前段时间，我们写了两篇关于深圳扩容猜想的文章： “扩容”逐渐明朗？宝中闻风而动，临深又火热起来了、究竟向谁要地？三件事引发的深圳“扩容”思考，远超预期，累计阅读超23万次，网友的讨论非常热烈，可见大家对此事关注之高。
现阶段，临深的房子，无疑是购房者最关注的地方，进军的速度和规模，比起之前更快更迅猛。据了解，上周临深片区，仅位于惠州南站旁的星河丹堤，就销售了56套。
置业者之所以对临深片区如此感兴趣，可能逃不过三层原因：
一是大湾区概念，东莞、惠州同为大湾区九城之子，同一个圈层，发展自然不会差。
二是临深优势，若对标北京，莞惠可看成真正的深圳一环，承接了不少的产业转移和居住外溢。
三是深圳扩容预期，不用说，扩大后深圳会大力发展辖区经济，比如深汕合作区，有了深圳的“加持”，进入了大开发大建设的提速阶段，去年以23.1%的GDP增速位列第一。
不过也有人表示担心，通过并入东莞、惠州的“硬扩容”，来扩大深圳发展空间，真的可行吗？如果不扩容怎么办，城市拓展结束了吗？
远远没有。如果参考东京、纽约会发现，当超大、特大城市经济社发展到一定阶段，即便没有扩容，但是通过都市圈的方式，同样获得了很大的发展空间，也发展成了最好片区。
现在，深圳也在都市圈建设这条路上走着，而且今年市委政府下发了一个很重要的文件，将会是深圳扩大发展空间的关键一步。
▲深圳都市圈，来自百度地图慧眼
PART.1
大家漏掉了一个重要文件
特殊性质的深圳“扩容”
就在前段时间，我们都漏掉了一个重要的文件，其中包括这样一段话：
注意当中的“都市圈”，着实让人激动不已。可能大家还没有意识到这个的重要性，来跟大家说几个重要信息：
第一，记住是首次。虽然政府在这个文件里面只是提了短短的一句话，但这是官方首次提出要“编制深圳都市圈规划”。
第二，规划推进很快。去年9月开始启动“都市圈”一事，今年2月就出文件要求加快编制，说明这个规划的进展很快，不再是停留在蓝图上的规划，而是要扎实推进的现实。
第三，规划层次很高。之前深圳谈都市圈、深莞惠更多的是在深圳市的层面谈，或者最多是在广东省的层面谈，但是这次是国家发改委牵头在做这个事情，然后又委托给深圳具体来编制这个规划，可以看出这次规划的层次是非常高的，因此也特别值得大家期待。
在这三层背景下，深圳正在迎来一场城市大转身。
这也可以看成是深圳的“软扩容”、特殊性质的深圳“扩容”。深圳要建设都市圈，则要思考三个问题：
一是深圳都市圈的范围有多大？
二是深圳都市圈建设首先要解决什么？
三是深圳都市圈建设对临深有什么影响？
PART.2
拷问一
都市圈应该是怎样的范围？
往哪个方向走？
深圳都市圈的范围应该有多大？
如果有留意早先的新闻，会注意到一点：深圳将参照国际大都市发展经验，基本要在50公里范围内配置作为都市圈核心城市所应有的资源。
因此，若以深圳福田CBD为中心原点，向外辐射50公里，会发现覆盖了香港、东莞、惠州、中山、珠海、广州部分地区。
从图上可以看出，深圳都市圈最佳的发展方向应该往哪？必然是东莞、惠州！
不妨看看之前透露出来的深圳大都市圈构想图，范围正是包括了深圳、东莞和惠州，合计15800平方公里，实际人口3300万，这与16380平方公里的东京都市圈惊人的相似。
根据深圳与莞惠现有的轨道交通，这个范围也正好是一小时左右的交通圈，基本上可以实现居住在都市圈，上班在深圳的中心区，所以这可能才是未来大都市圈的整体构想。
因此现阶段看，深圳大都市圈，以深圳为核心，主要向东莞、惠州周边延伸。当然也不排除今后范围不只停留在深莞惠层面，也可能再加上河源和汕尾，形成“3+2”都市圈格局，甚至更大范围。
PART.3
拷问二
现在最应该解决的是什么？
谁已经走在了前面？
方向清楚了，深圳都市圈建设首先应该解决什么？答案是轨道交通建设。
简单说，都市圈的核心是都市圈内具有通勤联系。东京都市圈就是最为典型的案例，通过最有效、最大容量的城际轨道交通，联接中心城区和新城，实现产业空间布局的优化，引导人口不断向外围疏解。
▲东京轨道交通线路图
说白了，都市圈更多的是一种通勤概念，人口向都市圈郊区集中，轨道交通是最优选择，若要实现都市圈的发展，当务之急是要解决城市间的交通建设。
在这方面，深圳很快就行动了。
就在今年3月20日上午，也就是发布要加快编制深圳都市圈规划后的20天，深圳宣布新增5条城际：穗深延长线、深汕高铁、深惠城际、深大城际、龙大城际，分别联通着东莞、惠州、深汕合作区。
有意思的是，5条城际铁路，有4条在深圳东部，3条与惠州有关，比如深惠城际是深圳到惠州的，深大城际是深圳到惠州大亚湾的，深汕城际是深圳到深汕合作区的，中间也要经过惠州设站。更进一步证明了深圳东部发展的战略高度，以及惠州的战略性地位。
而且这几条线很开就开工，也表明深惠同城的时代开启，惠州的居住价值短期将得到提升，这对想到惠州买房的人是一个重要的消息。
其实，在轨道交通方面，惠州与深圳的同城化早已走到了前面。
2013年12月，厦深高铁正式通车，自此惠州正式迈入高铁时代，也是惠州与深圳同城化的开局之年，为深惠融城创造了重要的通勤条件。
现在从惠州南站乘高铁到深圳北站，纯高铁时间是30分钟左右，就算加上检票、进站、出站，整个通勤时间在40-50分钟左右，完全是可接受范围。
而且车次频繁，票价便宜，相当于深圳市区打个短程的士的票价，住在惠州南站附近的，可以将其当做地铁使用。
所以现在惠州南站周边的房子大多被深圳人买走。据我们所知，惠州南站旁的星河丹堤，现在有70%业主都是深圳的，他们大多数人乘坐高铁到深圳上班，晚上回丹堤居住。老人和孩子也生活在丹堤，因为旁边就是小学到高中制的华南师大附属学校，项目本身也配有购物中心、图书馆、文化室、社康中心、体育公园、环湖跑道等，生活所需是能满足的。
除了现有的城际线，深圳与惠州也早已规划了深圳地铁14号线、16号线延长线，一条联系惠阳，一条联系、大亚湾。
PART.4
拷问三
都市圈建设对临深影响几何？
真正的都市圈生活是怎样的？
都市圈建起来后，可以畅想一下，未来有可能会出现这样的场景：深圳跟莞惠户籍互认、城市间没有高速收费站了、惠州坐地铁直达深圳中心、深圳人的孩子可以在惠州读书、惠州人来深圳医院看病同样可以享受医保……
这些不是没有可能的，现在包括深圳、香港在内，都不约而同地提出与惠州进行产业、养老、教育等合作的计划，可有效缓解各城市现存的难题。
比如这段这段时间深圳楼市有些亢奋，不少业内人士表示，很大程度是源于学位房，家长面临下半年孩子入学，需要提前布局学位房。但是深圳本身教育资源短缺，学生数量多，导致学位房价格越来越高。若等到深圳都市圈建起来后，深圳孩子去到惠州读书，就有效的解决的这一问题。
当然，都市群建起来后，带来的也是巨大的经济增量。像东京都市圈GDP占到了日本全国的一半，纽约都市圈城市化水平达到90%以上。深圳本身有大湾区+示范区背书，都市圈建起来后，将成为继东京、纽约都市圈之后，世界著名的都市圈。
现阶段能够明显感觉到的一个趋势是，特殊时期，开发商还在积极拿地（星河7.85亿首次进军仲恺市场，万科6.79亿首进惠阳夺地，58家开发商争东莞商住地），置业者还在积极买入（惠州星河丹堤、盛世、荣域、山海半岛4个项目3月认购490套房源，上周一周又卖了121套），这或许是一个信号。
接着灵魂拷问
特区40年，深圳格局发生改变？
深圳都市圈规划，城市价值要重构？
湾区新格局下，人生升级方向在哪里？
为解决每个人心头困扰的问题，星河东部区域联合深广电壹深圳、深圳壹地产、湾区壹地产共同举办线上直播活动：湾时代，东机遇——特区40周年发展机遇与深惠同城论坛。
特邀请中国城市经济专家委员会副主任宋丁，《大胡子说房》系列 IP创始人李俊怀，共同研讨全球局势发展，解读时代变局下的机遇。
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