作者：柯谈
来源：柯视角
10月11日傍晚，高层印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，给40岁的深圳特区送上一份大礼包。这份大礼确实丰厚，但对于炒房客来说，却是利空！
该份方案与房地产相关的核心内容如下：
支持（深圳）在土地管理制度上深化探索。将国W院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。
探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。
点评：
这对于非常缺少土地的深圳来说，是一个重大利好。“将国W院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准”这一条，相当于授予了深圳“省级土地管辖权”。
但是，今年3月12日，国W院印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限１年。
通过以上对比，可以看出，深圳获得的是永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批权限，而3月份授权试点的北京、上海等8个省市是永久基本农田转为建设用地和国W院批准土地征收审批权限。
直白点说就是，深圳获得的这个土地管理权限是大幅低于北京、上海等8个省市的。
此外，从这次方案中的“农用地转为建设用地、支持盘活利用存量工业用地、探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制”这些内容来看：深圳未来化解土地不足瓶颈的方式将是内部消化，包括住宅用地在内的建设用地将更多的从农用地、工业用地和闲置土地上转化而来。这也就是直接否定了深圳扩容，吞并东莞惠州临深区域的可能性。
这个月，深圳会举办特区成立40周年庆典活动，不少业内人士仍然对于深圳扩容不死心，认为高层送深圳的大礼包很可能就包括扩容内容。目前，结果已经揭晓：
深圳扩容，再次落空！
其实，早在今年6月12日，中央党校主办的《学习时报》就刊登过文章，标题为《“三区”叠加 扩权赋能 探索建设大深圳统筹合作示范区”》。文章直接明确了：在不改变行政区划的前提下，探索建设大深圳统筹合作示范区成为最优选项。
可见，两次重磅文件都已经彻底否决了深圳打破行政区划吞并东莞惠州临深板块的可能性。
对于深圳投资客来说，不扩容是利好，因为在深圳有限的土地面积之内，未来很长时间内都会是住宅供不应求的局面，房价持续平稳增长是毋庸置疑的。我曾经不止一次的说过，715调控升级之后，深圳房价只会横盘，绝对不会像京沪那样阴跌3年。所以，对于短期炒房客来说，深圳已经没有容身之所。但论长期价值和涨幅，深圳仍然是未来的NO.1。
而对于东莞和惠州临深板块的炒房客来说，扩容落空就是大利空！
