2018年7月10日，与福州市相邻的沿海城市福建省宁德市发文，要对楼市精准调控，设下新房均价每年涨幅6%的“涨停板”，且要将2018年下半年涨幅控制在3%以内。
事实上，“涨停板”的房价限制方式并非宁德市首创，2016年3、4月间，江苏省南京市和苏州市先后发文，规定新建商品住宅的涨幅一年内最多只能涨12%。
房价“涨停板”无疑是近期全国各地楼市密集调控的缩影。据不完全统计，仅7月上旬，就有16个省市发布调控政策与执法结果。此外，国家楼市调控措施愈加细化，且继续向三四线城市深入。问题在于，楼市“A股化”的调控政策能否有效吓退炒房客？
房价也设“涨停板”，
宁德新房每年涨幅不得超6%
在近期出台的各类房地产市场调控政策中，最受瞩目的无疑要属福建省宁德市。
该地明确要求，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年涨幅控制在3%以内。
“对房价涨幅设限，其实是不少地方政府在调控过程中都会采用的手段，但直接以具体比例的方式来明确却较为鲜见。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，此类做法一方面可以控制市场对房价的合理预期，即不仅会影响商品房上市价格，对于土地价格也会产生间接影响。如文件规定新出让土地采取“限房价＋竞地价”方式出让，土地出让合同都必须明确商品住房销售均价，销售过程中均价不得调整；另一方面，也可以弱化住宅的投资属性，减少市场对住宅房源的投资需求。
此外，对于商品房销售价格需要调整的，宁德市规定，在商品房销售价格确定后，原则上不得调整，确需调整的，须间隔12个月，且单栋未售套数不得少于20套。调整幅度控制在5%以内，且不得超过年度控价目标。
虽然对房价实行全面管制的初衷是为了进一步支持刚性居住需求、遏制投机炒房、营造规范有序的市场秩序，但也有市场人士对此提出担忧：一方面是此举是否会让开发商在申报新盘预售价时进一步“拔高”价格。另一方面，是否会对市场营造出一种供求关系严重失衡的氛围，使得投机性购房者继续保持对后期房价上涨的乐观态度。
张波认为，虽然文件中也明确提出，会综合考虑合理利润后确定备案均价，但是“一刀切”的做法是否适合所有地区和城市，还有待进一步商榷。
最早实行“涨停板”城市
一、二手房价格倒挂
2016年3月18日，苏州市下发《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》。其中规定，“在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”
同年4月21日，南京当地官方微博发布称，南京将加强房地产市场引导，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
前者是时间的范畴，后者是单价的涨幅，限价之下，2017年的苏州和南京占去“房价四小龙”半壁江山。新房与二手房之间的价格明显倒挂，让购房者产生“买到即使赚到”“面包正在特卖”的心理，使下浑身解数参与验资摇号彻夜排队，使得地理位置、学校交通等配套较好的新盘与这一切欠佳的楼盘形成冰火两重天。
根据上海易居房地产研究院的统计数据计算，苏州新建商品房2017年3月成交均价同比涨幅28%，南京新房4月同比涨幅25.3%，双双超过12%的最高涨幅。而到了2017年12月，苏州新房价格均价出现了转折，跌幅10%；南京的涨幅也大为收窄，为7.1%。
限价两年后，苏州新建商品房2018年3月成交均价同比涨幅为-5.5%，南京新房2018年4月同比涨幅5.8%，房价已相对稳定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，多数城市的限价主要是针对预售证的管控，分阶段给予一个涨价区间或幅度的做法，相对来说是比较少的，还是因地制宜。对于部分难以完全抑制房价的城市，可能会采取设定涨幅区间的规定。宁德和南京苏州的楼市没有可比性，关键是此类城市对于价格的判断比较清晰，所以政策相对会务实，在操作上也会更容易执行。
业内有分析人士指出，房价稳定并不代表楼市平稳，配套出台的验资、摇号，一定程度上都提高了刚需买房的门槛，而价格倒挂又在一定程度上刺激了购房者买房投资的心理。
“买房好似打新股”
楼市将面临哪些风险？
一方面是密集调控，一方面是万人抢房“打新”，中签率极低。为何会出现如此情景？
根据中原地产研究中心统计数据显示，目前，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市出台了购房摇号政策。其中，杭州某楼盘共有2998户家庭参与摇号，中签率仅为6%。南京也曾出现15000多人提着几百万元甚至上千万元，抢夺3177套限价房。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，出现购房摇号政策的原因是限价令下，一、二手房价格倒挂。具体来看，政府限制备案价，不允许开发商自主定价，无论市场多少需求，价格都不能过高。但是周围的二手房价格是无法监管的，因此二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧地压制住了，这样就形成了一、二手房价格倒挂。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性，但若没有有效的刚需群体倾斜措施，庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。高价诚意金和内幕交易等乱象更不利于刚需群体获得购房机会，与限价政策的初衷相悖。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，楼市“打新”的风险在于调控效果的评估风险，因为当前房住不炒是政策主逻辑，但是打新背后也还是一种新的炒房需求，所以是需要管控的。
严跃进认为，房地产市场的产品定价，应该考虑到产品的造价和具体的调控目标。部分楼盘价格较低的时候，适当再次收紧资格审查的内容，比如鼓励在此类城市工作10年以上的购房者，根据社保缴纳情况等做购房资格筛选，而对于一些本地住房条件较好的，适当收紧一下购房政策，可以惠及部分外来人口。
（本文综合自东方财富网、澎湃新闻网）
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