地铁、学区、次新、三房，
四要素里占据两个，你的房子就卖掉不愁。
无论你是自住，还是投资，一定要买未来好出手的房子。
因为二手房和二手货商品不一样，它不是沉没成本，他的折旧率是很低了，它用旧了，照样可以卖钱。
好出手的房子包含四要素——地铁、学区，次新，三房。
四要素至少满足两项，不满足以上两项的房子，以后绝对跑输大盘。
实战操练过的投资客都知道，房子是不动产必然变现的时间会长，合适的价钱短时间很难卖掉的。
上涨行情下，挂牌约一个月能完成成交；
淡市行情下，一年都卖不掉也有可能，除非你跳楼甩价。
所以看着旁边售楼处新开价格来测算自己房子涨价多少是不合理的。
四要素之地铁房
北京、上海、广州、深圳目前的地铁均已实现地铁成网。
新兴的二线城市，地铁尚未联网，老百姓尚无法想象联网之后四通八达的便利程度对日后的居住有多么大的影响。
地铁成网，和地铁成线，两个词一字之差，谬之千里。
所谓地铁房，指800米以内步行可达地铁站点，超过800米的，不算特别优势。
比如说，你的房子步行至地铁1000米，你可以说有地铁，但你卖房的时候就不能以地铁房做亮点。
四要素之学区房
二手货商品，有人接盘，肯定有原因。
房子也一样。
买你房子的接盘侠，一定有他接盘的原因
学区，是非常重要的因素，你需要，别人也需要。
人人都要生孩子，人人都想要一个好学区
这是很多置换客做置换的源动力。
二手房是典型的对手交易，任何一宗买的背后都对应着一宗卖的生意。
你是卖家，又是买家，卖的原动力来自你的孩子小学/初中毕业了，买的驱动力则是他的孩子要读小学/初中了。
你购买的第一套房子自带好学区，那就最好；可潜台词是——很贵。
靠近地铁自带好学区的次新三房——投资首选，但也贵的离谱“人民币碎纸机”当之无愧。
所以，通常小白们上车的第一盘都没有好学区。
孩子要上学，通常意味着距离你购买第一套房子大概过去3-5年。
此时，你有了小小一点积蓄，不再像几年前那么捉襟见肘，
当然，想买“人民币粉碎机”的靠近地铁自带好学区的次新三房还是不够的
这时候，就需要曲线救国的方法了！
学区的溢价是固定的，比如说人大附小，学区溢价100万
你买小破房子挂户口，20平方这种，这100万溢价就摊在20平方里，
你买大新房自住，120平方这种，这100万溢价就摊在120平方里，
所以我们能很明显看到，越老越破的公房，它的溢价越明显，越大越新的小区，它的溢价越不明显，到豪宅的层面，比如北京海淀区的保利·海德公园这种，动辄3000万以上，他基本就没学区溢价了，市场卖16万，它还是卖16万。
它旁边老破小中原新村那种危房，却能卖到12万，就因为有学区溢价，100万摊薄在20平方米里，导致单价比豪宅还贵。。
你想明白了这点，就很好操作了。最高投资回报率的操作方式应该是——你买一套老破小挂户口，总价越低越好，学校旁边再买一套（如果还有余钱）或者租一套（如果买了挂户口的老破小后没有余钱了）不带学区的新房子自住，方便生活。
这种操作方式，是回报率最高的。
这是建立在带学区的新房子的售价明显高于旁边不带学区的新
房子的基础之上的的建议，如果开发商定价有问题（这种开发商还不少），带不带学区新房子的价格都差不多的话，那当然买带学区的新房子。
小学生阶段，一定要住在学校附近，绝不是你以为的“住在地铁沿线搭地铁上学就可以了”
地铁通了，那也是要走路的，而且走的距离还不短。从离开家门到地铁站，钻入地下，等地铁，从走出地铁站到校门，这个时间每天至少也要半个小时以上。
小学生，绝不适合每天搭地铁上学。
四要素之三房
二手房是典型的对手交易，任何一宗买的背后都对应着一宗卖的生意。
一个市民既是卖家，又是买家，卖的原动力来自高端改善楼盘，买的驱动力则是底部的刚需。
整体驱动力从刚需转向改善、从改善转向中高端豪宅、大平层；
今后的趋势是刚需萎缩，改善放量。
如果你为了暂时过渡，选择小面积的1房或者2房，那么没几年随着孩子的出生，就要换房，一进一出，苛捐杂税多如牛毛不说，你站在江湖上，抬眼一望，市面上，都是和你一样，准备抛出1房2房，换入3房的客户。
因为大家都到了养孩子的周期，所以你需要一步到位选择三房。
三房有2种，120㎡的正气三房，90㎡的2+1房。
如果是长期自住，请购买120㎡的正气三房，这会滋润你的生活；
如果是投资，或临时过渡，请购买90㎡的2+1房，它的接盘侠众多，投资回报率最高！
如果你只有购买一套的机会，请选择正气三房，兼顾增值保值和自住的幸福感，不要太委屈自己，去住主卧放了大衣柜后连个转身的空间都没了，书房间只能放下婴儿床的房子。
如果你纯投资，不自住；或者打定主意临时过渡两年，请选择90平方2+1房，接盘侠们永远都囊中羞涩，90平方三房永远都很好出手！
2+1房虽然拥有最高的投资回报率，但他的使用体验并不好，为了拥有“自住的幸福感”，你需要花钱买单，花钱买高兴！
人生并不是只有投资回报率的。
四要素之次新房
一个新小区的价格走势，除了随市场大势波动外，还和其自身的生命线一起波动。
从它交付第一天，它的人生就开始了。
周边配套慢慢起来，它也慢慢成长，一般来说，交房3年左右，就是小区最快速的成长期，生活便利程度大大增加。
抛出的二手房价格在这个时段是涨幅最大的，成交也最活跃。
这个时候的房子有专有名词，叫“次新房”。
5年以后，后面每年也会涨，但没有前面还是“次新”的时候涨的多。
10年以后，它就被赶出“次新”的行列了，连银行贷款政策都会有所改变。很多银行不再向房龄超过20年的房子发放贷款了。
所以，如果你要买二手房，尽量选择5年内的次新房。
地铁、学区、次新、三房。
如果四项都满足，那么你的房子就是人民币粉碎机。
无论如何，有了房子就有了安全感，恭喜你上车。