物流倉儲產業類型
物流倉儲，可以看作是一個從上而下的產業鏈條，位於頂端的是物流地產。它是所有倉儲交易的源頭，有了地，才有了租賃、買賣、改造、運營等一系列物流倉儲活動。
第二類分為綜合類平臺與垂直類平臺。綜合類平臺享有大量流量端口，但倉儲交易只是其中一個板塊，只做簡單的信息撮合，平臺沒有嵌入到交易內部，服務的專業性較弱。垂直類平臺區別於二房東，它們提供的服務不再是簡單的租賃業務，能為客戶提供倉儲改造、一平米起租、物業等可定製化的服務。
第三類是第三方的倉儲服務商，他們解決了電商、服裝、零售、快消等企業對第三方的訴求。不管是倉儲+運營還是倉儲+配送，中小企業自建的弊端明顯。由於缺乏專業經驗，很難進行精細分類和有效管理，在降低物流成本、提高經營效率上，與專業第三方差距較大。
類型解析
1）物流地產
① 整體過剩，高端不足
2017年，國內總倉儲面積約為5.53億平方米，但物流倉儲設施中有70%建於90年代之前。大量農民倉三證不全（消防安全許可證、土地產權證、經營許可證），導致整體過剩但高端不足，現代化的物流設施是物流倉儲的缺口，也是物流地產發展的契機。
② 一家獨大，百家爭鳴
目前，國內高端倉儲市場可以用「一家獨大，百家爭鳴」來概括。第一梯隊上僅有普洛斯一家，以4~5倍的倉儲面積，拉開了與其他企業的差距。資本結構上，普洛斯、安博等外資企業市場佔有率80%以上，遠超民營、國資企業。
③ 物流地產開發三大環節
物流地產在開發上可分為：融資拿地、建設運營、金融槓桿三大環節。
■ 融資拿地指從地產商或物流企業融到資本後，根據實際需求選址拿地。
■ 建設運營可以根據客戶類型定製化建設。建設完畢後，除了提供出租服務外，還可以為客戶提供設備租賃、信息採集等多樣服務。
■ 金融槓桿一般是用短久期負債來撬動長久其資產，物流地產如果只依靠租金與土地溢價，回報週期會被大大拉大，通過私募地產基金等方式，可以加快資金流速、提升槓桿。
2）倉儲租賃平臺
① 綜合類平臺
物流倉儲的平臺可分為綜合類平臺與垂直類平臺兩種。綜合類平臺如58同城，是一家多品類、高流量的綜合性信息平臺。包含：招聘、房產、二手車、二手市場、本地服務等多種生活服務，其中倉庫出租、買賣只是房產的一個板塊，房東在平臺發佈庫房信息，平臺只負責簡單的撮合，沒有其他的專業服務。
② 垂直類平臺
易代儲與庫房無憂是兩家新晉的互聯網倉儲平臺，頗受資本青睞。融資記錄上，都是在2016年開始天使輪，之後每一年都能融到一定資金，未來發展前景很大。
中國有8000多億的倉儲市場，其中中小企業佔比超過80%。但國內大多數倉儲資源方，客戶群以大B客戶為主，一般租賃面積在5000平米以上。而易代儲與庫房無憂這類企業以中小微企業為服務對象，抓住了他們找倉的痛點：一是找倉困難，二是找到的又不一定合適，幫助中小企業解決招商選址難、信息不匹配、找房效率低、區域准入政策等問題。
3）第三方運營
近年來，許多電商企業會自建電商倉庫，但仍有眾多企業選擇第三方物流，外包其分銷或配送業務，將越來越多的物流預算分配到第三方物流服務中。第三方物流已成為推動中國高標準倉儲市場需求的最強驅動力。
① 倉儲+運營
國內提供倉儲+運營的企業如：髮網、心怡、北領、網倉。它們嫁接上通達系快遞後，就可以為電商客戶提供從倉儲到配送的供應鏈一條龍服務，解決電商企業供應鏈效率不高困惱。
相比於電商自建，使用這些第三方企業，避免了早期的大量投入與專業管理團隊的建設，特別是對於小微企業，前期的投入往往會加重企業負擔，大量管理運營成本也會影響到企業的正常運營。
② 倉儲+配送
提供倉儲+配送的企業如：唯捷、凱東源等倉配代表。運營模式上，從小車隊運營轉變為倉配一體，在為各類B端客戶提供集中倉儲服務的同時，提供集中配送服務，或者由客戶自主選擇配送方式。(運聯傳媒：tucmedia)
隨著連鎖化的擴張，以及柔性供給的需要，城配從資源型向運營型轉變，線下運營水平成為了物流的核心能力。倉配一體是從客戶的需求出發，利用信息化工具降本增效。不同於撮合型純運力平臺，倉配型客戶的個性需求較多，無法標準化快速複製，想快速提升營業收入和流水的有一定難度。
物流倉儲產業發展趨勢
1）高端倉需求增大
國內擁有5.53億平方米的倉儲面積，而高標倉只佔3%。市場對高端倉的需求，隨著電商與第三方物流的驅動而不斷放大。特別是電商倉儲、危化品倉儲、生鮮冷庫、智能化倉儲，都對物流基礎設施與運營管理的要求不斷升級。物流地產主導的現代化倉儲設施建設未來前景巨大，測算未來五年高端倉仍將保持20%左右的需求增速。
2）盤活存量
單純租賃已步履維艱，從目前的物流市場整體表現來看，聚集在物流園區內的專線等小企業限於市場貨量的減少，已是艱難生存。一窩蜂地湧入物流園區，租房佔地的現象不再出現。
物流地產企業想要單純的依賴倉儲、園區出租已很難贏得市場，小物流企業更希望園區成為一個為其提供貨源的平臺，如若不然將鳥獸四散，導致大面積的倉庫空閒。
如何盤活當前市場存量，已是地產企業的當務之急。有實力的企業已開始踏入物流圈內部進行變革，如傳化已從單純的房東向物流平臺拓展，開始組建物流聯盟，以貨引客。
3）專業分工與全生態並行
目前，國內的物流倉儲開發商已從單純的房東角色，向專業的建設者、租賃者和運營者角色轉變，行業分工十分明確。無論是做物流地產建設，還是做專業倉儲租賃，亦或是深入到實操的倉配運營，都產生了一批優秀的專業化企業。
還有部分企業開始轉變為物流全生態的締造者，走與專業化分工看似相悖的道路。如物流地產巨頭普洛斯，除了自建物流倉儲園區外，還向物流上下游拓展，戰略投資壹米滴答、駒馬物流、髮網、際鏈等；以園區地產為基礎，打造貨源開發、物流運輸、倉儲運營、落地配送為一體的全生態鏈條。
注：本文來源於運聯傳媒，作者劉子成。
