2020年，受客观因素影响，房地产市场遭受了前所未有的打击，楼市成交量大幅下滑。在这样的环境下，不少专家纷纷表态，2020年房地产市场很可能呈现“量价齐跌”。数据显示，今年一季度全国18个主要城市二手房总成交量环比降39.2%、同比降44.6%。事实上，在成交量下跌的同时，部分城市房价也出现了明显下降。特别是三四线城市此前经历了一波房价上涨周期，居民购买力透支，房价下跌幅度更加明显。
从山乌兰巴托乌兰巴托蒙古乌兰巴托些-2015 年 5 月: 视图
落户门槛再“松绑”，三四线城市房价重回15年？
虽然，经过近三年多的调控，房地产市场开始逐步降温，但是似乎三四线城市房价并没有出现“大家想要”的回调。这究竟是什么原因呢？事实上，近年来，随着城市群和都市圈等概念的不断提出，我国未来城市规划格局似乎已成定局。那就是未来越来越多的人将涌入一二线城市、都市圈及城市群中，这对于三四线楼市发展无疑形成一大利空。这也是为什么越来越多的开发商开始收缩投资范围，纷纷从三四线城市撤销投资的原因。
晨雾。
事实上，随着城市群及都市圈落户门槛的“松绑”，三四线城市楼市购房需求不足的“危机”逐步开始显现。4月9日，高层发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》的文件。《意见》指出，深化户籍制度改革。推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。笔者认为，该《意见》的发布有利于进一步降低城市群落户门槛，有利于提高未落户的常住人口享受户籍人口同等公共福利，更有利于城市群的吸引力。当然，这对于三四五线城市来说，楼市将迎来一场深刻变革。因为，这些城市购房需求未来很可能逐步减少，房价支撑因素将进一步弱化。
那么，随着城市群对人才吸引力的不断增强，三四线城市购房需求开始减弱，未来三四线城市房价有没有可能重回2015年的水平？笔者认为，这是非常有可能的。众所周知，2015-2017年这三年间，在“棚改”带动下，大部分三四线城市房价经历了一波快速上涨行情，房价普翻番。目前，多数三四线城市房价已经突破1万元每平米大关，甚至部分三四线城市房价直追强二线城市，达到惊人的2万元每平。也许有人会说，房价1万元每平并不贵，但是要知道三四线城市普通家庭居民年收入普遍在10万元以下，扣除日常开支（每年存5万元），普通家庭想要买一套房子，至少需要20年时间。显然，现在三四线城市房价已经太高了，未来房价必然要降下来。
未来三四线城市的房子还值得购买吗？马光远一语道破
我们先来看看目前三四线城市房地产究竟是怎样一种局面。国家统计局发布的2020年2月份数据显示，南充、菏泽、绵羊、淮安等39个三四线城市房价跌幅已经临近4%，在70城的二手房价格上已经有15个三四线城市房价呈持续下跌状态。很显然，受黑天鹅事件影响，恐怕今年三四线城市房价还将进一步下跌。毕竟，今年部分购房者收入预期减少，加之楼市成交降温，购房者观望情绪浓厚，房价必然还出现一定程度的下降。
对于三四线城市未来房价走势，独立经济学家马光远曾多次表达过自己的观点。马光远早在2017年的时候就表示，三四线城市房地产市场已经严重“过剩”，相比一二线城市“有过之无不及”，在三四线城市买房投资就是“火中取栗”。很显然，在他看来，绝大部分三四线城市的房子已经失去投资价值，即便这些城市房价不跌会2015年的水平，但是继续上涨的可能性非常小。为此，马光远在去年底明确指出，2020年投资“不犯错”是第一原则。
结论：目前看来，大部分三四线城市房价收入比在10以上，空置率超过20%，房子依然过剩，这意味着未来这类城市已经失去买房投资价值。未来，随着城市群和都市圈的崛起，人口和产业经济将继续向大城市、特大城市集聚，或许未来仅剩下这些城市的房子还有投资价值。大家觉得三四线城市的房子还会继续上涨吗？欢迎留言讨论。
学习房产知识，获取楼市消息，关注作者！
