根据武汉土地市场网显示，5月19日武汉将再迎来一场土拍。本次武汉将挂牌7宗地，其中21号和22号地块网上挂牌，23号到27号地块为现场挂牌，目前仍采取视频方式揭牌。
本次挂牌的7宗地出让面积共约51.55万方，起拍总价约102.39亿。其中27号地为加油站用地，23号小体量商业和公路用地，阿松不做具体的解析，本文主要针对另外5宗地来介绍。
从5个涉宅地块区域分布来看，汉阳区1宗、硚口区1宗、汉南区1宗、经开区1宗、蔡甸区1宗。
本次挂牌的7宗地中，硚口区22号地块和汉阳区26号地块值得重点关注一下。下面看看各地块的详细情况。
P（2020）022号地块 原P(2019)153号地块的一部分
硚口准地王地块第四次挂牌，条件再度降低，起始楼面价约15500元/平，住宅体量约32.7万方，葛洲坝&阳光城、南国、恒大等有意向
P（2020）022号地块位于硚口区解放大道与建一路交叉口，地上规划用地面积102117平方米）；地上最大计容总建筑面积控制在37.66万平方米以内，其中居住建筑面积32.70万平方米，商务商业建筑面积4.24万平方米，公交枢纽站管理用房建筑面积不小于0.12万平方米，保留建筑面积约0.6万平方米（保留建筑面积以实测为准，地上最大新建建筑面积维持不变）。该地块竞买保证金116750万元，起拍总价583730万元，起拍楼面地价15500元/平，未设置出让最高价。
其中A-2地块地上规划用地面积40736平方米（含公园绿地2521平方米），最大计容建筑面积控制在16.36万平方米以内（其中居住建筑面积12万平方米，商务商业建筑面积4.24万平方米，公交枢纽站管理用房建筑面积不小于0.12万平方米）。B-1地块地上规划用地面积37710平方米，B-2地块地上规划用地面积：23671平方米，含公园绿地3911平方米；B-1+B-2两个地块地上最大计容建筑面积控制在21.30万平方米以内（其中新建居住建筑面积20.70万平方米，保留建筑0.60万平方米）。
地块主要要求：
1、B地块内应配建15班幼儿园，用地面积不小于6480平方米，建筑面积不小于4670平方米，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。
2、该项目临解放大道与汉西一路交叉口控制1处用地规模不少于2521平方米的公园绿地；临汉西一路与简易东路交叉口控制1处用地规模不少于3911平方米的公园绿地；沿建一路控制宽度不小于20米的带状公园绿地；沿解放大道控制宽度不小于10米的防护绿化带。绿地由项目竞得单位负责建设，并向社会公众开放。
3、A-2地块临解放大道建筑立面应进行公建化设计。
4、预留A-2地块与简易横路东侧A-1地块商业之间空中步行连廊接口;在征求市轨道交通部门和城市建设部门意见的前提下，在A-2地块与轨道1号线汉西一路站之间控制空中步行连廊；A-2地块内商业应通过空中步行连廊连接轨道1号线汉西一路站和A-1地块商业，实现轨道1号线汉西一路站、A-2地块商业、A-1地块商业和轨道1号线宗关站之间通过空中公共人行通道贯通。空中步行连廊应由项目竞得单位统一建设。
5、在A-2地块汉西一路与简易东路交叉口控制1处公交枢纽站，应采取与地块商业整体（包括场站、管理用房等）复合建设的方式，场地面积不小于8200平方米，管理用房建筑面积不小于1200平方米；临解放大道布局1个港湾式公交停靠站，场地面积不小于400平方米，建成后无偿移交给市公交集团。
地块背景介绍：
该地块是原P(2019)153号地块拆分出来的一部分，153号地块原本包含4个小地块，曾分别于2019年11月27日、12月24日、2020年1月15日三度挂牌均遭遇流拍，如今重新编号且去掉了其中的A-1地块再度挂牌。该地块一路过来发生了几大变化：
变化1：拿地条件不断降低。从刚开始要求须自持商业商务的建筑面积比例不低于30%，自持部分在项目竣工验收后10年内不得整体或分割转让、销售，到后来取消这个要求，再到直接将A-1地块拆分了出去，A-1地块就是商业为主。
变化2：起始楼面价上调，且取消了最高出让指导价。153号地块原来的起拍楼面价约13101元/平，最高楼面价17769元/平。但如今新编号的022号地块起始楼面价约15500元/平，且并没有设置最高指导价。
变化3：商住比降低，开发难度减小，吸引了更多房企关注。本次调整是降低了整个地块的商业住比，这样一来虽然表面上楼面价提升了，但是隐性开发成本少了，开发难度和后期利润空间比原153号地块会高。因此与之前153号地块三度流拍的结局不同，该地块目前就已经吸引了不少的房企关注 ，据相关消息透露，有葛洲坝&阳光城、南国、恒大等房企已经对该地块有意向了。
地块分析：
1、该地块位于硚口区解放大道与汉西一路交汇处。位于汉口二环内，属于汉口核心片区硚口区，临近武汉CBD，该项目具象一点的大区位属于汉西片区，目前区域内面貌一般。周边紧挨着地铁宗关站，有二环线、解放大道等主干道和快速路，交通比较便利。
2、地块微观区位：地块北边是解放大道、南国西汇商圈；东边是建一路、规划教育用地、宗关水厂；南边是住宅小区、沿河大道、长江；西边是住宅小区、韩家墩小学。
3、该地块总体量约37.66万方，属于一个中等小区的体量，另外住宅体量约32.7万方，还有4.24万方的商业，商业体量不算小，但整体商住比较低，又是二环边核心的位置，抗风险能力还是稳的。
4、根据地块拿地要求来看，较为特殊的要求就是配建几个公园绿地，另外就是要预留与宗关站的连廊通道，后期或许可以实现轻轨站与商业地块互通。此外到没有很多额外的开发要求，这也直接降低了该地块的开发难度。
5、该地块起始楼面价约15500元/平，底价成交即硚口区单价地王，目前硚口的单价地王是2019年4月份融创拿下的039号地块，楼面价约14471元/平，开发为如今的融创一江源；前地王则是万科汉宜路项目，即武地万科万维天地。其中融创要求配建小学、万科更是要求代建小学、公园等，隐形开发成本更高。
6、硚口核心的价格这两年因为几个地王项目的入市拔高了一些，但是硚口对房价的接受水平却并不高，融创、万科项目都是开盘就平销。该地块入市毛坯大概率会参考融创，想要快速出货是有难度的。
P（2020）026号地块
汉阳一线临江地块（钢丝绳厂地块）总体量约31万方，住宅商业各占一半，起始楼面价约8574.7元/平
P（2020）026号地块位于汉阳区鹦鹉大道与四新北路交叉口东北角，规划净用地面积为80600平方米（以实测为准）,建筑面积不大于310310平方米，其中居住建筑面积155155平方米，商业服务业设施建筑面积155155平方米。该地块竞买保证金53220万元，起拍总价266080万元，起拍楼面地价8574.7元/平，未设置出让最高价。
地块要求：
1、地块建筑布局需要强化滨江天际线整体性塑造，保证与武汉国博中心主题建筑的协调。
2、地块需控制一处建筑面积不小于2000平米的菜市场。
地块分析：
1、该地块位于汉阳区鹦鹉大道与四新北路交叉口东北角，大区位上是汉阳四新板块，属于武汉二环外三环内，距离三环线约2.4公里，距离二环线约3公里，距离新二环线约300米。周边紧邻武汉国博中心，距离地铁6号线国博中心北站约300米，是一线临江的地块，位置非常不错。
2、地块微观区位：地块北边是新五里一路、恒大御景湾、杨泗港快速通道；西边是鹦鹉大道、绿地国博财富中心；南边是四新北路、国博中心；东边是晴川大道、规划的汉阳江滩、长江。
3、该地块总体量约31万方，其中住宅和商业各占一半，目前规划图上显示的该地块整体都是商业用地，实际上用地性质在2019年底就已经做了调整。调整的主要内容包括：加油站地块东移、西边地块由原来的的商业用地变成住宅用地。这里的加油站用地就是本次挂牌的P（2020）027号地块。
P（2020）027号地块：
4、该地块起始楼面价约8574.7元/平，南边隔着国博中心就是目前汉阳四新几大高地价项目，均价18500-25000元/平之间。该项目因为商业占比较大，因此主要也是靠住宅部分获取利润，后期备案价估计会参考招商、电建的可能性较大，这两个项目楼面价在9800元/平左右。
5、四新可以说是个神奇的区域，在2019年的时候眼看着四新新房是青黄不接的状态，可隔段时间又会冒出一个四新的小地块出来，如2019年中铁拿下P（2019）107号地块，楼面价约3997.33元/平，体量约17万方。还有前段时间四新方岛地块也落实了买家为金茂。感觉2020年的四新依然也是热闹的。
P（2020）025号地块
经开四环内万家湖板块，总体量约26.63万方，住宅体量约22万方，代建12年一贯制学校+一所6年制小学，起始楼面价约3435.9元/平
P（2020）025号地块位于武汉经济技术开发区18R2、56R2地块，整体位于汤湖与万家湖路之间，规划总用地面积为115731.34平方米。其中A地块居住用地面积32705.39平，B地块居住用地面积15641.97平米，C地块居住用地面积67383.98平米。
总建筑面积不大于266267平米，A地块建筑面积不大于58870平，B地块建筑面积不大于28156平，C地块建筑面积不大于179241平米，住宅配套商业建筑面积不大于计容建筑面积的10%。该地块整体容积率不大于2.3，A地块容积率不大于1.8，B地块容积率不大于2.66，三个地块容积率打通使用。其中A地块。该地块竞买保证金5730万元，起拍总价26836万元，起拍楼面地价1304.4元/平，未设置出让最高价。
地块要求：
1、经武汉经济技术开发区管委会批准（武经开函[2020]3号）：竞买人须承诺在本地块外无偿代建及改造一所12年一贯制学校，建设标准需符合教育部门要求，建筑面积不少于13.5万平方米，总投资额不少于6.5亿元，且须于2021年12月31日前竣工，经验收合格后无偿移交给武汉经济技术开发区（汉南区）教育局。
2、竞买人须承诺在本地块外无偿代建一所30个班级的6年制小学，建设标准需符合教育部门要求，建筑面积不少于1.3万平方米，总投资额不少于1.3亿元，且须于2021年12月31日前竣工，经验收合格后无偿移交给武汉开发区（汉南区）国资平台公司。
3、根据《沌口片区城中村改造规划》，竞得人须承诺提供不少于19760平方米的产业用房（商业）用于支持武汉经济技术开发区（汉南区）沌口街村集体产业发展（含一座标准化菜市场或净菜超市，建筑面积控制在1500-2000平方米），其中11100平方米由沌口街道办事处按4300元/平方米回购，8660平方米无偿移交给沌口街道办事处。
4、地块内现有菜市场在没有替代方案之前不能拆除。
5、竞得人须配建1所12个班幼儿园，用地面积不小于4800平方米，建筑面积不小于3600平方米，建成后竞得人须将此幼儿园用地及房屋产权无偿移交武汉经济技术开发区（汉南区人民政府）指定部门。
地块分析：
1、该地块位于经开区汤湖与万家湖路之间，大区位上属于经开区万家湖板块位于三环线与四环线之间，距离三环线直线距离约6公里，距离四环线直线距离约2.5公里。周边目前没啥商业配套，就是老社区的底商，不过距离经开二中和万家湖小学挺近，又紧邻汤湖及汤湖公园。在区域内位置还可以。
2、地块微观区位：地块北边是万家湖社区、君融天湖、沌口路、规划10号线、武地电建汤湖观筑项目；南边是住宅用地、小地块南边是绿化用地；东边是经开三中、万家湖路、住宅小区；西边是汤湖。
3、该地块总体量约26.63万方，商业配套不超过总体量的10%即2.6万方，另外需提供不少于19760平方米的产业用房，最后住宅体量在22万方左右，整个小区体量属于中等，不过地块较为分散，尤其是B地块体量很小。
4、该地块的竞买要求可谓十分严格，地块外代建一所12年一贯制学校、一所30个班级的6年制小学、还要求提供产业用房，因此这也大大增加了项目的开发成本。而且这种代建的学校并不在地块内，后期还不一定有优先入学的资格。
5、该地块起始楼面价约3435.9元/平，这个楼面价水平与外环外的阳逻之心相当，绝对值不高，另外与经开前地王电建汤湖观筑楼面价约7500元/平一比，表面上价格仅只有它的一半左右，可是加上上文所说的代建学校后，开发成本差距就没这么大了。目前汤湖观筑放风价带装修17000元/平，感觉略贵。不过就在4月底经开万家湖板块又拍出来一个新地王，楼面积7878元/平，而他隔壁不远处港湾江城均价13500元/平。
P（2020）024号地块（P（2019）198号地块）
蔡甸区中法生态城地块起始楼面价约2259.4元/平，总体量约16.8万方，商业约9.76万方，住宅体量约6.38万方。
P（2020）024号地块位于蔡甸区蔡甸街新天大道与琴音路交汇处以东(蔡甸街新农村）。规划净用地面积84070平方米，其中商住混合用地面积为50508平方米，住商混合用地面积为33562平方米。该容积率1.2-2.0，最大计容建面共计约168140平米，地块现场挂牌，竞买保证金37990万元，起拍总价37990万元，起拍楼面地价2259.4元/平，未设置出让最高价。
地块要求：
经蔡甸区人民政府批准：地块成交后，竞得人须引入《财富》2019年度世界500强企业及经其总部授权的子公司，获《中房网》2019年度中国房地产企业商业地产综合实力30强企业入驻。
地块分析：
1、该地块是原定于2019年底挂牌后终止挂牌的P(2019)198号地块。地块位于蔡甸区新天大道旁，大区位上属于规划的中法生态城板块，武汉楼楼市不限购板块。位于地铁蔡甸线新农站和知音站之间，周边周边分布有新农中学、中法友谊小学、后官湖湿地公园游乐园等配套。
2、地块微观区位：地块北边是新天大道、规划教育用地、住宅用地及绿化用地；东边是规划绿化用地、住宅用地；南边是规划生态城大道、绿化用地；西边用地性质尚不明确，规划图上暂未显示。
3、该地块总体量约16.8万方，其中商业总体量约9.76万方，住宅体量约6.38万方。商业占比较大，且要求引入世界500强及子公司或者商业地产前30强的企业。该地块住宅体量不大，因此开发难度不小 ，好在楼面价倒是不高，经历了去年终止挂牌，看今年能不能顺利出让。
4、该地块临近的暂无新房，早在2019年年初的时候，周边有009号和010号商服地块挂牌。
P（2020）021号地块
汉南纱帽住宅地块，起始楼面价约1304.4元/平，恒大农业或竞得
P（2020）021号地块位于汉南区东荆街马影河大道以北，纱帽大道以东。该地块规划总用地面积108628.55平，其中规划净用地面积 95456.70平方米，代征绿地面积13171.7平米，容积率不大于2.3，计容建筑面积不大于219550.41平米。该地块竞买保证金5730万元，起拍总价26836万元，起拍楼面地价1304.4元/平，未设置出让最高价。
地块要求：
1、经武汉开发区管委会（汉南区政府）批准：为支持武汉经济技术开发区（汉南区）东荆街集体经济发展，竞买人须承诺在地块内提供5000平方米配套商业，无偿移交东荆街杜家畈村，交付时间不晚于国有土地出让合同签订之日起36个月。
2、须在该地块内配建1所9个班幼儿园，每所幼儿园用地面积不小于3780平方米，建筑面积不小于2730平方米，建成后竞得人须将此幼儿园用地及产权无偿移交武汉经济技术开发区管委会（汉南区人民政府）指定部门，并办理不动产转移登记手续，因转移登记产生的当事人双方所有费用由竞得人承担。
地块分析：
1、该地块位于南区东荆街马影河大道以北，纱帽大道以东，大区位上属于经开南，外环以外，距离外环线约12公里，绝对环线位置非常偏远，这里属于武汉楼市不限购板块。距离纱帽老城商圈约5公里，周边暂时没什么配套。
2、地块微观区位：地块北边是规划的绿地；东边是规划育仁路、住宅地块、规划教育用地、恒大时代新城、湾湖；南边是马影河大道、产业园；西边是纱帽大道。
3、该地块为纯住宅地块，总体量约22万方，2019年底，区域内成交了两宗地，时代中国和车都集团拿下的P(2019)192和P(2019)193号地块。区域内恒大时代新城在售均价8500元/平。
4、据小道消息说P（2020）021号地块是武汉恒大时代新城二期建设用地。2017年10月，恒大现代农业基地落户汉南，目前恒大现代农业基地落户汉南首期建设用地已取得。就是2018年9月12日拿下的P(2018)081号、P(2018)082号、P(2018)083号地块，即恒大时代新城整体规划中的E2、E3、E4地块，本次挂牌的P(2020)021号地块为整体规划中的E1地块。因此最终该地块不出意外，得主就是恒大了，但最终结果还是等官宣了。
恒大现代农业基地效果图：
恒大现代农业基地规划图：
P（2020）023号地块
黄陂区约4000平商业和公路用地
P（2020）023号地块位于黄陂区祁家湾街康都村、星火村、杨集村（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示），规划总用地面积为32900.23平方米（其中公路用地面积28900.23平方米，配套服务设施用地面积4000平方米（以上面积均以实测为准）；规划用地性质为公路用地（配套服务设施用地）；土地分类为商服用地、公路用地；国有建设用地使用权出让年限为商服40年。
