4月21日，世茂房地產控股有限公司（以下簡稱世茂）發佈公告稱公司正考慮可能分拆本集團的物業管理服務及相關增值服務業務【物業管理業務】於港交所獨立上市（可能分拆及上市）。
在這個物業上市潮中，去年才開始著力外拓的世茂服務，是否具有競爭優勢？
世茂考慮分拆物業上市
曾外傳預期集資5億至6億美元
實際上，早在2019年初的業績會上，公司管理層就提及公司旗下的物業和酒店應該會在未來兩三年內分拆上市，物業或先於酒店業務登陸資本市場。
此後的2019年8月，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在物業品牌發佈會上再次表示，世茂服務預計於2021年分拆上市，但當時並沒有確定是在H股還是A股上市。
今年1月7日有媒體消息稱，世茂考慮讓物業服務子公司在2020年進行IPO，擬分拆於香港上市，並指出正與潛在顧問就此進行深入談判，預期集資5億至6億美元。
如今，世茂正式公告考慮分拆物業管理服務及相關增值服務業務上市計劃。
公開資料顯示，世茂物業成立於2005年9月，業務範圍涉及物業管理、秩序維保、環境保潔、綠化養護、工程維保、設備管理、開發商服務、智慧服務、房屋資產管理等領域，管理項目類型涵蓋住宅、商辦、產業園、特色小鎮、會所、城市公共建築等。
圖片來源：世茂官網
2019年8月，世茂物業舉行品牌煥新發佈會，宣佈升級為“世茂服務”。
許世壇當時表示，戰略轉型升級為世茂服務後，將通過顛覆傳統物業行業發展路徑，實現管理規模和服務模式的突破。
為此，世茂服務將與科技行業頭部企業合作，運營孵化多個自主品牌，業務涉及社區教育、不動產託管、社區健康等領域，打造“0-1公里”的社區商業。
同時，世茂服務已經推出針對“用戶生活服務”研發的生態系統——“Ocean X世茂深藍服務系統”，將通過科技賦能，實現物業行業的智能升級。
2021年管理目標3億㎡
大規模擴張的保障是什麼？
如今世茂服務簽約管理面積超1.2億㎡，簽約管理項目超500個，共覆蓋全國超60個城市，共服務超240萬業主及用戶。
數據來源：世茂官網
81%的業務都位於一、二線城市（截止2019年12月31日數據）。
隨著市場規模的擴大，以及合作項目管理費的增加，世茂服務的收入也呈現出逐步增長的趨勢。2019年財報顯示，公司的物業管理收入及其他，由2018年16.07億元大幅增長68.1%至2019年的27.01億元。
數據來源：2019年財務報告
對於未來的規模發展計劃，世茂集團副總裁、物業公司董事長兼總裁葉明傑曾表示，世茂服務計劃2020年將簽約服務面積做到2億㎡，2021年則為3億㎡，對應300萬戶家庭。每戶家庭如果是3個人，那麼服務對象近1000萬人，更具備上市基礎。
自有物業
地產銷售業績快速增長
有消息指出，目前世茂服務的擴張仍需依賴世茂房地產每年1000萬㎡左右的新房面積交付。
官方數據顯示，世茂地產銷售業務呈持續上漲趨勢。
世茂地產簽約金額從2017年的1007.7億元，一路上漲至2019年的2600.7億元，銷售排名位列全國第九（克而瑞《2019中國房地產企業銷售TOP200排行榜》）；簽約面積也從2017年606.2萬㎡上漲至2019年的1465.6萬㎡。
圖片來源：世茂官網
據2019年財報數據顯示，2020年世茂將推出約1992萬㎡的可售面積，連同截至2019年12月31日止約824萬㎡的可售面積，2020年世茂可以出售面積為2816萬㎡。
此外，世茂在2019年增加了3092萬㎡的土地儲備（權益前），截至2019年12月31日，集團擁有7679萬㎡(權益前)的優質土地儲備。
這將成為世茂在全國重要市場未來數年業績的持續支撐，這無疑也是世茂服務規模擴張的保障。
知名財經分析師嚴躍進在接受文軒財經採訪時表示，從此前項目開發商增加的土地儲備以及原有項目的簽約來看，世茂服務可管理的體量非常充足，這也體現出世茂服務方面的實力，同時公司在酒店服務上表現較好，能支撐物業服務發展品質，這些都將支撐它後續規模的擴張。
積極外拓
瘋狂收併購
當然隨著新品牌的發佈，世茂服務也積極開拓第三方業務。
2019年，被世茂服務視作業務外拓元年。
首先，在世茂地產大肆收購泰禾、萬通、粵泰、明發、福晟等多家房企項目的同時（根據2019年業績公告，世茂新增土地儲備3092萬㎡，當中的67%均通過收併購方式獲得），世茂服務也開啟了收併購模式。
2019年，全資併購海亮物業，與三元物業進行股權合作，2020年，併購海峽物業就在2020年3月30日世茂地產2019年業績發佈會上，許世壇表示世茂已經收購福晟的物業公司51%股權，涉及90多個項目，已簽約面積超過1500萬㎡。
同時，世茂服務開始外拓物管服務項目，涉足城市交通樞紐項目等。
圖片來源：世茂官微
世茂服務的大肆收購和外拓步伐，在嚴躍進看來，通過外拓，可以增加企業的物業服務內容，使得服務內容更加豐富。而大肆收購一方面可以做大規模，另一方面也可降低對世茂地產的依賴，如果收購項目較多，世茂服務就可以脫離世茂地產，進行獨立自主的業務拓展。
嚴躍進認為世茂這兩年發展非常快，對世茂服務的外拓發展有積極推動作用，這是它的競爭優勢。
物業迎來市場風口期
上市潮中，世茂服務有優勢嗎？
將2021上市的計劃提前，有外界猜測，分拆物業上市或許也是世茂進一步“開源”，從而保證流動性的一種手段。
就如安信證券曾在關於物業上市的主題報告中指出，在房企傳統融資渠道受限，整體資金壓力上升的背景下，房企緊抓資本市場機遇。對於中小房企而言，赴港IPO不僅能夠拓寬融資渠道助力規模發展，也有利於擴大企業的品牌影響力的業績規模。
但不可否認的是，國內的物業市場也正迎來空前的機會。
易居企業集團CEO丁祖昱曾預測，未來十年物業管理規模將達500億㎡，從基礎到增值，物業服務市場空間將達三萬億，並且物業服務企業將開始分化。
嚴躍進也曾向文軒財經表示，房地產市場由增量市場轉向存量市場，其管理是一個非常重要的領域，為物業服務市場帶來了機會。
安信證券也分析指出，房地產行業的增長紅利已成為過去式，承載房企轉型重任以及依託於增值業務等新興商業模式的物業管理行業儼然已經成為一座待挖掘的金礦，這吸引了資本市場的極大關注。
據文軒財經統計，2018年以來，房企分拆物業上市成為熱潮，2019年房企物業板塊上市潮更是風起雲湧，僅從2019年來看，便有10家物管公司完成主板上市，此外有6家物管企業已提交招股書等待上市。
今年以來，已有興業物聯、燁星集團等成功上市，金融街物業、正榮服務、宋都服務、建業新生活、弘陽服務等5家物管公司均已經遞交招股書。
除世茂計劃分拆物業上市外，華潤置地、卓越集團和朗詩綠色集團等房企也有分拆物業赴港上市的計劃。
在這波上市熱潮中，競爭壓力可想而知。
不過嚴躍進認為，一方面作為開發類業務佔比較大的企業，世茂服務的上市競爭優勢比較明顯，能夠獲得開發類企業帶來的資金服務；另一方面，世茂服務這兩年在傳統物業上表現比較好，後續也有競爭優勢，從實力來講，世茂服務不比已經上市或者已經提交招股書的企業弱，極有可能成功上市。只是物業本身收益不是很高，這是世茂服務需要面對的壓力，因此需要做增值服務。
世茂服務什麼時候能夠正式提交IPO招股書，文軒財經將實時關注。
