不知道大家有没有这种感觉，最近几年，买一套好房子，越来越难了。
倒不是我们的房企不努力，我在上海、南京、杭州这些地方看到的新房、次新房，户型是做的不差的，120平米的空间装进了4个房间，外加精装空调地暖新风，该有的也都有了。
但总觉得还是差一口气，就是说不上来在哪里。
直到最近有机会，我去了一次东京，偶然间瞥了一眼那里的漂亮二手房。
历经多年之后，外立面依然像新的一样，性冷淡风格的黑灰色简约低调，却也藏住了它的房龄，整齐划一的线条切割，叠加由深到浅的色调退让，让人看着很舒服。
忽然，我明白了，原来造一套房子不是像直男配电脑那样，把里面做的足够紧凑和高科技就行了。
一套真正的好房子应该是好看的，关键是一眼可见的外立面要漂亮。
这不仅决定了当下的审美，也大概率左右了将来出售的价格。
新一代的年轻购房者，从小就没住过老破大，眼光越来越毒。只有那些富有设计感的整洁外墙，才可以让他们驻足多看一眼。
所以，我花了点心思研究了下房子的各种外立面，今天分享给大家。文章有点长，希望你能耐心看完。说的是上海楼盘的例子，在全国应该都能派上用场。
01 干挂石材
能用上干挂石材的项目，一定是花了不少钱的，至少是中上水准。
（图：尚海湾豪庭）
石材这种材质没有便宜货，从大理石到花岗岩，一平米从400-1200元不等。
石材上墙的工艺上分干挂、湿挂、湿贴、干粘几种，其中干挂是造价最昂贵、耐久度最好的工艺。基本不可能出现外墙漏水或脱落。
具体做法，是通过基层骨架与墙体固定，然后用干挂件把开槽的石材挂在骨架上。
大家不用知道施工细节，反正明白干挂石材很贵就行了。我们来看看具体的项目。
2015年上海牛市带头领涨的大宁金茂府，就采用了干挂石材，大块、厚实的大理石板，满屏的奢华感。
（大宁金茂府）
当年金茂府的开盘价，比隔壁次新二手楼王的慧芝湖、宝华现代城单价贵了2万，中环闸北硬生生卖出了内环黄浦的价格。但就是凭它无可争议的品质感，开盘即日光，再次证明干挂石材等于好品质的共识深入人心。
其实我们喜欢干挂石材，不是因为贵，而在于它有两个优点。
一是干挂石材的手法容易做出ArtDeco建筑风格，非常美观大气。
ArtDeco起源于法国，它反对古典主义单纯手工艺的倾向，而主张机械化的美，所以大量使用直线、对称和几何图形的构成，体现一种摩登的贵族气质，深受当时的高端阶层欢迎。
我们来看看上海ArtDeco的先行者，上海翠湖天地御苑，对称带来的仪式感，散发着贵气。
（上海翠湖天地御苑）
另外石材外立面的建筑历久弥新，如果有定期清洗的话房子外观可保持得与新房无异。
我们来看看那些交付十年以上，用了干挂石材的房子长什么样。
下图是红宝石路的古北中央花园，早在2003年时就采用了干挂石材工艺。
（图：古北中央花园）
上海古北中央花园的外立面砖块较大，且采用了错色点缀，彰显了档次，特别是顶复的两层，为了突出层次感，特意做了线条包边，散发着建筑之美。
真正的高档住宅，不需要用灯光投射、浮夸的名字，或者什么营销手段，只要房子放在那里，就有种鹤立鸡群的感觉，吸引人驻足仰望。在同期楼盘都沦为老破大、垂垂老矣的时候，古北中央花园依然英俊挺拔，散发出从容不迫的贵族气息。不出意外的话，再过10年、20年它也会以次新房的面貌展示世人。
值得一提的是，上海长宁区作为90年代就开始涉外的行政区，房子的产品力都比较超前。
尤其是镇宁路板块的湖南路附近的住宅，每一栋楼都如艺术品般精雕细琢，是上海商品房中为数不多的传世珍品。
汤臣怡园，在2001年就用上了石材外立面。差不多快过去20年了，阳光下的外墙依然如玉一般。
（图：汤臣怡园）
隔壁的鸿丰香缇花园更是低调奢华，也是07年以前建的房子。
（图：鸿丰香缇花园 2004年建）
2006年的上海兰庭对称工整，看一眼就让人很喜欢。
（图：兰庭 2006年建）
同样在湖南路上的久泰公寓，是最近新建的商品房，从未公开发售就被内部预订，采用了灰色石板的现代式风格，灰白相间可以营造出线条感，自然又不失大方。
这种全新的风格，有可能会引领出住宅楼设计的新潮流。
（图：久泰公寓）
02 真石漆
好，接下来我们来看看另一种
，也是现在新盘用最多的材质——真石漆。全干挂石材的项目一般常见于单价10万+的市中心豪宅。如果买不起，但也很看重面子的话，可以退而求其次考虑真石漆外墙。
（图：央玺）
真石漆的视觉效果简直和干挂石材一模一样，不仔细看的话根本辨别不出 。
它的造价为每平米70-150元，与贴面砖相仿，大幅低于干挂石材，又能达到干挂石材的视觉效果，这一轮限价行情下，各大开发商为节约成本，都鸡贼地采用了1-2层干挂大理石，3层以上采用真石漆。
真石漆的优点很明显，长的像石材，给人以高级感，造价又很低，定期清洗的话还是能达到焕然一新的效果的。
比如，上海最贵的住宅之一，翠湖天地三期嘉苑采用的就是真石漆，08年建的盘保养的还是可以的。
（图：翠湖天地嘉苑）
但如果不用心保养的话，用真石漆的后果很严重。我跑了几个采用真石漆的次新楼盘，经过几年的时间，除了翠湖屹立不倒外，其他几家都产生了问题：
上海火车站附近唯一的次新楼盘——中海万锦城，建于2012年，真石漆外墙已经大面积脱落及漏水。
（图：中海万锦城）
大宁瑞仕花园，建于2013年，在金茂府建成前曾贵为大宁板块第一豪宅。
（图：大宁瑞仕花园）
但大宁瑞仕花园的真石漆外墙已经褶皱起皮和脱落，露出橙色保温层，看得人头皮发麻。
据小区业主透露，因外墙大面积脱落，为保证安全，底层已搭起脚手架防护。因为害怕被脱落的外墙材料砸中，业主们都不敢在楼周围步行，豪宅做的比老破大都吓人。
（图：大宁瑞仕花园）
大宁瑞仕花园三房要卖到1300万以上，我寻思，谁都不愿意花这价钱买一个得“皮肤癌”的楼盘吧？
可见，真石漆是非常依赖于养护的，除了翠湖这种市中心顶豪因为凭借过硬的物业能过关外，其他项目如果后期跟不上的话，过个五、六年就可能会出现脱落、漏水，更关键的，散落的外墙材料对住户的生命安全也是隐患。
如果我买了用真石漆外立面的项目，我会希望物业管理能更给力一些。
我建议大家买新房的时候，好好问问那些销售，外立面材料用的到底是石材，还是真石漆，毕竟这两种的价格和品质，还是差蛮多的。
03 玻璃
还有一种比较高级的材料，虽然比较少见，但最近慢慢在住宅中流行了起来，那就是玻璃幕墙。
（图：复兴珑御）
玻璃幕墙在办公楼和商场的建设中特别普遍，其特点是易于清洗，造价与干挂石材和铝板相当，每平米600元左右。
但在住宅楼的应用中，玻璃幕墙尚未普及，仅有少数高端楼盘会采用全玻璃外立面。在售新盘中仅有上图的复兴珑御采用全玻璃幕墙。
玻璃外立面的优点在于，因全方位采用落地窗，房间的采光要比其他楼盘好很多，给居住者宽敞明亮的体验。玻璃带来的视觉上的通透感，会让房间无形中变大许多。
（图：复兴珑御内景）
不过，我请教了做财产保险的朋友，即使是上海中心这种级别的办公楼，每年也会有玻璃破损或脱落要求保险赔偿的，因为目前这种材质在国内住宅中尚未普及，其实际耐用效果还有待观察。
玻璃幕墙到底好不好，要过几年才能知道。
04 铝板
接下来的是我自己最喜欢的材质。
我觉得吧，真正的好房子的外墙应该用铝板。
（图：宛平88）
铝板是比较罕见的一种住宅外立面材料，造价不菲，每平米在600元以上，与干挂石材工艺相当，一般只有高档盘会采用。但铝板相比石材，更有流线型，更具顺畅感。
上图展示的是徐家汇最壕的大平层豪宅——宛平88采用全铝板外立面，现代感很强。
法租界神秘豪宅的华山公寓也用的是全铝板外墙。
（图：华山公寓）
此外，铝板的优点在于耐久度非常高，且有隔热隔冷的保温效果，但是造价较高，而且工艺较新，不太多楼盘会采用。
不过，我认为，未来使用铝板外立面的楼盘会越来越多。
当下流行的ArtDeco+干挂石材的欧式建筑风格非常对60和70后的胃口，他们目前拥有社会上最多的财富，是买房的主力。
但是我发现，90后、00后们对这种欧式奢华风普遍无感，最喜欢的是低饱和度的性冷淡风格。
所以施工技术暂时领先中国的日本，特别是在东京，高档住宅都采用了符合年轻人的审美的铝板外墙。
（东京文京区公寓）
铝板是最适合营造这种中性普世风格的外立面，随着未来财富主力转移到新一代购房者身上，预计会有大量楼盘开始采用铝板。如果你买的项目用的是铝板，那至少在面子上，你已经占了先机。
05 面砖
如果有一种材料对于开发商来说成本低廉，对于业主来说又容易接受，那一定就是面砖了。
因其性价比很高，是当前高性价比二手商品房里最主流的外墙。
（图：苏河融景）
面砖的造价在每平米80-150元左右，坚固耐用又美观，是低成本达到良好外观和建筑质量的最优选。
比如2002年建设的上海歌林春天采用红色面砖外墙，维护得相当好，毫无漏水迹象。
（图：歌林春天馨苑）
不过在现在的新盘里，采用面砖外墙的楼盘是比较少了，多数会选择造价相仿，视觉效果又更唬人的真石漆。
在真石漆质量不那么确定的情况下，少数使用面砖外墙的新房和次新房更值得推崇，其中，最美观的实属红砖和灰色面砖。
比如红砖杂色横竖排列的中环国际公寓，故意错位布色的墙体有一种另类之美。
（图：中环国际公寓一期）
还有使用颇具现代感的灰色面砖，苏河融景也很有典雅之风。
（图：苏河融景）
如果大家买二手房，有挺大机会遇到使用面砖外墙的楼盘，可以凑近看看。如果砖体和砖体的接缝处没开裂，那大概率是好房子。
06 涂料
最后，也是我最不想说的一种材质——涂料。
涂料，无疑是最屌丝的外立面了，每平米造价只要30元，早期的普通商品房大多采用涂料外墙。
（图：八方花园）
涂料的特色就是极易漏水，其他我也想不到有啥了。
10个涂料外墙的小区里至少9个盘的外墙会渗水，观感十在不太雅观，所以目前的新盘基本已经取缔采用，只有动迁安置房很多会采用涂料墙面。
如下面的绿色丽园就是多年前的动迁安置房，经过了一段时间外墙已经尽显沧桑，不堪入目。从下至上，随处可见的斑驳，让人实在下不了手付定金。
（图：绿色丽园）
所以除非是预算紧张到不行，否则我是非常不建议你买涂料外墙的房子，想想那些曾经如新的老破大...
07 总结
用心看完几十个项目，最直观的感受就是：
大部分时候，我根本不用进房间，凭借外立面就可以大致了解一个楼盘的层次。
而外立面的评判标准，无外乎耐用程度和观感。
最好的材质是铝板和干挂石材，耐用度和美观程度都非常好，窗外视野很好的楼盘，玻璃幕墙是景观房最优选。
如果预算不多的话，我会优先考虑面砖，真石漆会让我犹豫一下，但还能接受 。而涂料真的是最后的选择，因为耐久度很成问题。
我在看房子的过程中，也发现了一个有意思的现象：
这么些年来，并不是房子越新，品质就越好。
2010年以后的次新房，掉链子的反而比2005年以后的多多了。
我仔细研究了下，其实在2003-2010年这段时间，房企的施工标准得到很大提升，我们看到大量的改进设计，在这段时间诞生，有些房企是真的把房子当做艺术品来雕琢。
比如经典的上海中鹰黑森林项目，外立面用了大量玻璃幕墙，丝毫不省成本。
（图：中鹰黑森林）
中鹰黑森林不仅是外立面，而且绿化带也是扒掉了原来的景观植被，用心做了一片真的森林出来，这种森林搭配汉白玉般的外墙，营造出舒服的绿白相间平和感，用再漂亮的墙漆都刷不出来。
（图：中鹰黑森林）
不过让人遗憾的是，这样的项目太少太少，特别是到了近两年，维权项目反而越来越多。
我发现，那些涨的房价涨得快的年份，比如2016年前后，造出来的房子真不咋地。
这背后的本质原因，我想是因为房价的突进导致房子逐渐被筹码化，而不像是一件生活消费品。开发商心态不正，在限价下，只要价钱不高，造的再平庸的房子也能热卖。
那些讲情怀的房企逐渐被控成本、扩规模的房企替代，数字越做越大，房子越做越差。这是我们这个时代的悲哀。
所以，我觉得，在这种背景下，买房人得很用心，才能买到好房子。
而观察房子的外立面变成了我们最有用的筛选手段。
一个房企在房子不愁卖的前提下，还肯在外立面上花了心思的话，说明对口碑还是有追求的，整体的质量不会太差。
买房子，和找对象一样，看脸真的很重要。
转魔都财观
