紅刊財經 張哲
國家統計局於10月21日發佈了2019年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，新建商品住宅銷售價格環比漲幅微升，二手住宅銷售價格漲幅基本持平。分城市來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅均回落。
在樓市整體呈降溫態勢的背景下，房企也加快了年終“搶收”步伐，從克而瑞發佈的9月房企銷售排行榜來看，9 月市場銷售額環比上升明顯。不過根據房企近期公佈的前九個月銷售簡報的情況來看，房企實現全年銷售目標的壓力仍較大。目前在公佈銷售目標的44家房企中，完成全年銷售業績目標80%的房企僅10家，平均銷售目標完成率為71.19%。
降溫範圍逐步擴大
“房價指數接近‘偏冷’區間”
根據國家統計局公佈的數據，70個大中城市中，4個一線城市房價漲幅擴大明顯。一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京和廣州持平，上海和深圳分別上漲0.5%和1.2%。二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，上月為持平。
整體來看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲0.1%，上月為下降0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲9.3%和4.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.8個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲8.4%和5.0%，漲幅比上月分別回落0.6和0.8個百分點。
從上述數據表現不難看出，在一三線房價持續震盪的同時，二線城市漲幅繼續收窄。9月新房與二手房價下跌的城市數量均繼續增加，其中二手房價下跌城市達28城，創2016年2月以來新高。此外，新房價格環比僅增長0.53%，創今年2月以來增速新低，不難看出樓市整體呈現持續降溫趨勢。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房價指數的環比增幅數據相比8月份是持平的，而同比數據則有收窄的態勢。不過兩個數據都說明二手房市場不再強勢，疊加了此前的降溫因素，進而使得房東預期改變，定價相對平和，進而使得二手房的價格漲幅數據沒有擴大的可能。
“從房價上漲和下跌的城市數量看，房價上漲的城市數量為40個，相比8月份的43個呈現減少的態勢。這說明其和一手房一樣，也呈現了降溫的態勢。類似降溫城市數量增加的現象，充分說明了當前二手房市場的特點，即市場進入淡季，購房需求不足，這會導致二手房房東降低掛牌價格，其實際成交的價格也會有所下跌。”嚴躍進補充道。
上海易居房地產研究院研究員王若辰還表示，未來房價指數或將進入“偏冷區間”，“2019年5月至7月密集出臺了一系列房地產調控政策，包括對房企融資端的收緊，對部分熱點城市的預警，房貸利率的上調等。9月70城房價漲幅雖然與8月基本持平，但尚未改變收窄趨勢，預計未來幾個月70城漲幅將繼續收窄，即將進入‘偏冷’區間。”
“以價換量”效果顯現
全年業績目標實現仍承壓
雖然從70城房價指數來看，樓市整體仍呈降溫態勢，但據克而瑞數據，房企“以價換量”並加快推盤力度等活動並非沒有效果。
9月TOP10房企銷售強勁回溫，環比增加24%；超八成TOP50房企銷售額實現環比增長。此外，不少房企也於今日公佈了三季度業績預增喜訊。目前，“銀十”已經過半，有業內人士分析稱，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，房企或將在四季度繼續加緊供貨進行“搶收”，整體業績或許會因此有進一步的提升。
值得關注的是，從龍頭房企前三季度的項目銷售及項目交付情況來看行業表現雖然還算樂觀，但不少房企的全年銷售目標完成情況並不理想，在樓市下行趨勢不減的背景下，房企在完成銷售目標方面依然承壓。
記者統計已經公佈2019年全年銷售目標的44家上市房企的銷售數據發現，前三季度房企的平均目標完成率為71.19%，僅有10家房企前三個季度的銷售目標完成率高於80%，這意味著樣本房企中有近八成房企實現全年銷售目標的壓力仍很大。
具體到公司來看，建業地產（0832.HK）、九龍倉集團（0004.HK）、寶龍地產（1238.HK）、陽光城（000671.SZ）、中國海外發展（0688.HK）、世茂房地產（0813.HK）、中國金茂（0817.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、金科股份（00656.SZ）的銷售目標均超過80%。其中，建業地產2019年銷售目標為635億元，較2018年銷售目標增長18%，前三個季度銷售金額為651.05億元，已經提前超額完成銷售目標。九龍倉集團、寶龍地產的銷售目標完成率也均超過90%。
不過，有24家樣本房企的銷售目標完成率低於平均水平71.19%。其中，當代置業（1107.HK）、中國奧園（3883.HK）、首開股份（600376.SH）、佳兆業集團（1638.HK）的銷售目標完成率均低於70%，綠城中國（3900.HK）、朗詩綠色集團（0106.HK）的銷售目標完成率甚至不足50%。
綠城中國相關人員曾表示，綠城2019年的銷售目標是保底1800億元，衝擊2000億元。但從其目前的簽約情況來看，物業銷售額為795億元，僅完成1800億元初步銷售目標的44.17%。即使將代建業務的業績算入其中，銷售目標完成率也僅為68%左右，仍低於樣本房企的平均水平。
此外，於今年7月份啟動全員銷售計劃的富力地產（2777.HK），銷售目標完成情況也不樂觀。其2019年銷售目標為1600億元，前九月的銷售金額為925.6億元，僅完成57.85%。