乐居财经讯 李礼 4月28日，东吴证券发布万科研报。
事件
万科公告 2020 一季报，2020 年 1-3 月万科实现营业收入 477.7 亿元，同比下降 1.2%；实现归母净利润 12.5 亿元，同比增长 11.5%。基本每股收益 0.111元。
点评
疫情影响下结算规模小幅下降，业绩符合预期。2020 年 1-3 月万科实现营业收入 477.7 亿元，同比下降 1.2%；实现归母净利润 12.5 亿元，同比增长11.5%。其中，房地产业务实现结算面积 316.2 万方，同比增长 1.8%；实现营业收入 393.6 亿元，同比下降 6.4%。一季度万科实现新开工规模 708.8万方，同比下降 30.5%；竣工面积 242.6 万方，同比增长 8.9%。从结算情况看，2020 年一季度销售毛利率 31.3%，同比下降 3.7 个百分点；考虑到一季度占全年结转比例很小，叠加疫情影响，未来结算毛利率趋势有待进一步确认。
销售规模小幅下降，但上海区域表现靓眼。2020Q1，房地产业务实现合同销售面积 884.8 万方，合同销售金额 1378.8 亿元，同比分别下降 4.3%和7.7%。分区域看，上海区域表现较好，在疫情下逆势增长 2.4%；其他三个区域均有一定下降，特别是北方区域下降较多。
已售未结资源充沛，拿地规模下降。截至 2020Q1，万科有已售资源未竣工结算 4580.1 万方，对应合同金额为 6598.9 亿元，较 2019 年底分别增长 6.8%和 8.3%，未来业绩锁定度高。2020 一季度万科新增加开发项目 11 个，总规划建筑面积 239.7 万方，同比下降 60.0%；权益规划建筑面积 187.6 万方，同比下降 57.1%。
负债结构良好，在手现金创一季报历史最高水平。截至 2020Q1，公司资产负债率 84.24%，同比下降 0.53 个百分点；净负债率 34.3%，同比下降 10.5个百分点，与 2019 年末基本持平。公司持有货币资金 1732.7 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 897.8 亿元。
投资建议：万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”布局，销售规模持续扩张，拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，现在已逐渐成熟。预计公司 2020-2022 年 EPS 分别为 4.02、4.73、5.43 元，对应估值为 6.4、5.5、4.8 倍，维持“买入”评级。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。
