本文来源于公众号--中国房地产报
疫情以来，央行利率调整策略逐渐形成“逆回购利率先下调——MLF利率同幅下调——贷款市场报价利率（LPR）利率下调”跟随式调整。
4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。此次公布的LPR报价，1年期LPR较上月下降20个基点，较1月下降30个基点；5年期LPR较4月下降10个基点，较1月下降15个基点。
事实上，受疫情冲击，短期内市场贷款利率下行成为趋势。其中，五年期LPR挂勾企业中长期贷款，LPR报价下调反映出央行对中长期投资行业的支持，也呈现出经济脱虚向实成果。五年期LPR报价下调与房地产市场挂钩的，一方面是购房者的贷款利率浮动，另一方面是部分流动性资金进入楼市的可能性。
对此，有市场人士向中国房地产报（微信ID：china-crb）记者表示，“近期房地产市场表现较为活跃，央行释放的一部分流动性可能仍会流向房地产，房地产投资单月实现正增长，住房销售重新开始活跃。这一点需要注意。”
短期内市场利率下行
4月20日LPR报价下行并不意外。
面对疫情对经济产生的冲击，4月17日，中央政治局召开会议时用了“极不寻常”一词来形容当前经济形势。会议指出，要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响：积极的财政政策要更加积极有为，提高赤字率，发行抗疫特别国债，增加地方政府专项债券，提高资金使用效率，真正发挥稳定经济的关键作用。稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。
直言“降息”在过去几年的中央政治局会议上很罕见。针对“降息”，今年1月央行货币政策司司长孙国峰也曾做过解释，“随着利率市场化改革持续推进，利率市场化程度提高，要更加关注实际利率的变化，降息是降什么，就涉及基准利率，央行将根据国务院的部署，综合考虑经济增长、物价等基本面的情况，适时适度进行调整。”
另外，4月3日央行启动年内第三次降准，决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。同时，央行还宣布，自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。
这些动作其实已经给出市场预判。此次4月20日公布的五年期LPR报价，相比3月份五年期LPR利率下调10个基点，为4.65%，这是继去年8月央行改革贷款市场报价利率后第9次公布五年期贷款利率，利率继续体现为下行的态势。就今年利率走势看，此次LPR报价下调幅度较以往加大，近期下调周期也较以往有所缩短。
对于背后原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“首先，此前市场一直关注的‘麻辣粉’先行指标已经出现下行，即在4月15日，中国人民银行宣布开展1年期中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，中标利率为2.95%，较上期下降20个基点。这是今年以来MLF利率第二次下调，也是3年来首次跌破3%。这对LPR报价是有影响的。其次，4月3日央行明确4月15日和5月15日两次实施降准，分别下调存款准备金率1个百分点，而且罕见下调超额存款准备金利率，引导银行下调贷款利率。另外，国际市场普遍出现下调利率和负利率等做法，这对于中国市场会有一定影响。”
谨防流动性泛滥进楼市
LPR报价下调，流动性较之前更为宽松，势必对购房者与房地产行业带来相应影响。
对于购房者的影响，严跃进表示，“由于此次下调力度较大，首先，对于100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款来说，月供相比前一次将下调约63元，带来减负效应；第二，刺激购房需求释放，近期各地预售证的发放节奏加快，银行贷款也比较积极，配合此次月供压力减少效应，带动市场成交量上升。”
不过，诸葛找房数据研究中心王小嫱则认为，“对于购房者来说，降息意味着月供额度降低。从以往降息来看，利率下调会刺激购房需求的释放，再加上近期政府频频在供给端释放出宽松迹象，随着疫情的褪去购房者入市更为坚定，会带动市场交易量上升，但不会带来市场价格的大幅上升，‘房住不炒’仍为政策主基调，如果银行资金违规流入房地产市场，将会继续迎来资金违规检查，市场价格上升明显的话当地房产政策也会进一步收紧。”
中信证券首席经济学家诸建芳也表达了相似观点，“从银行盈利角度而言，由于5年期LPR利率对应的是以地产融资、基建投资及部分制造业投资为主的中长期贷款，因此较陡峭的‘斜率’可能引导银行从增厚自身利润的层面增加对中长期贷款的供给，加大对基建投资的资金支持力度；另外，由于现阶段房贷利率已挂钩5年期的LPR报价，因此较小的5年期LPR降幅也能够进一步落实中央‘房住不炒’的政策方针，不从需求侧给予购房者过多的政策刺激。”
但事实上流动性宽松也暗含一些潜在风险，比如近期房价逆势上涨的深圳楼市，出现一批通过企业过账抵押获得无息贷款的投机行为，扰乱房地产市场稳定发展。人民银行深圳支行因此在4月20日下午发布房抵经营贷资金违规流入房地产市场紧急自查通知。
对此，严跃进表示，“确实需要注意一些潜在风险。近期商业银行贷款相对积极，但更偏好投向房地产，出现一些小额贷款违规进入房地产，或者经营贷款违规进入房地产现象，所以预计后续严查违规资金进入房地产成为可能。换而言之，近期购房者获得低成本贷款时，一定要注意资金合规性。”
责任编辑：马琳 曹冉京 审读：戴士潮
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文章来源:中国房地产报
