最近好几个朋友咨询公寓能不能买，项目分布在郑州各个区域。朋友圈里也能每天看到各种宣传，“一万网签、精装修、买一层送一层、租金抵月供、买到就是赚到”,这些字眼每天都在无形中敲打着我们，比起住宅产品动辄大几十万的首付，公寓的购房门槛如此之低，仿佛我们每个人都能投资的起，事实真的如此吗？
记得刚入地产行的时候，大概10年前吧，郑州的公寓产品体量还不多，且有不少公寓产品还是70年产权。纯商业公寓也主打办公属性，彼时的公寓价格和住宅基本相当，且甚少有低首付，因首付50%，贷款最多10年，所以投资门槛相对较高，购买者多是经济实力较强的中产，抗风险能力较强。
如今购买公寓的客群却大不一样，有很多刚工作的白领，收入不稳定的小生意人，还有手里有些闲钱的工薪一族，我想说，你们真的适合买公寓吗？买过后你可能会面临的几个严峻问题。
1、低首付。
所谓低首付网签，其实就是开发商先替你出钱完成购房交易，完成网签备案后，你就是房屋的所有者了，要承担所有房屋产权的权利和义务，这时基本上不可能退房了。然后首付分期的房款要按照和开发商签订的借款协议按时还款，一般都是1-2年，且按揭银行放款后，月供需正常偿还，最长10年的贷款期限，意味着月供都不低。重点：不要一时冲动，有个几万块钱就稀里糊涂签约买房了，一定要做好资金安排，如若无法偿还，会承担法律风险。
2、返租，开发商替还月供。
我觉得所有的返租都只是一种噱头，不如直接在房款里减掉。特别是开发商说替你还几年月供这种，风险太大，虽签有各种合同，万一开发商还不了了，你还得去打官司，结果不一定能要到钱。可是银行的月供你还得乖乖的还，这年头，征信黑了可是寸步难行，你敢不还吗？
3、商业公寓民水、民电、天然气。
这个怎么说呢，商业都能改成民用价格更好，没有是正常，开发商承诺的不一定会实现。特别是天然气，这个对商业规划要求很高，能做到的项目凤毛麟角，不要抱太大希望。
4、价值
公寓的价值在于商用，所以商业公寓不能落户，小孩不能划片上学，有这方面需求的人请慎重考虑。
5、居住体验
大部分公寓是不适合自住的，特别是一家人，居住成本高，邻居都是各种小公司，人员陈杂。梯户比低，一层几十户，且大部分户型都不通透，通风效果差。当然，也有一些主打居住的高档公寓，这些只能划到豪宅一类。
6、变现
买公寓只能考虑一样，那就是租金，不用考虑房价上涨，买卖税费高达30%以上，很难出手。
7、使用规范
买多套用来做酒店或娱乐场所的请注意，要落实建筑规划有没有酒店娱乐许可，如没有的话开酒店很难办下来消防，有很大隐患。最近郑州某公寓就因为这个问题，很多业主到处维权。
以上说了这么多，是不是感觉公寓就一定不能买了吗？当然不是，只能说郑州80%以上的公寓不具备投资价值，适合的产品还是可以做到高投资回报率的。特别是当下高库存下，机会不容错过。那么哪些项目可以买呢？我觉得，能符合如下几点，在自身实力允许的情况下，可以坚定投资。
1、地段
公寓对地段的要求比住宅更高，住宅只要周边生活配套齐全，不一定非要占据核心位置。公寓不要求很多的生活配套，但一定要是核心地段（或规划未来是核心地段），必须有地铁，要临主干道，周边商业氛围好，人流密集处。
2、建筑设施
建筑标准高，最好是类高档写字楼标准。不要怕得房率，商业一般得房率越高越低端。
3、租金回报率
还是那句话，不要看房价，看租金。租金可以参考当下公寓项目周边租金，最长15年内可以回本，才可以考虑。不要迷恋销售所说，租金每年都会增长，这个租金要细分析起来又可以写一篇了，只能说大概率租金会长期稳定。
4、物业管理
这个非常重要，不要害怕物业费贵，反正租出去也不是你出，一分价钱一分服务，好的物业管理对公寓的后期租金收益影响巨大。对要买的项目，是哪个物业公司管理要着重考察。
总结：身边有很多人掉过坑，谈公寓“色变”，其实不然，现如今住宅限购，股市乏力，理财息低，高利贷不敢放，郑州好的公寓项目还是适合投资的。
注：您若在购买房产过程中，有何问题，可以加关注交流，共同学习。
