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蔡家一直是個“有毒”的地方，不賣菜靠賣地來掙存在感，網紅+網黑雙重屬性。3月21日，蔡家拍出了歷史第二高的一塊地：樓面價7378，溢價率47.6%，比起2017年一個不知名西北開發商8000+拿下的“地王”，這一次，金科的奪魁，含金量則要高了很多，更具有“風向標”意義。
三年前，也就是重慶主升浪開始的2016年，我依稀記得，同樣是金科開發的蔡家金科城，賣建面5000左右，因為北碚賣建面，這個價位，老實說，北碚人都不會買，標準的三無“北大荒”，除了大貨車，什麼也沒有。
在網上被吐槽無數的曹家灣地鐵站說明一切：地鐵站周圍都是荒草，一出站就是稀泥坑，被戲稱為中國最隱秘地鐵站，網友熱議：直接可以拍《輻射》或者《行屍走肉》了。也因為曹家灣地鐵站的標杆性，重慶寧願先修無人區地鐵也不管核心區堵車在網上飽受爭議。
從通勤核心距離來說，蔡家的地理位置蠻尷尬，路網被江河切割山脈阻擋，距離北區的中心-觀音橋至少25公里，還不如中央公園近。
但單獨從區域輻射來看，蔡家是一個類似於渝中半島的C位地形：一面靠山，三面臨水，東連悅來國博中心，南接禮嘉新城，西承大學城和北碚新城。北靠水土高新產業園，具有重要的“戰略意義”，是西區和北區的重要融合點。為什麼要說“戰略意義”呢？我們可以從近期陸海通道成渝激烈的博弈看出，重慶要打造都市圈，提高區域輻射能力。既要加強對於西區的投資，同時又沒放棄具有先發優勢的北區，而且還在促進西區和北區的融合，有點像成都的“東進+南拓”併發。
定位上來說，蔡家被劃為兩江新區蔡家組團，區域定位為先進製造業和都市綜合功能區。但蔡家有一個天殘，行政上仍隸屬於北碚區，導致行政資源調度不夠集中，蔡家無法得到“專寵”，對於一個新區發展最重要的公共交通，城市配套建設，蔡家既沒有跟上兩江新區的節奏，也沒有高於北碚的標準， 能出現最隱秘地鐵站一點不奇怪。
所以，我長期提醒，兩江新區不行政化是蔡家發展最大的瓶頸。表面上是產業功能區，本質上還是生態居住區，說不好聽點就是“睡城”。兩江不管，北碚不疼，蔡家的城市建設只有規劃沒有執行。
但今年開始，我們看到“蔡家”兩個字大量出現在北碚區政府的工作報告上，要大力建設“兩江新區蔡家智慧城”，不僅要優化蔡家的產業結構，還要提升蔡家的居住品質，可以說，蔡家得到了北碚區史無前例地重視。99%可以肯定，北碚區意欲把經濟發展的重心轉移到蔡家。即使兩江新區不行政化，蔡家好歹能得到北碚區的“專寵”了，這是我比較看好的一個政策面利好，比起那些天花亂墜的招商項目要靠譜得多。
從樓市的角度來說，北碚區重視蔡家就顯得更重要了，因為北碚有“西南大學附中”這塊金字招牌，能夠給予蔡家教育加成。所以我認為，在蔡家買房的核心邏輯應該是學區，而不是產業，這個和中央公園是一樣的。但目前蔡家和水土都在爭西大附中初中部的資源，位於嘉悅灣的西大兩江實驗學校是一個公立民助新校，享受西大附中本部的優質資源，2017年就開學了，從硬件上看還是非常好的，北碚若足夠重視蔡家，教育資源上也給予傾斜，初中部本部搬到蔡家校區也是分分鐘的事。這是風險也是機遇，意味著能讀這個學校的學區房未來有更大的增值空間，參見中央公園能讀八中初中部本部的魯能中央領館的暴擊。
即使沒有教育加成，按蔡家今天7000+的地價，1.5的容積率，明年開15000的洋房妥妥的。從2017年到2019年，蔡家擁有了三塊平均地價7000+的“高價地”，在沒有主升浪的情況下，比較真實地反映了蔡家的基本面。蔡家正在成熟，宜居價值比起三年前有了大幅度提升，房價自然是水漲船高。二手市場方面，我詢價了蔡家的標杆盤--金科城59區（高層）的中介，按建面10000翻倍賣的幾乎沒有，無筍無房傻，不知道是賭蔡家能漲到20000呢，還是剛需自住太多。總之一漲遮百醜，很多剛需看不上的“北大荒”蔡家，也提檔升級了，慢慢把他們拋棄了。下一個蔡家，也許就是水土，長壽或者合川了。
