轉自地產小王子
文 | 程立
這幾天,杭州人口淨增55.4萬的話題,刷屏朋友圈——大杭州的吸引力再一次得到驗證。對於樓市來講,這個數據更是令人激動,尤其給疫情烏雲籠罩下的開發商帶來很大的信心。
過了一個週末,我們可以冷靜下來,然後換個角度,再來看一看這個數據的意義。我認為:人口的天量流入,對杭州樓市自然是有力的支撐,但買房不是其主要目的。
1
三年賣掉約30萬套住宅,
支撐何在?
2019年,杭州新建商品房(含臨安)成交總數約12.3萬套,其中住宅約10.4萬套。
2018年,杭新建商品房(含臨安)成交總數約13.6萬套,其中住宅約10.2萬套。
2017年,杭州新建商品房(含臨安)成交總數17.3萬套,其中住宅約11.8萬套。
年份
商品房成交量住宅成交量
2019年
12.3萬套
10.4萬套
2018年13.6萬套10.2萬套
2017年
17.3萬套
11.8萬套
從2017-2019年,這三年的數據看,杭州一共賣掉了43.2萬套商品房,其中至少30萬套以上的住宅。
明顯的,17年非住宅的投資類比例巨大,而住宅類,每年成交量都在10萬+。
限購下,持續如此巨大的成交量,支撐何在?
2
流入人口基礎越大,
購買力就越大。
新增人口是主力軍。
2019年末,杭州常住人口1036萬,比2018年末的980.6萬,淨增了55.4萬。
我們來看這幾年杭州常住人口淨增數據的變化。
2015年為12.6萬,2016年為17萬,2017年為28萬,2018年為33.8萬。
杭州自2016年9月起,實行了限購的政策——本地居民限購兩套,外地居民繳滿2年社保的,限購一套。
在經歷了2016-2017最瘋狂的兩年後,大部分的杭州人都被限購了。在本地購買力被限制的情況下,可以判斷是源源不斷流入的新增人口,在支撐著杭州樓市的成交。
不管流入人口中有多少是準備買房,或者有能力的買房的,只要這個基數越大,那麼相對應的購買力就會越大。
3
連年增長的流入人口,
主要目的不只是投資買房。
2018年末杭州新增人口33.8萬數據出來時,不少人有這樣的觀點:
人口流入數據多,是因為投資客要買杭州的房子,在杭州交社保或者落戶,搞到買房資格。實際上,杭州並沒有那麼多人流入。
對這樣的觀點,我一直持否定的態度。這是一葉障目。我不否認這些數據中,其中包含了大量的投資客。但大家需要注意以下情況——
1、2016年由於G20的影響力,並且不限購,投資比例會比較高。
2、2017-2018這兩年間,由於限價作用,一二手倒掛樓盤比比皆是,通過各種手段落戶,搞房票的投資客比例也應該不少。
3、到了2019年,一二手倒掛已經不甚明顯了,使得投資收益明顯下降。這個時候整個市場應該是以自住需求為主了。
在這樣的情況下,常住人口還如此大幅度的流入。如果說是為了投資杭州買房,這個邏輯並不通順。
同時,杭州於2019年4月初放寬落戶條件。這個也是今年常住人口大增的一個重要因素。
但我們知道,落戶和繳納社保的不同在於,可以直接獲取購房資格,而不用等兩年。
那麼如果放寬條件落戶進來的人是為了購房目的,杭州樓市2019年的成交量應該創新高才對。但事實上,並未發生這樣的情況。
因此,我的結論是:連年大增的常住人口,投資買房並不是他們來杭州主要目的。儘管,這大量流入的人口會成為杭州樓市持續的購買力基礎。
4
別把邏輯搞反了,
不是因為房價要漲,人口才流入。
再換個角度看待這個問題。
55.4萬的人口淨流入多嗎?
多。創下了杭州有史以來最好的記錄,也有可能是今年全國人口流入的冠軍。
但是,要知道,這樣大量人口流入,對於杭州是新鮮事,對於某些城市來說,是經歷過的。
2016年人口流入數據,深圳53萬,廣州52.24萬;
2017年人口流入數據,深圳61.99萬,廣州45.49萬。
2018年,人口流入數據,深圳49.67萬,廣州40.6萬。
這兩座城市,較杭州更早,更多的流入了常住人口。而這之前,早上10-15年,北京、上海也已經歷了這樣的過程。
我們不要把邏輯搞反了。
不是因為房價要漲,人口才流入。恰恰相反,是因為人口持續不斷流入,導致了源源不絕的購買需求,支撐著樓市的成交和助推著價格的上揚。
5
投資客的判斷註定是錯的,
杭州正走在從未經歷過的路上。
為了獲得杭州這座城市的資源,在這裡工作、學習、生活,才是這些流入人口的主要目的。因為城市吸引人,機會多,才會導致常住人口流入。
這些人中,很多是會選擇在杭州買房置業。
有的是可能去年進入杭州就買了;有的可能今年才買;還有的能力不夠,可能先租房,等過幾年再買。這些進入杭州還未置業或者還未限購的人,都是潛在的購買力。
總是因為看好一座城市,才會購置這座城市的房子。
只有那些自己打著投資算盤的投資客,才會用扭曲的眼光去看待這個市場,從而得出那些流入人口都是投資客的結論——他們想的是,自己最聰明,之前賺到了,現在可以套現離場了。
既然自己套現離場了,那麼市場自然應該跌啊,跌了才有機會抄底。要是漲了,自己不就錯了嗎?可惜,杭州正走在從來沒有經歷過的路上。那些投資客的判斷註定是錯的。
如果把城市看作股票,杭州正處於主升浪,常住人口的淨增量數據是這個判斷的依據。樓市只是這個城市發展的一個展現面。
城市不斷生長,人口不斷填充,軟實力不斷增強,杭州模式會是中國的一個城市樣板,是一個令外來人口嚮往的定居之地。
6
別高興太早,沒有1000萬,
杭州也還不是超大城市。
杭州還有較大的發展空間。
2014年11月,國務院發佈《關於調整城市規模劃分標準的通知》規定:城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。城區常住人口1000萬以上為超大城市。
這裡要說明一下——杭州最新常住人口1036萬,是包含了14個縣區在內的大杭州的數據。而杭州的城區應該是包含臨安在內的十區。
如果按這個口徑統計,杭州城區的常住人口數為911.9萬。
因此,嚴格來講,杭州仍處在特大城市的行列,還不是超大城市。哪怕今年仍有50萬以上常住人口流入,也無法一步躍為超大城市。
但杭州是一定會成為中國的超大城市。
這座城市藉著亞運會的東風,為容納持續流入的人口做好了基礎建設。樂觀的預計,華麗的蛻變應該就在亞運會前後。
7
對於杭州,至少有55.4萬人,
比投資客看得更明白。
G20時的杭州,剛起飛。
現在的杭州正處於續航階段。
保持體力,保持節奏是為了能飛得更高,飛得更遠。
這個邏輯對於城市發展是如此,對於杭州的樓市,也是如此。正因為如此,政府的雙限土拍政策才會出臺。現在的不漲和慢漲,是為了今後長久穩定的發展空間。
房住不炒的堅定執行,讓樓市幾乎沒有了快進快出的套利空間。一切的投資,都要回歸價值。只要杭州不斷變強,房子作為城市的股票資產,自然會水漲船高。
要永遠記得萬科、茅臺、格力這樣的長牛股票,等你回過頭去看的時候,不要驚歎其漲幅的巨大,也不要羨慕那些堅定的持有者。
不識廬山真面目,只緣生在此山中。我們每個人都有機會抓住這樣的機遇,與杭州共同成長,成就人生財富。那些不斷流入的常住人口,他們應該是比我們看得更明白些。