這是一個公寓當道的市場。
連沉寂多年的運達，冷不丁地端出7000萬級別的“公寓”產品，哪怕是長沙最高端的住宅，與此相較也相形見絀。
當然，雖然運達新品叫“公寓”，但它更像是披著“公寓”外衣的豪宅，對於主流公寓市場並沒有實質性的改變。
但是，我們不能忽略孤例背後隱藏的時代邏輯。
因為，在八九年前，他們推出單價倍於周邊的住宅時，同樣也是一片譁然。那時候的背景是長沙人居已不滿足於空間性的需求，開始向著品質化方向邁進。
可謂天道輪迴，歷史復演。而今，正好是長沙公寓“高端化”的開端。
作為高端化的標籤，“雙鑰匙”、“地鐵口”、“大品牌”、“優服務”等關鍵詞真正的大規模興起，其實也只在這一兩年間。
長沙南北，河東河西，絕對不乏這樣的項目和產品。不誇張地說，當下的長沙公寓市場，就像淘寶上的商品，讓人眼花繚亂。
那麼，真正適合下手的公寓，到底該怎麼選？
一
說到底，公寓屬於投資性產品，在現有的配套體系下，沒有哪個業主會真正會自用一輩子。
既然是投資，重點需要考慮的是回報，所以，回報率就是必須要考慮的關鍵詞。
什麼樣的公寓回報率才好？
答案很簡單：好租出，租金高。但，它們的成因卻不是一兩句能說清。
縱觀長沙已交付的公寓產品，符合上述要求的公寓一定蘊含以下四個方面的優勢：
1、地段交通好
長期以來，人們對地段其實有一定的誤解，不少人覺得市中心就是好地段的代名詞。
當然，這也沒錯，畢竟是一城繁華所在。但是，不能因此忽略或者低估城市其他板塊的能量。
因為，地段所代表的是產業或者城市功能的聚集，正如五一廣場之於城市商業、麓谷之於高新產業、濱江新城之於金融產業、大王山之於文旅產業，每個區域都有自己獨特的定位與潛能。
地段不僅僅是指所處的位置，更多的是體現城市的賦能。
更重要的是，交通的發展尤其是軌道交通、路網建設等，將城市資源串聯起來，大幅壓縮通達的時間成本。
所以說，有城市發展能量的地方，有交通重大利好的地方，對於公寓投資來說，都是好的投資地段。
當然，規劃不完全等於現實，一般來說，已經看得見或者正在兌現的利好更加有說服力和吸引力。
2、配套資源強
如果說，地段交通決定公寓的基礎價值，那麼能使它“溢價”的，一定是配套資源的配備。
同樣是新興的重點板塊，濱江公寓比洋湖公寓租金高出20%以上
濱江公寓之所以比洋湖高，更多是因為城市配套的“先聲奪人”。
對於公寓來說，重要的城市配套，主要集中在大型商業體、大型醫療機構、大型企業群、交通站點以及學校、政府機構等。
大型商業體：提供大量的崗位，重要的是創造商業延伸、聚合機會，以及營造現代的都市消費理念和審美，為周邊的公寓市場培養消費基礎；
大型醫療機構：延伸健康相關產業服務，比如月子會所、醫療企業辦公等；製造形成醫護、康復居住需求等；
大型企業群：培育大量的上下游小微企業辦公需求，尤其是實力企業，比如世界500強，中高層往往來自五湖四海及國外，有著旺盛的高品質居住需求，高端公寓是最理想的選擇；
交通站點：高效、有序地彙集人流，通達全城，提供穩定的居住生活保障……
當然，學校等配套能延伸出陪讀、培訓等眾多需求……
總之，配套資源的作用在於彙集人流、製造消費需求，所以，投資公寓需重點考察周邊的配套資源情況。
3、成本投入低
當然，這是一個相對的概念。
打個比方：同樣是單價一萬元，普通公寓就只能獲得一套公寓的租金；如果是loft，則差不多可以收到1.5套的費用。
顯然，loft公寓成本與收益的比值更大，更具備優勢。
當下，正在流行一種比loft公寓更具優勢的公寓產品：“雙鑰匙”公寓 。
（雙鑰匙模式圖）
所謂“雙鑰匙”，是指將一套房子的上下兩層做成兩套獨立的公寓，它們有單獨的入戶門，可做到生活互不干擾。
簡單點說，就是買一套，得兩套，可收兩份租，投入產出比幾乎是同地段普通公寓的2倍。
4、區域供應小
對於投資來說，向來是物以稀為貴。
即便是地段再好、配套再強，如果競爭者眾，投資價值自然會受到一定的影響。
在此就不做贅述了。
那麼，符合這幾條“定律”的公寓，長沙究竟有多少？
二
可以說，長沙這樣的公寓還真不多。
價格低、拓展性強的就更少了。
龍湖·湘江星座，算得上是其中的佼佼者。
（項目效果圖圖）
該項目位於屬於麓谷最核心的位置，西鄰東方紅路與地鐵6號線長川路站東側，自駕上嶽麓大道5分鐘內即可轉入繞城高速或二環線，未來地鐵開通後可直達機場，並且還有公交首末站加持，項目交通相當便捷。
（項目區位圖）
項目往南約一公里是河西最大的綜合型商業體步步高梅溪新天地，樓下自帶商業綜合體，隔壁是喜盈門環球中心。可以預見，未來龍湖湘江星座所在的地段將成為麓谷片區的繁華主場。
同時，中信湘雅醫院距離項目約1.5公里，師大附中高新實驗中學也僅有約300米距離，無論是陪讀還是陪護，都有著理想的條件。
（項目周邊配套圖）
當然，更重要的，是麓谷高新技術產業園區，作為長沙產業園區的標杆，園區內境內外上市企業總數達42家，集中了全省50%以上的上市公司，90%的移動互聯網企業，以及80%的醫療器械企業……
這些數據代表著什麼？它在一定程度上說明，在住宅供應偏緊的麓谷，品質公寓是區域內中高層白領、藍領人群實現“非長期”居住的理想選擇。
有意思的是，龍湖·湘江星座在麓谷唯一的在售公寓項目。
（公寓立面效果圖）
據瞭解，龍湖·湘江星座此次主推的是35㎡戶型，層高達到4.5米，可以做成龍湖擅長的“雙鑰匙”公寓。
該產品在位於洋湖的龍湖·新壹城項目上已經取得市場的認可。
當然，業主也可以根據實際需求進行改造，比如裝修成loft公寓，樓下社交樓上私密，或者樓上樓下均用來辦公，深度契合麓谷的外籍職員或者小微企業靈活需求。
有產業支撐又有商業加持，有地鐵直達更是區域“獨家”，並且可做到一套投資兩套獲利，那麼，這樣的公寓該買多少錢一平米？
答案是10500元/㎡起。如果按“雙鑰匙”模式算，每平米才5000出頭。
5000元/㎡買麓谷，聽上去都有點不可思議，然而龍湖·湘江星座真的做到了。
實際上，龍湖·湘江星座的“政府批價”是15000元/㎡，這個價格，很大程度上是政府、市場兩個層面對項目當下價值的判斷。
龍湖打了7折，可謂誠意滿滿，如有公寓投資的朋友，不妨多看兩眼。
因為，它週五即將開盤，這樣的公寓，或許錯過難再。
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