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易居月報 之
【全國房地產業報告】
本期核心內容
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3月房地產業多項指標明顯轉好，其中房地產開發投資單月數據已同比轉增
單月數據來看，3月房企土地購置面積、新開工面積、銷售面積等同比降幅均較前兩月大幅收窄，說明房地產業復工復產進度加快，效果顯著。3月全國房地產開發投資環比大幅增長134%，已實現正增長，說明全國房地產開發投資已經有很明顯的好轉。
西部地區一季度商品房銷售情況最好，東北地區最差
從分地區的商品房銷售數據來看，一季度西部地區商品房銷售面積同比降幅最小，東北地區和中部地區同比降幅最大，考慮到中部地區受湖北省影響，實際上東北地區的商品房銷售情況更差。
▍土地市場
土地成交面積同比下降23%
2020年1-3月，房地產開發企業土地購置面積1969萬平方米，同比下降23%。單月數據來看，3月全國房地產開發企業土地購置面積877萬平方米，環比增長61%，同比下降12%。
土地成交均價同比上漲6%
2020年一季度，全國房地產開發企業土地購置均價4962元/平方米，同比上漲56%。2020年1-2月土地購置均價下跌，與去年同期年初異動大幅上漲導致的基數較高有關，3月土地購置均價由跌轉漲恢復正常。
▍房地產開發投資
房地產開發投資同比下降8%
2020年1-3月，全國房地產開發投資21963億元，同比下降8%。1-3月全國固定資產投資同比下降16%，可見房地產開發投資同比降幅小於固定資產投資同比降幅。
單月數據來看，3月全國房地產開發投資11848億元，環比大幅增長134%，同比增長1%。3月開發投資數據已實現正增長，說明全國房地產開發投資已經有很明顯的好轉。
從結構來看，住宅投資同比下降7%，辦公投資同比下降11%，商業營業用房投資同比下降15%，住宅投資同比降幅是三類物業中最小的。
房屋新開工面積同比下降27%
2020年1-3月，房屋新開工面積28203萬平方米，下降27%。其中，住宅新開工面積20799萬平方米，下降27%。
進入3月以來，企業復工復產速度明顯加快，單月數據來看，3月房屋新開工面積17833萬平方米，環比增長244%，同比下降10%。預計二季度房屋新開工面積同比降幅將繼續收窄。
▍商品房銷售
商品房銷售面積同比下降26%
2020年1-3月，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業營業用房銷售面積下降35.1%。單月數據來看，3月商品房銷售面積環比增長218.7%，同比下降14.1%，同比降幅相對1-2月已明顯收窄，說明各地3月份以來商品房銷售已開始逐步恢復。
受新冠肺炎疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關閉，1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月隨著各地房企復工復產速度加快，商品房銷售逐漸恢復，同比降幅收窄。預計隨著商品房銷售逐步恢復正常，前期積壓的購房需求也將逐漸釋放，二季度商品房銷售面積同比降幅將繼續收窄。
新開工面積反映的是未來的樓市供應，假設未來一段時間維持目前的銷售水平，則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度後的供求比。從年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節性異動後繼續下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震盪，即新開工面積低於銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，並持續走高，維持在110%-120%左右水平。
2020年1-2月，受疫情影響，房屋新開工面積和銷售面積均大幅下降，由於銷售端通過互聯網售房等方式有部分彌補，房屋新開工受到的影響則更大，新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業大面積復工復產後新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉為上升。如果未來銷售不能提高的話，供大於求的現象仍將延續或加劇。
商品房成交均價同比上漲2%
2020年1-3月，全國商品房成交均價9266元/平方米，同比上漲2.2%，漲幅比上月收窄4.4個百分點，2019年6月份以來同比漲幅處於小幅震盪下行的過程中。其中住宅成交均價9324元/平方米，同比上漲4.1%；商業營業用房成交均價同比下跌7.3%；辦公樓成交均價同比下跌0.9%。
分地區來看，東北和東部地區漲幅較高，為6.6%和4.6%，西部地區小幅下跌0.3%，中部地區同比下跌4.8%。
▍庫存
商品房待售面積環比小幅下降，辦公樓庫存創歷史新高
2020年3月末，商品房待售面積52727萬平方米，比2月末下降0.5%，相比去年同期增長2.1%。從三類物業的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此後3年多來一直震盪下降，2019年12月末環比出現增長，2020年2月同比也出現增長，3月雖環比小幅下降，但庫存拐點大概率已經出現；商業營業用房待售面積2017年初達到最高點後緩慢下降，下降速度小於住宅，3月末比2月末增長1.3%；辦公樓待售面積2017年初達到最高點後，基本維持橫盤走勢，3月末比2月末增長0.5%，庫存再創歷史新高。
▍房企到位資金
2020年1-3月，房地產開發企業到位資金33566億元，同比下降13.8%，降幅比1-2月份收窄3.7個百分點。其中，國內貸款6716億元，下降5.9%；利用外資19億元，下降42.5%；自籌資金10755億元，下降8.8%；定金及預收款9542億元，下降22.4%；個人按揭貸款5228億元，下降7.4%。受疫情影響，1-3月商品房銷售面積同比大幅下降，定金及預收款大幅下降。可以看到，在各類資金中，國內貸款同比降幅最小，說明年內多次降準和定向降準後，房地產業融資環境已略轉寬鬆。
從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看，根據2013年及其前後年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增速大於開發投資增速時，預示著房地產市場步入較快發展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉後，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此後開口較大，基本平穩。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續至今，2020年3月開口為6.1個百分點。
疫情發生以來，央行已多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，融資環境相對去年更寬鬆。從3月單月數據來看，房企國內貸款同比增長0.5%，在境內滬深兩市及銀行間債券融資同比增長74.14%，緩和了由於定金和預收款大幅下降導致的房企資金緊張局面。但年後央行已多次強調“房住不炒”，預計短期內融資政策也難以大幅放鬆。
▍預計二季度全國多項指標降幅將繼續收窄
2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，全國房地產業多項指標大幅下降。其中，房地產開發企業土地購置面積同比下降22.6%，土地購置均價同比上漲5.7%；房地產開發投資同比下降7.7%，房屋新開工面積同比下降27.2%；商品房銷售面積同比下降26.3%，成交均價同比上漲2.2%；商品房庫存相比2019年年底小幅增長，庫存拐點極有可能已經出現。
近日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產行業做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產行業特點是資本密集型行業，而且週期很長，央行一直非常注重政策的穩定性、連續性和一致性。房地產市場的“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）基調中，穩預期尤其重要，預期不穩反而對經濟傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩”目標做好工作。目前來看，在“房住不炒”大基調不變的情況下，房地產業融資環境短期內還不會大幅放鬆。疫情發生以來，雖然已有不少城市出臺新政支持房地產行業，主要目的是為了穩樓市，多地發佈的刺激需求端政策出現“一日遊”，說明目前政策面仍難放鬆。
住建部數據顯示，截至4月1日，全國房屋建築和市政基礎設施工程在建項目復工率為85%，全國售樓處復工率達92.7%。預計二季度商品房銷售面積、土地成交面積、房地產投資、新開工面積等指標降幅將繼續收窄。
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易居月報之全國房地產業報告：
庫存拐點已至？
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數據來源：
易居研究院、國家統計局
執筆人：
易居研究院 研究員 沈昕
易居研究院
