案例一
全面履职更尽责 疏忽致损应担责
【基本案情】某物业公司为其提供服务的小区绿化浇水作业致路面滑湿，该小区业主夏某骑车经过此处被横穿路面的水管绊倒并受伤。经诊断，夏某右肩锁骨关节脱位，治疗发生医疗费5万元。后夏某诉至响水法院要求物业公司赔偿医疗费、残疾赔偿金、误工费等。
【裁判结果】该案经响水法院调解，物业公司自愿一次性赔偿夏某医疗费、误工费、营养费、护理费等各项损失4.5万元。
【法官提醒】《中华人民共和国侵权责任法》第八十九条规定：“在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，有关单位或者个人应当承担侵权责任。”物业公司在开展物业服务工作中所使用的设备影响通行的，应注意保障安全，合理设置警示牌，必要时可维护作业。物业公司在对小区绿化浇水养护时，未将水管安置收放好，亦未设置警示牌，致业主摔倒受伤，造成他人人身财产损失，系属物业公司未尽到安全保障义务，存在过错，应承担相应赔偿责任。
案例二
合同未续仍在位 业主无权拒交费
【基本案情】袁某与某物业公司签订了物业管理服务协议，约定物业服务期限为2015年6月至2016年5月。期满后，物业公司继续提供物业服务，但未续签合同。袁某以双方未签订物业服务合同为由拒交物业费，物业公司遂诉至亭湖法院，要求其支付2016年6月后的物业费。
【裁判结果】亭湖法院认为，物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，双方之间成立不定期的物业服务合同，故依法判决袁某支付物业费。
【法官提醒】《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”据此，物业服务期满后物业公司继续服务，业主亦未拒绝的，双方之间成立新的物业服务合同，双方未续签书面合同，不能成为业主拒交物业费的理由。即将实施的《民法典》第九百八十四条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”
案例三
公共管道应勤查 堵塞致损物业担
【基本案情】某物业公司为顾某所在小区提供的前期物业管理服务等级为四级。某日，顾某房屋所在单元上下楼排污管道堵塞，污水从顾某家中厨房下水管道口倒流至屋内，造成顾某家中木地板、门套、壁橱、皮床等家具受损。后顾某诉至射阳法院要求物业公司赔偿损失。
【裁判结果】射阳法院认为，物业公司负有对公用排污管道进行疏通、维修义务，保障公共排污管道通畅，物业公司对公共排污设施疏通管理不到位致业主损失，应对顾某损失承担40%的赔偿责任。
【法官提醒】 《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”据此，物业公司应当按照物业服务合同的约定及有关规定，全面履行自己的义务。物业公司对公共设施中容易堵塞的公共排污、落水管道的疏通管理应予以重视，将其作为物业服务重点工作。如物业公司对排污、落水管道的日常管理、疏通、维护工作不到位，给业主造成损失的，应承担相应赔偿责任。
案例四
业主权利要保护 水电齐全通到户
【基本案情】郭某向某置业公司购买房屋一套，并办理了网签备案手续。后该房屋在某建设公司诉某置业公司案件执行中被查封，经郭某提出异议，法院作出裁定书，中止对上述房屋的查封。某物业公司为上述房屋所在小区的物业服务企业，该公司始终拒绝为郭某房屋接通水电，郭某遂诉至射阳法院。
【裁判结果】射阳法院认为，郭某对房屋被查封并无过错，且生效法律文书已裁定中止查封，某物业公司拒绝接通水电妨害了郭某对房屋的占有使用，显属不当，故判决某物业公司接通水电并赔偿损失。
【法官提醒】《江苏省物业管理条例》第三十八条规定：“前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。”第三十九条第二款规定：“新建住宅小区应当具备以下条件：（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，……。”据此，物业公司向业主交付的房屋应当接通水、电。用水、用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利，物业公司并不享有对业主房屋停水、停电的处置权，即使业主的房屋处于被查封状态，物业公司亦无权以协助法院执行为由，对被查封房屋断水、断电。物业公司亦不得采取不开通水、电或停水、停电的方式，以达到促使业主履行约定义务的目的。
案例五
自身原因车被盗 物业费用仍要交
【基本案情】史某与某物业公司签订的物业服务委托合同载明，业主应将电动车、摩托车、自行车停入车库（物业公司只负责协助公安机关做好小区安全防范工作，不负责业主财产保险责任）。2015年史某电动车被盗，后史某一直以此为由拒交物业费，物业公司遂提起诉讼。
【裁判结果】建湖法院认为，案涉物业服务合同已经约定电动车等应当停入车库，而史某并未能证明其电动车被盗地点，及物业公司存在安保疏漏问题，故其电动车被盗不能成为拒交物业费的理由。
【法官提醒】《物业管理条例》第四十六条规定，“物业服务企业雇请保安人员的应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”据此，物业公司提供安保服务所维护的是公共区域公共秩序，物业公司对业主仅限于履行物业服务合同约定的安保义务，双方之间并不存在财产保管合同关系。业主以物品被盗作为物业公司违约依据的，这种违约不足以构成根本性违约，从而完全免除业主交纳物业费的义务。除非业主确有证据证明家中财物被盗，且系物业公司安保服务存在疏漏或不足造成的，可要求酌情减少物业费。
案例六
房屋质量有硬伤 业主应找开发商
【基本案情】吴某购买某小区住房一套，同时与某物业公司签订物业管理协议书。吴某在交房后发现屋内多处天花板渗水，开发商虽登记承诺集中解决但并未解决，吴某即以此为由，一直拒绝交纳物业费。物业公司遂起诉要求吴某交纳欠付物业费。
【裁判结果】建湖法院认为，房屋渗水属于房屋质量问题，应向房屋买卖合同的出卖方主张权利，不能成为拒交纳物业费的理由，故判决吴某按约支付物业费。
【法官提醒】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，房屋存在质量问题的，业主应向开发商主张权利。某些开发商出具的《住宅质量保证书》中虽载明，关于房屋质量的来信、来访、投诉，委托物业公司负责处理。但物业公司仅受托处理来信、来访、投诉，并不承担房屋质量维修义务，因此业主以房屋质量存在问题为由拒交物业费，没有法律依据。
案例七
小区外墙份内事 物业服务应注意
【基本案情】徐某系某小区2号楼业主，某日，其停放在物业公司出租车位上的小汽车被2号楼外墙脱落的水泥块砸到，车辆顶部车框被砸坏。徐某与小区物业公司就赔偿问题多次协商未果，徐某遂诉至经开区法院要求物业公司赔偿损失。
【裁判结果】经开区法院认为，物业公司未能按物业服务合同约定，全面履行自己的义务，对小区房屋外墙部位疏于维修、维护，致外墙墙面脱落，砸坏业主车辆，造成业主损失，应当承担赔偿责任。
【法官提醒】《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”据此，物业公司应主动定期检查、维修外墙面等公共部位、公共设施，以免产生不必要的损失。即将实施的《民法典》第一千二百五十四条亦规定：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任。经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”
案例八
物业收费有标准 无故多收应返还
【基本案情】姜某与某物业公司签订物业服务合同约定的物业费标准为1元/㎡/月。2019年2月前，物业公司均按上述标准收取物业费，此后，物业公司在收取的物业费中增加了电梯费和监控、绿化、亮化费用。后姜某要求物业公司退还多收的物业费未果，遂起诉。
【裁判结果】阜宁法院认为，物业公司未能提交超出合同约定收费标准收取物业费的依据，其擅自提高收费标准多收取的物业费应当退还给业主。
【法官提醒】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”据此，物业公司未经业主同意擅自提高物业费收费标准或增加收费项目的，对业主不具有法律效力。根据《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致的可以变更合同。”调整物业费价格系属对合同主要内容的变更，物业公司应遵循与业主协商一致原则，取得业主的同意方可变更物业费收费标准。
案例九
小区建站惠大众 业主个体应认同
【基本案情】某物业公司将小区内1#楼顶楼场地出租给铁塔某分公司、电信某分公司作架设通信天线和机房使用，双方签订了租赁合同。该小区业委会对此予以认可，但未召开业主大会。王某等人系该1#楼顶楼业主，其以上述租赁合同未经小区业主同意，且基站辐射大影响健康为由诉至大丰法院，要求确认租赁合同无效。
【裁判结果】大丰法院认为，王某等人未能举证证明案涉租赁合同存在无效的法定情形，也未证明要求拆除基站的业主达到一定人数，或对业主生活造成妨害，故判决驳回王某等人的诉请。
【法官提醒】《江苏省电信设施建设与保护办法》的第十一条规定：“下列建设项目应当同步配套电信设施：（三）宾馆饭店、商业、办公场所、住宅小区；……。”第十三条规定：“住宅小区开发建设前，应当根据城市规划和电信行业发展规划，明确电信配套设施（含移动通信基站）的位置。房地产开发企业在建设住宅小区时，应当按照之前明确的位置进行预留。”据此，通信基站系基于社会公共利益需求，惠及大众的公共基础设施，小区业主对通信基站等公共电信设施建设负有法定容忍义务，当然基站建设（包括辐射值）亦应当符合国家规定的安全标准。
案例十
幼教配套有法由 业主无权定去留
【基本案情】某县绿某小区按规划设计建成2300㎡房屋，并登记为绿某小区全体业主共有。后某县教育局使用该房屋开办了公办性质的某县幼儿园绿某分园。现绿某小区业委会提起诉讼，要求某县幼儿园绿某分园停止侵害，返还占用的上述房屋。
【裁判结果】滨海法院认为，绿某小区业委会提起本案诉讼不符合法律规定的起诉条件，故裁定驳回起诉。
【法官提醒】《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018规定，五分钟生活圈居住区内，对应居住人口规模配套建设的生活服务设施应包括幼儿园。具体规划建设要求为，单项规模建筑面积3150~4550㎡，用地面积5240~7580㎡的社区服务设施应当建设幼儿园。国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》中载明：“老城区（棚户区）改造、新城开发和居住区建设、异地扶贫搬迁应将配套建设幼儿园纳入公共管理和公共服务设施建设规划，……城镇小区没有规划配套幼儿园或者规划不足，或者有完整规划，但建设不到位的，要依据国家和地方配建标准，通过补建、改建或就近新建、置换、购置等方式予以解决。”据此，城镇小区配套建设幼儿园是城镇公共服务设施建设的重要内容，符合上述规定规模的住宅小区依法应当规划建设幼儿园，该事项不属于小区业主大会或业委会可以处分决定的范围。
来源：盐城中院
