化符號。
當年，這裡曾是漢口的高級住宅區，東情西韻、精緻優雅的生活，引領了那個時代的風潮。
丨修繕後的聖教書局（實景）
鹹安坊當時的住戶多為社會名流，如輪船巨頭盧作孚、藥業大王陳太乙、漢劇大師陳伯華等。這樣一個佔盡了老漢口核心城市資源的地方，非普通人敢有奢望。
丨曾經住在鹹安坊的部分名人
因為歷史太過厚重，文物太多，這一帶一直是漢口舊城改造特慢、特審慎的片區。
2015年6月，華髮以15.8億競得青島路舊改地塊。
當時的出讓條件嚴苛：住宅佔比為48%，在商業建築面積中，開發商必須至少自持75%。
此後至今，華髮花了5年的時間，先從歷史建築的修復、保護和平移開始，然後根據總規劃要求，在鹹安坊等裡分民居旁邊，新建了幾棟限高24米以下的超低密住宅樓，容積率僅約1.56。
去年推出的42套洋房，即在此中。
02.
從華髮瞭解到，第一批洋房買家中，從北上深等一線城市乃至海外“回遷”的人佔了多數。
也是一些低調的強者。
有的買家或出生於此，或幼時記憶與此處有關；有的家族生意與武漢有關；更多的人看中了這裡的稀缺和無法複製的收藏價值。
買家劉先生對於漢口南京路一帶的童年記憶：
紅色的外牆、街邊粗大的梧桐樹、好玩的院落、家中長輩對鹹安坊的嚮往…
“我還記得小時候在鹹安坊玩耍時聽到的那些故事。鹹安坊4號是一家山西錢莊老闆花20兩黃金買的；孩子們最喜歡去的是8號樓，那裡有個花園有涼亭；15號黃家的住所更為講究，有地下室，有木質樓梯，臥室外有小露臺，房間內層窗戶為玻璃，外層為木製百葉窗。”
高中畢業後，劉先生赴國外學習設計。在美國紐伯裡街、德國杜塞爾多夫等歷史街區時，他都會想起小時候在漢口的經歷，“青島路的梧桐街巷、鹹安坊的紅牆鋼窗，令人念念不忘。”
丨聖教書局（內部實景）
一位葉姓女士，20年前從上海嫁到武漢。她說，漢口的老街巷、老房子特別能緩解“鄉愁”。
“這裡的洋氣不輸上海。過去武漢首個有抽水馬桶、冷暖熱水的高端民居都在這一帶。放在舊上海，這也是高等住宅的標誌。”
無法用普通豪宅對標的氣場優勢，決定了它無法批量複製。
所以，那些人既是買來住，更是買來收藏。
第一批客戶中，有在深圳做生意的武漢人，買了4套做資產沉澱。
有上海電競產業的玩家，準備回漢組建工作室。
一位北京來的黃先生入手了一套，規劃用做私人會所。
祖籍新洲的他在北京住的是四合院。在華髮外灘薈，目光所及的一棟棟老宅子仍然對他有巨大的吸引力。
03.
事實上，這是一群已站在豪宅鄙視鏈頂端的買家。
他們買房子時並不怎麼關注他人看法，很少為了攀比，而是為了內心的平和，完全不似《三十而已》裡那些上海太太們的虛榮。
這其實是對的。
不過，武漢樓市對於這些決定豪宅價格天花板的客群，此前很少有合適的項目對接。
在武漢的歷史風貌區域裡，能承擔新舊交融的地產項目，一直是空白。
這種房子的成交量放在房地產市場裡看，就像古董商手裡的明代青花瓷放在了餐具批發市場。幾乎被淹沒。
但這些人卻是樓市裡很有代表性的一批“回遷戶”、漢口未來的新“土著”。
只是我們對這一群體的關注太少。
丨（聖教書局）
這個群體背後的地產觀根本就是非主流的，他們對房產的需求，已經跳脫出了大眾審美的凡庸。
他們希望的房子，是閱盡滄桑後於歷史的縫隙裡覓到的寧靜歲月。但這種居住感，卻被此前數十年的城市化運動所忽視。
就像上海的山陰路、思南路，蘇州的平江路一樣，漢口的青島路、南京路一帶的老式街巷，特別能把人帶到時光荏苒、物是人非的歷史情緒中。
十多年來，漢口老租界區內大片建築被迫拆遷，歷史對於城市的現實發展做出了巨大的讓步和犧牲。
所幸仍然有一批優秀歷史建築得到了堅決的保留，這對於現在片區的保護性開發留下了必要的歷史文化背書，預留了難得的空間。
丨（拍攝於聖教書局）
對這類買家而言，不僅僅是在老漢口多買了一套房子，也不僅僅只是多了一項資產配置，更重要的是，藉助這些不可再生的住宅資源，可以守住在這個城市的位置。
04.
不知不覺，大城市的增量人口已經從自然增長切換到了新移民導入模式。
互聯網、金融、貿易、新消費等行業的的80後、90後，在買豪宅這種事上，已經成為了絕對主力。
這些來自國內乃至全球的精英人群，用“智本”和資本在支持城市發展的同時，已慢慢滲透融入了大城市的頂層。
他們的選擇，正在影響城市頂級房地產選籌邏輯。
也就是說，豪宅價格是由城市裡最有錢的那個階層的需求和城市豪宅供應量共同決定，其走勢並不能用城市居民的“房價收入比”衡量。
所以我們會說，外灘薈這種樓盤其實可以不用限價，只要那幫頂級買家有“好想住這裡”的衝動，價格完全可以交由市場決定。
換一個角度看，舊城拆遷後一度凌亂的城市界面、曾經模糊的城市結構，也需要市場的力量。
頂端買家們對房地產的需求以及為此的付出，也為這些舊改片區的歷史風貌保護和活化提供了動力。
漢口的舊租界區如果出現超低密宅地，真的會是賣一套少一套。
去年我推介華髮外灘薈後，很多人問，鹹安坊老宅子賣多少錢一套。
這真的是一個誤會。老宅子和前面所說的聖教書局、英文楚報館等一道，都是非賣品。
這些歷史建築經過精心修繕後作為商業和公共建築而存世，不會成為住宅，也不允許對外出售。
丨華髮外灘薈商業效果圖
丨華髮外灘薈商業效果圖
而在城市的歷史肌理之上，在這些非賣品一側，華髮每年新推的小几十套裡分式洋房、疊墅，才是為那些新時代”土著“圓夢的宅邸。
那些非賣品以後會是什麼樣子的？
答案是，你可以把它們當作華髮外灘薈特有的商業配套，為洋房帶來稀缺尊貴感的“社區資源”。
05.
我們這個時代，樓市裡真正的稀缺是什麼？
這個問題其實在外灘薈可以分成兩個問題：
華髮將把這一片”整“成什麼樣子？
以後武漢人能在這裡看到什麼？
項目整體規劃在中山大道文化旅遊軸線、漢口沿江景觀生態軸之間。
建築、景觀在動線打造時保留了原有經典街道走向，與周邊原有的街巷體系做了有機串聯，並且注入現代都市功能。
丨華髮外灘薈沙盤圖。
它整體是一個綠蔭步道、國際時尚精品街、文化風情街所形成的“一帶兩街”商業佈局。
在保護性修繕的文物建築周邊，配建了一些風格類似的商業建築，同時把裡分洋房植入了進來。
那些非賣品、那些精心修繕的歷史建築，將引入高端私人會所、藝術展覽、劇場、跨界書吧、品牌旗艦店等特色業態。
最終活化成一個個人文藝術生活場與潮流生活的風尚之地。
丨華髮外灘薈商業（效果示意圖）
丨華髮外灘薈商業（效果示意圖）
從目前已公開的信息來看，無論是新建的疊拼式花園洋房，還是以里弄式漢派民居為核心的商業街區，以及英式特色的文保建築，華髮外灘薈都在極力還原百年前漢口舊租界區中西融合的建築風貌以及當年頂級的生活、文化及商業景象。
在漢口，還有哪裡能找到比這更好的地方來做這種事呢？
目前，華髮已經成功還原了聖教書局的歷史原貌並於去年開放，這裡目前也是“漢口外灘歷史博物館”。
此外，鹹安坊10棟裡分住宅的修繕已在進行中。賀衡夫怡廬主樓的平移方案的論證已初步完成。
按傳承·保護·共生的理念，華髮為此組建了中外合璧的大師級團隊。
丨鹹安坊老房子立面修繕思路
丨鹹安坊修繕前實況
丨鹹安坊修繕後（效果圖）
即便是在全國範圍內，類似青島路這樣有著厚重人文歷史背景，同時兼顧建築保護和商業開發的地產項目，也極為少見。
這裡曾是武漢看世界的窗口。
這裡將是世界看武漢的前院。
06.
按華髮當時的拿地協議，華髮外灘薈總開發面積僅19.8萬方，三分之二不允許出售。
也就是說，總共只會有200多套房子能拿到市面上。平均每年只有小几十套，惜售特徵明顯。
去年，它入市的數字是——42套洋房，備案均價5.5萬元/平。
今年，它的入市指標已宣佈：78套。
這三幢即將亮相的豪宅位於B地塊，這也是華髮外灘薈唯一的一塊純住宅用地。
丨（效果圖）
其中，B3號樓為建面約216-295平的疊拼，只有8套。該幢房子目前已有買家希望能整體拿下，單筆交易額過億元。
此外，平層洋房42套，建面約118-155平；複式洋房28套，建面約173-326平。
這些像是活在王家衛電影裡的宅子，又將是一片摺疊了老漢口風情的所在。
洋房的外形穩重敦厚，不僅仍有充滿故事感的地道民國中式風，也是藏在梧桐樹陰裡的一套套雅豪宅邸。
有寬闊明亮的開窗面，部分會帶露臺或一樓小院落。
丨華髮外灘薈裡分洋房（效果圖）
丨華髮外灘薈裡分洋房（效果圖）
目前開發商尚未釋放這78套房子的準確價格。
“壹樓”預計，其單套總價區間或在六七百萬元至一千七八百萬元。
這種價格放在武漢固然已很震撼，但在北上深等一線城市藏家看來，以歷史、大師、圈層等價值為背書的絕版住宅，長遠來看，不應該只值這個價。
私享靜謐的居住環境、英式風尚的休閒園林、醇熟便捷的商業配套、雍容典雅的古典立面、高端現代的居住質感。
集齊這五大優勢於一身的宅子，一套就可以收藏漢口百年的風華，讓人看到藏在建築背後的體面。
從一間間歷史街鋪中，走過法桐樹下紅磚的拱廊、硬朗的石門，於自家一室明淨中沏一壺香茗，與家人或三兩個摯友私享，得半日之閒，可抵十年塵夢。
住在這裡面的人，真的會如同大隱於市的高人，有一種與世隔絕的既視感。
窗外明明就是繁華的車水馬龍，戶內的人卻可以插香品讀，歲月靜好。
07.
這是武漢少有的收藏屬性大於地產屬性的樓盤。
用一位買家的話說，“漢口只有兩種房子：這一個，以及其他”。
隨著華髮外灘薈保護性開發的延續，這些“回遷戶”和漢口裡分住宅的緣份將會持續。
歷史風貌街區，只有和實用性結合起來，才是最好的保護。
這些買家懂這些宅子、選擇了這些宅子；同時，這些宅子也選擇了他們。
目前，在武漢樓市也只有外灘薈能夠這樣“玩”地產，“玩”這些無法量產的類文物級住宅。
丨聖教書局（實景）
丨聖教書局（實景）
漢口往事，在漫漫時光中朝著歷史的深處走去。但那些零星的老建築就像漢口的關鍵詞，扣住了它們，就能聽到漢口久遠的呼吸和脈動。
懂這些宅子的人，才能懂得漢口；只有懂得了漢口，你才能懂得這座城市的成長。
仔細想想，現在買在手上的住宅，有多少可以耐得住50年以後的回頭一望？
裡分洋房外頭的人和事，比房子更精彩。
/ END/
